"רכשת בית ישן 'כמו שהוא' מתוך כוונה לשפצו? אין לך עילה לתביעה": נדחתה תביעה בסך 900,000 ש"ח נגד מוכרות בית בצור הדסה
בית משפט השלום בירושלים קבע כי רוכשת שקיבלה את מלוא המידע על ליקויים, הצהירה כי היא קונה את הנכס "AS IS" ותכננה שיפוץ יסודי מראש, נטלה על עצמה "אי וודאות מודעת" ואינה יכולה לתבוע פיצוי על פגמים שהתגלו מאוחר יותר
בפסק דין מפורט ומנומק, דחה בית משפט השלום בירושלים תביעה בסך 900,000 שקלים שהגישה רוכשת בית פרטי בצור הדסה נגד המוכרות. בפסק הדין, שניתן ביום 4 במאי 2025, קבע כבוד השופט אלעד פרסקי כי התובעת, שרכשה את הבית במצבו ("AS IS") תוך מודעות לבעיות רטיבות שתוקנו ותוך כוונה ברורה לבצע בו שיפוץ נרחב, אינה זכאית לפיצוי בגין ליקויים פיזיים ותכנוניים שטענה כי הוסתרו ממנה.
התביעה הוגשה על ידי גב' נעה אברהם, נגד גב' רבקה דגן בהירי ובתה, גב' דגנית כץ, אשר טיפלה במכירה. ההסכם למכירת הבית, תמורת 3,500,000 ש"ח, נחתם ביולי 2021. לטענת הקונה, היא גילתה לאחר מעשה ליקויים חמורים, בעיקר רטיבות נרחבת וכשלים ביסודות המבנה, וכן חריגות בנייה תכנוניות, אשר הוסתרו ממנה במכוון.
השופט פרסקי ביסס את הכרעתו על ניתוח מעמיק של אומד דעת הצדדים בעת חתימת ההסכם. הוא קבע כי שני הצדדים התייחסו לעסקה כאל מכירת בית ישן, שנבנה בשנת 1990, אשר הקונה התכוונה לשפצו מן היסוד. מסקנה זו נתמכה בראיות רבות, לרבות התכתבויות של הקונה עם המתווך, עוד בטרם נחתמה העסקה, בהן ביקשה המלצה על אדריכלית לצורך תכנון שיפוץ. כמו כן, הקונה דחקה להקדים את מועד מסירת הבית כדי להספיק לבצע את השיפוץ לפני החורף, מחשש לנושא הרטיבות. "המסקנה היא שהקונה קנתה מלכתחילה את הבית על מנת לשפצו באופן יסודי ולהרחיבו", כתב השופט, "וממילא אין לקבל את טענתה כי ביקשה לערוך בבית שיפוץ מינורי בלבד".
בנוגע לליקויים הפיזיים, ובראשם הרטיבות בקומת הקרקע, פסק הדין מנתח את אחריות המוכר על פי חוק המכר. החוק מטיל על המוכר אחריות מוגברת ("יזהר המוכר") במקרה שידע או שהיה עליו לדעת על פגם ולא גילה אותו. עם זאת, השופט קבע כי במקרה זה, המוכרת לא רק שלא הסתירה מידע, אלא פעלה בשקיפות מלאה. היא הצהירה בחוזה המכר על קיומה של בעיית רטיבות בעבר, ציינה כי בוצעו תיקונים בהתאם לחוות דעת מקצועית, ואף מסרה לקונה את חוות הדעת ואת פרטי קבלן האיטום שביצע את העבודה.
השופט קבע כי המוכרת פעלה בתום לב וברצון כן לפתור את הבעיה עוד לפני שהחליטה למכור את הבית, ואף השקיעה בכך ממון. נקבע כי במועד חתימת ההסכם, המוכרת לא ידעה, וגם לא הייתה צריכה לדעת, שהתיקון שבוצע לא פתר את הבעיה באופן מוחלט. יתרה מכך, הקונה לא הסתפקה במידע שנמסר לה, ופעלה בעצמה כדי לברר את מצב הנכס, בין היתר באמצעות שיחות עם קבלן האיטום ועם הדייר שהתגורר בנכס.
בנסיבות אלה, קבע השופט, לא היה קיים פער מידע בין הצדדים. הקונה בחרה להתקשר בעסקה תוך שהיא מודעת להיסטוריית הרטיבות ולכך שהתיקון בוצע חודשים ספורים קודם לכן וטרם נבחן בחורף נוסף. "אי הוודאות עמה השלימה הקונה בעת כריתת החוזה היא 'אי וודאות מודעת'", קבע השופט פרסקי. משכך, יש תוקף מלא להצהרתה בחוזה כי היא רוכשת את הבית "AS IS" ומוותרת על כל טענה בנוגע לרטיבות.
גם הטענות בנוגע לליקויים תכנוניים נדחו אחת לאחת. טענת הקונה כי לא ידעה על פיצול הבית לשתי יחידות דיור נפרדות נדחתה, בין היתר, על סמך עדותו של עורך הדין שייצג אותה בעסקה. עורך הדין העיד כי הוא נוהג לבדוק באופן קבוע את המצב התכנוני של נכסים, וכך עשה גם במקרה זה, וכי הקונה לא שאלה אותו שאלות בנושא. מעבר לכך, הקונה עצמה הצהירה בפני שמאי המקרקעין מטעם הבנק כי בכוונתה לבטל את הפיצול ולהתגורר בבית המאוחד, כך שלא נגרם לה כל נזק.
בסופו של דבר, התביעה נדחתה במלואה. השופט חייב את התובעת לשאת בהוצאות הנתבעות ובשכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 50,000 ש"ח.
ת"א 10166-03-22
