קרב נדל"ן בעין כרם: תבע לפנות דיירים מוגנים בשל בנייה לא חוקית וחויב לשלם להם 1.6 מיליון ש"ח
בית המשפט קבע כי למרות שהדיירים הפרו את הסכם השכירות באופן יסודי, בהתחשב במגוריהם בנכס קרוב ל-50 שנה ובהתנהלות הבעלים הקודמים, פינויים יותנה בתשלום פיצוי משמעותי. בתם של הדיירים, שהתגוררה בקרוואן במקום, תפונה ללא פיצוי.
בפסק דין תקדימי ומעורר עניין, שניתן ב-13 בפברואר 2025 בבית משפט השלום בירושלים, קבעה כבוד השופטת מיכל הירשפלד כי פינוי של זוג דיירים מוגנים מנכס בשכונת עין כרם היוקרתית יותנה בכך שבעל הנכס החדש ישלם להם פיצוי בסך 1.6 מיליון שקלים. ההחלטה התקבלה בתביעה שהגיש רוכש הזכויות במגרש, עו"ד איל גור, אשר דרש את פינוי המשפחה בשל שורה של הפרות יסודיות של חוזה השכירות, ובראשן בנייה לא חוקית נרחבת שהפכה דירת חדר קטנה למתחם מגורים בן מספר יחידות.
הסאגה המשפטית החלה כאשר התובע, איל גור, רכש בשנת 2020 מחברת עמידר את זכויות החכירה במגרש בשטח 822 מ"ר ברחוב עין כרם 92. על המגרש שכן נכס בו התגוררו הנתבעים: יחיא ענבי, גרושתו בת שבע ענבי, ובתם רחל שירה ענבי. מקור זכויותיהם של ההורים נעוץ בחוזה "שכירות מגורים" שנחתם בין הנתבע 1 לבין עמידר עוד בשנת 1974, ונגע לדירת חדר אחת בשטח של כ-60 מ"ר בלבד. בשנת 1985, באישור עמידר, הורחבה הדירה בכ-45 מ"ר נוספים, והשטח המוגן הכולל עמד על כ-104 מ"ר.
לטענת התובע הנתבעים הפרו את ההסכם באופן בוטה ויסודי. הוא טען כי בניגוד מוחלט לחוזה שאסר על שינויים במושכר ועל מתן רשות שימוש לאחרים, בנו הנתבעים תוספות בנייה נרחבות ללא היתר, פיצלו את הנכס למספר יחידות דיור והפכו את המקום לעסק כלכלי. לפי הראיות שהוצגו, השטח הבנוי בפועל הגיע לכ-233 מ"ר, יותר מכפול מהשטח המוגן המקורי. בפועל, הנתבעת 2 התגוררה בדירה המוגנת, בעוד הנתבע 1 עבר להתגורר ביחידה נפרדת שנבנתה באופן לא חוקי בקומת העמודים , ובתם התגוררה בקרוואן שהוצב במגרש. התובע דרש את פינוי כלל הנתבעים, הריסת הבנייה הלא חוקית, וכן תשלום דמי שימוש ראויים בסך 15,000 ש"ח לחודש.
מנגד, הנתבעים טענו כי התובע נכנס בנעליה של עמידר ואין לו זכויות מעבר לה. לטענתם, עמידר ידעה במשך שנים על השינויים וההרחבות שבוצעו בנכס ומעולם לא פעלה נגדם באופן ממשי, ובכך יצרה הסכמה שבשתיקה ששינתה את תנאי החוזה המקורי. הם ציינו כי נציגי עמידר ביקרו במקום ולא העירו להם על הפרות. למרות שמכתב התראה נשלח אליהם מעמידר בשנת 2007, הוא היה לקוני ולא זכה להמשך טיפול, מה שמחזק, לטענתם, את טענת השיהוי וההסכמה. הנתבעים הוסיפו כי מדובר במשפחה קשת יום, המתגוררת בנכס עשרות שנים, ופינויים יהיה בגדר "זריקתם לרחוב".
לאחר שבחנה את הראיות, קבעה השופטת הירשפלד כי אכן קיימת עילת פינוי נגד הדיירים. היא מצאה שהנתבעים הפרו את חוזה השכירות בכך שבנו על המגרש בנייה נרחבת ללא היתר, תוך חריגה משמעותית מהדירה המוגנת.
עם זאת, בבואה לפסוק את הסעד, החליטה השופטת לנקוט בפתרון יצירתי המכונה "סעד מן הצדק הפוך". היא קבעה כי למרות ההפרות, לא יהיה זה צודק לפנות את הנתבעים 1 ו-2 ללא כל פיצוי. בהחלטתה, שקלה השופטת מספר גורמים: תקופת השכירות הארוכה, הנמשכת קרוב ל-50 שנה; גילם המבוגר ומצבם הכלכלי של הנתבעים; וחוסר המעש של עמידר לאורך השנים, שיצר הסתמכות מסוימת אצל הדיירים. בנוסף, ציינה השופטת כי התובע רכש את הנכס כשהוא מודע לקיומם של הדיירים המוגנים, ועובדה זו גולמה במחיר הנמוך ששילם במכרז.
השופטת קבעה את גובה הפיצוי בהתבסס על שמאות שהוצגה במסמכי המכרז, אשר העריכה את שווי זכות הדיירות המוגנת בסך של 1,224,062 ש"ח נכון לשנת 2019. לאחר שערוך, העמידה השופטת את סכום הפיצוי על 1,600,000 ש"ח.
בפסק הדין הסופי הורתה השופטת כדלקמן:
- הנתבעת 3, הבת, תפנה את הקרוואן והמגרש תוך 90 יום, ללא כל פיצוי. היא חויבה גם בשכר טרחת עורך דינו של התובע בסך 11,800 ש"ח.
- הנתבע 1 יפנה את יחידת הדיור הלא חוקית שבנה בקומת העמודים וישיב את המצב לקדמותו תוך 90 יום.
- הנתבעים 1 ו-2 יפנו את הדירה המוגנת, וזאת כנגד תשלום של 1,600,000 ש"ח שיקבלו מהתובע.
- תביעתו הכספית של התובע לדמי שימוש נדחתה, בין היתר משום שלא הונחה תשתית ראייתית להוכחת הסכום.
ת"א 38236-10-21
