פסיקה דרמטית בעליון: השווי הפוטנציאלי של תמ"א 38 יופחת מהיטלי השבחה על תוכניות חדשות
בית המשפט העליון קבע הלכה מחייבת בסוגיה שנויה במחלוקת, וקיבל את עמדת בעלי הנכסים. בפסק דין שניתן פה אחד, קבע השופט אלכס שטיין כי בעת חישוב "המצב הקודם" של נכס, יש לכלול את עליית הערך שנוצרה מפוטנציאל התמ"א, גם אם לא מומשה. המשמעות: הפחתה משמעותית בהיטלי השבחה שמשלמים אזרחים בעת אישור תוכניות חדשות.
בית המשפט העליון שם (16 באוקטובר 2025) קץ לאחת הסוגיות הכלכליות-משפטיות הבוערות ביותר בעולם הנדל"ן הישראלי. בהרכב של המשנה לנשיא נעם סולברג, השופט (בדימ') יוסף אלרון והשופט אלכס שטיין, התקבל פסק דין עקרוני ומחייב שדחה את ערעורי הוועדות המקומיות לתכנון ובנייה של תל אביב וירושלים, וקבע כי יש להכיר בעליית הערך הפוטנציאלית שתמ"א 38 העניקה לנכסים, בעת חישוב היטל השבחה הנגבה בגין תכניות מאוחרות יותר.
הסוגיה המשפטית שעמדה בלב הדיון, אשר אוחד לשני תיקים (תיק לויתן מתל אביב ותיק קלמנוביץ מירושלים), נגעה לאופן חישוב "ההשבחה" – הפער בין שווי המקרקעין "במצב חדש" (לאחר אישור תכנית משביחה) לשוויים "במצב קודם" (לפני אישורה). השאלה הייתה: כיצד יש להעריך את ה"מצב הקודם" בבניין ישן שחלה עליו תמ"א 38, אך לא הוצא מכוחה היתר בנייה, וכעת אושרה עליו תכנית חדשה (כגון תכנית רובע 3 בתל אביב או תכנית 9988 בירושלים )?
בעלי הדין הציגו שתי גישות הפוכות. הוועדות המקומיות, יחד עם היועצת המשפטית לממשלה , תמכו ב"גישת הנטרול". לפיהן, מאחר שזכויות תמ"א 38 הן "ערטילאיות" ואינן מחייבות בהיטל בעת מכר (לפי הלכת רון ), אין להן שווי כלכלי ב"מצב הקודם". הן טענו כי יש לנטרל את השפעת התמ"א ולחשב את המצב הקודם כאילו התמ"א כלל לא קיימת. קבלת גישה זו הייתה מגדילה דרמטית את פער ההשבחה, וכתוצאה מכך את ההיטל הנגבה מבעלי הנכסים.
מנגד, בעלי הנכסים (המשיבים) תמכו ב"גישת ההכללה" (או "גישת שווי-שוק"). לטענתם, החוק מחייב להעריך את הנכס "כאילו נמכר בשוק חפשי". בשוק החופשי, ברור שנכס עם פוטנציאל תמ"א 38 שווה יותר מנכס זהה ללא פוטנציאל זה, גם אם טרם הוצא היתר. לכן, הם דרשו לכלול את עליית הערך הזו ב"מצב הקודם". קבלת גישה זו מקטינה את פער ההשבחה שיוצרת התוכנית החדשה, ובהתאם מפחיתה את ההיטל.
בחוות דעת מקיפה ומנומקת, קיבל השופט אלכס שטיין את עמדת בעלי הנכסים במלואה. שטיין ביסס את הכרעתו על עקרונות יסוד בדיני המס. הוא קבע כי היטל השבחה הוא מס, וככזה, חל עליו עיקרון יסוד של "אין מס ללא חוק" וכן דרישה מחמירה ל"קשר סיבתי ישיר" בין הפעולה התכנונית (התכנית החדשה) לבין ההתעשרות.
השופט שטיין הסביר כי "גישת הנטרול" שביקשו הוועדות המקומיות, מובילה בפועל לגביית מס על עליית ערך שנוצרה מתמ"א 38, ולא מהתכנית החדשה. גבייה כזו, קבע, היא אסורה, שכן הפסיקה (בעניין רון) כבר קבעה שאישור תמ"א 38 כשלעצמו אינו מהווה "אירוע מס" המחייב בהיטל בעת מכר.
שטיין ביצע הבחנה משפטית חדה בין "השבחה משפטית" (אירוע מס) לבין "השבחה עובדתית" (עליית ערך כלכלית-שמאית). הוא קבע כי עניין רון שלל רק את קיומה של "השבחה משפטית" בתמ"א 38, אך לא שלל את קיומה של "השבחה עובדתית". השוק החופשי, קבע שטיין, מתמחר את ההשבחה העובדתית הזו, והחוק מחייב את השמאי להתחשב בכך.
השופט שטיין אף דחה את טענת הוועדות כי "גישת ההכללה" תוביל לאפליה ותעניק פטור כפול לבעלי הנכסים. מנגד, הוא קבע כי דווקא "גישת הנטרול" תיצור אפליה קשה. הוא הדגים מקרה של שני בעלי דירות זהות (א' ו-ב') בבניין. בעל דירה א' מוכר לאחר אישור תמ"א 38 ואינו משלם היטל (כדין). לאחר מכן, מאושרת תכנית חדשה. בעלת דירה ב' מוכרת כעת. לפי גישת הנטרול, בעלת דירה ב' תחויב בהיטל לא רק על התכנית החדשה, אלא גם על כל השווי שנוסף מתמ"א 38 – שווי שבעל דירה א' קיבל עליו פטור מלא. "ברי הוא," כתב שטיין, "כי תוצאה זו אינה מתקבלת על הדעת ויש לדחותה בשתי ידיים" .
את פסק הדין חתם השופט שטיין באמירה נחרצת: "הוועדה המקומית נתנה – הוועדה המקומית תיקח. בהתאם לאותו עיקרון, אמרו מעתה: הוועדה המקומית לא נתנה – הוועדה המקומית לא תיקח". בכך קבע כי מאחר שהוועדה המקומית לא "נתנה" את ההשבחה של תמ"א 38 (שניתנה על ידי השלטון המרכזי), היא אינה רשאית "לקחת" היטל בגינה.
בר"מ 1975/24 ובר"מ 25226-04-25
