פסק דין דרמטי: בוטל הסכם היטל השבחה ב-20 מיליון ש"ח בין עיריית חיפה למסדר הכרמליתים; נקבע כי ההסכם נגוע ב"אי חוקיות חמורה"
השופטת עפרה אטיאס קבעה כי עיריית חיפה כרתה "שומה מוסכמת" אסורה בניגוד לתיקון 84 לחוק, וגבתה היטל בניגוד לפטור חוקי קוגנטי. בפסיקה חריגה, המסדר שזכה בתביעה חויב בהוצאות של 100,000 ש"ח בשל העובדה שיזם את ההסכם הלא חוקי "לצרכיו העסקיים" ובניגוד לעצת עורכי דינו.
בפסק דין דרמטי ויוצא דופן, קיבל בית המשפט המחוזי בחיפה את תביעתו של מסדר הכרמליתים היחפים והורה על ביטולו המוחלט של הסכם פשרה שנחתם בשנת 2009 עם עיריית חיפה והוועדה המקומית לתכנון ובניה. ההסכם, שנועד להסדיר תשלום היטל השבחה בסך 20 מיליון שקלים בגין תוכנית ענק על הר הכרמל, נקבע כבלתי חוקי ובטל מעיקרו.
בפסק הדין, שניתן ב-19 באוקטובר 2025, קבעה כבוד השופטת עפרה אטיאס כי ההסכם נגוע באי חוקיות כפולה: הן משום שהוא מהווה "שומה מוסכמת" האסורה במפורש בחוק , והן משום שהוא מהווה ניסיון לגבות מס בניגוד לפטור סטטוטורי קוגנטי (כופה) שחוקי המדינה מעניקים למסדר.
עם זאת, במהלך נדיר, על אף קבלת התביעה וביטול החוב, הטילה השופטת אטיאס על התובע, מסדר הכרמליתים, לשלם לנתבעת, עיריית חיפה, הוצאות משפט בסך 100,000 ש"ח. הסיבה: בית המשפט קבע כי המסדר, שיוצג על ידי "עורכי דין מן המעלה הראשונה", הוא זה שיזם את ההסכם הלא חוקי ממניעים עסקיים, חתם עליו בניגוד להמלצתם המפורשת של באי כוחו, ופנה לבטלו רק שנים לאחר מכן כשהתוכנית כבר לא התאימה לו.
תחילתה של הפרשה בתוכנית חפ/545ד, שיזם המסדר הכרמליתי על שטח של כ-225 דונם במדרון המערבי של הר הכרמל. התוכנית, שאושרה סופית ב-2007, שינתה את ייעוד הקרקע מ"שטח פרטי פתוח" לייעוד של מגורים (350 יח"ד), מסחר, מלונאות ודיור מוגן.
בעקבות אישור התוכנית, הכינה שמאי המקרקעין של העירייה דאז, הגב' פנינה פז, שומה ובה העריכה את ההשבחה הכוללת שנוצרה למסדר בסך של כ-134.3 מיליון ש"ח. בהתאם, היטל ההשבחה (50% מההשבחה) נקבע על סך של כ-67.1 מיליון ש"ח.
המסדר טען מנגד כי הוא זכאי לפטור מלא מתשלום ההיטל, וזאת מכוח סעיף 19(ב)4 לחוק התכנון והבניה, המעניק פטור ל"מוסד…לדת" שאין עיסוקו לשם קבלת רווחים, ושהתמורה מהמקרקעין מיועדת לשמש למטרותיו הציבוריות. המסדר הצהיר כי מלוא ההכנסות מהפרויקט יושקעו בקידום מטרותיו הציבוריות בעיר חיפה.
למרות הפער העצום בין דרישת העירייה (67 מיליון ש"ח) לטענת המסדר (0 ש"ח), החלו הצדדים במשא ומתן. בית המשפט קבע כממצא עובדתי כי המסדר הוא זה שיזם את הפנייה לעירייה, מתוך רצון לייצר "ודאות" בנוגע לגובה החיוב, על מנת שיוכל להתקשר בעסקת מקרקעין.
בדצמבר 2009, חתמו הצדדים בטקס רשמי בלשכת ראש העיר דאז, יונה יהב, על "הסכם פשרה". במסגרתו, הוסכם "לפנים משורת הדין" כי המסדר ישלם לעירייה סכום מופחת של 20 מיליון ש"ח. בתמורה, התחייב המסדר שלא להגיש שומה נגדית, שלא לבקש מינוי שמאי מכריע, ושלא להגיש ערר – ובנוסף התחייב שלא לטעון בעתיד להעדר תוקפו של ההסכם.
המסדר טען בתביעתו כי ההסכם הוא "שומה מוסכמת", פרקטיקה שנאסרה במפורש בתיקון 84 לחוק התכנון והבניה, שנכנס לתוקף ב-1 במאי 2009 – כשבעה חודשים לפני חתימת ההסכם. מטרת התיקון הייתה למנוע "סחר סוסים" ושומות שאינן משקפות אמת שמאית, ולקבוע מסלול השגה ברור דרך שמאי מכריע או ועדת ערר.
העירייה טענה כי אין מדובר בשומה מוסכמת, אלא בהסכם פשרה לגיטימי על שומת רשות שלא נחלקו עליה. השופטת אטיאס דחתה טענה זו מכל וכל. היא קבעה כי השומה כלל לא הומצאה למסדר לפני כניסת התיקון לתוקף. יתרה מזאת, היא הסתמכה על עדותו של היועץ המשפטי של העירייה דאז, עו"ד רשף חן, שהודה כי השומה שהוכנה כלל לא הייתה שומה מחייבת, אלא נערכה "רק לצורך המשא ומתן הזה ולצורך ההסכם הזה". "אם בית המשפט יקבע שהחוזה הזה בטל, אז אין שומה", העיד עו"ד חן.
השופטת קבעה כי הסכם הפשרה הוא "שומה מוסכמת" קלאסית האסורה על פי החוק. חמור מכך, ההסכם כלל סעיפים (2.1 ו-2.5) שנועדו לחסום את המסדר מלהשתמש במנגנוני הערעור החוקיים שתיקון 84 יצר. "הוראות הסכם הפשרה ביקשו למנוע כל ביקורת שיפוטית או מעין שיפוטית", כתבה השופטת, וקבעה כי סעיפים אלו כשלעצמם "נוגדים את תקנת הציבור ומכתימים את כל ההסכם באי חוקיות".
אי החוקיות השנייה שזיהה בית המשפט נוגעת לעצם גביית המס ממוסד שזכאי לפטור. השופטת ציינה כי בעת חתימת ההסכם, הפרשנות המשפטית לפטור למוסדות דת אכן הייתה עמומה. אולם, פסק דין מחייב של בית המשפט העליון משנת 2023 (בפרשת הכנסייה האוונגלית ברמלה) הבהיר סופית כי הפטור חל גם אם רק התמורה ממכירת הקרקע משמשת למטרות דת, כפי שטען המסדר.
בהסתמך על הלכת "דירות יוקרה" והלכת "יציב", קבעה השופטת כי הוראות חוק הנוגעות לתשלומי חובה (כמו היטל השבחה) הן "הוראות בעלות אופי כופה (קוגנטי)". משמעות הדבר היא שהרשות אינה רשאית לסטות מהן, "בין בהוראה חד-צדדית, ובין בדרך של עריכת הסכם עם הפרט הנישום".
לפיכך, הסכמתו של המסדר לשלם 20 מיליון ש"ח, על אף שהחוק פוטר אותו מתשלום, היא חסרת תוקף משפטי. "אין בכוחה של הסכמה חוזית… להכשיר פעולה בלתי חוקית", קבעה השופטת. נקבע כי הלכות אלו חלות באופן רטרואקטיבי, ולכן ההסכם מ-2009 בטל מעיקרו.
לאחר שקיבלה את התביעה במלואה וביטלה את חוב 20 המיליון, הפנתה השופטת אטיאס ביקורת חריפה כלפי המסדר התובע. היא דחתה לחלוטין את טענות המסדר כאילו פעל מתוך כפייה או עושק.
"הגם שקיימים שיקולים כבדי משקל הנזקפים לחובתו של המסדר, המתכחש להסכם פשרה שנכרת על ידו מרצונו הטוב והחופשי, תוך קבלת ייצוג משפטי, בעקבות מו"מ שהחל ביוזמתו", כתבה השופטת, "הרי שלא ניתן… להורות על ביצוע מלא או חלקי של חיובי המסדר בניגוד לדין".
בשל התנהלות זו, החליטה השופטת לחייב את המסדר בהוצאות העירייה. היא ציינה כי המסדר יזם את המו"מ הלא חוקי "כדי להסיר את עננת אי הוודאות" לצרכיו העסקיים, פעל "בניגוד להמלצת באי-כוחו" (עו"ד דוד בוטסזן, שייצג את המסדר במו"מ, העיד כי המליץ לא לחתום), ופנה לבית המשפט רק לאחר "שסר חינה של התוכנית בעיני הוותיקן". בשל כך, ו"לאור התנהלות ב"כ המסדר במהלך הדיונים", חויב המסדר בהוצאות בסך 100,000 ש"ח.
ת"א 15221-12-18
