ניהלו מו"מ למכירת בית בבנימינה שידעו מראש שאינו רשום על שמם
בית המשפט דחה את הטענה שנכרת חוזה מחייב, אך קבע כי המוכרים, זוג קשישים, הפרו בחוסר תום-לב חמור ומתמשך את חובתם במו"מ. השופטת: המוכרים ידעו חצי שנה לפני המו"מ ש"לא ניתן לבצע פעולת מכר" בנכס, אך המשיכו להציגו למכירה ואף הסירו שלט "למכירה" לאחר שלחצו ידיים עם הקונים. יפצו את הרוכשים ביותר מ-560,000 ש"ח על עליית מחירי הדיור שהחמיצו ועל עוגמת הנפש.
פסק דין חריף שניתן השבוע (21.10.2025) בבית משפט השלום בחדרה, חושף התנהלות קשה של מוכרי נכס בבנימינה, אשר ניהלו משא ומתן ממושך עם זוג רוכשים, כל זאת כשהם מסתירים מהם עובדה מהותית: הם ידעו מראש, במשך חודשים, כי מבחינה משפטית כלל לא ניתן למכור את הנכס. כב' השופטת קרן אניספלד דחתה את תביעת הרוכשים לאכיפת חוזה, בקובעה כי חוזה מחייב אכן לא נכרת, אך פסקה להם פיצויים בסך כולל של 568,750 ש"ח בגין ניהול משא ומתן בחוסר תום-לב קיצוני.
התובעים, דנה ושניר שושני, ביקשו לרכוש את ביתם של הנתבעים, דינה ויואל ינקלביץ' (שניהם הלכו לעולמם במהלך ההליך), בית פרטי ברחוב הרימונים בבנימינה. התביעה הוגשה על סך של כ-1.25 מיליון ש"ח.
הפרשה החלה בסוף דצמבר 2021. בני הזוג שושני נפגשו עם בני הזוג ינקלביץ' בנכס, ובתום הפגישה, כך טענו, סוכמו כלל התנאים המסחריים: מחיר של 4.1 מיליון ש"ח, מועד מסירה ותשלום ראשון מוגדל של 1.05 מיליון ש"ח. הרוכשים טענו כי בעקבות "לחיצת היד" והסרת שלט "למכירה" מחצר הבית, הם מיהרו ומכרו את ביתם הפרטי כבר למחרת, ב-27 בדצמבר 2021, כדי לממן את הרכישה.
אלא שמיד לאחר מכן, כשהטיפול הועבר לעורכי הדין, התגלתה הבעיה המהותית: הנכס כלל לא היה רשום על שם המוכרים, אלא רק הערת אזהרה לטובתם. לטענת המוכרים, הם הבהירו מלכתחילה כי לא יתחילו בתהליך מכירה בטרם יוסדר הרישום על שמם.
במהלך ארבעת החודשים הבאים (ינואר-אפריל 2022) הוחלפו שלוש טיוטות חוזה בין עורכי הדין, עו"ד אסתר הולצר (ב"כ הרוכשים דאז) ועו"ד משה אזולאי (ב"כ המוכרים דאז). כל הטיוטות התרסקו על סלע המחלוקת סביב הרישום.
השופטת אניספלד קבעה כי בניגוד לטענת התובעים, חוזה מחייב מעולם לא נכרת. היא מצאה כי דווקא הרוכשים, באמצעות באת-כוחם, הם שחזרו בהם מהסיכום בעל-פה. בעוד המוכרים דרשו את המקדמה של 1.05 מיליון ש"ח במיידי כדי לרכוש שלוש דירות חלופיות, עורכת הדין של הרוכשים, שחששה בצדק מהיעדר הרישום, קבעה בטיוטה הראשונה כי הכסף יוחזק בנאמנות ויועבר רק לאחר הסדרת הרישום. בכך, קבע בית המשפט, התבטלה ההסכמה הראשונית ולא נוצר "מפגש רצונות".
אך כאן ביצעה השופטת תפנית חדה ועברה לדון בעילה החלופית – חוסר תום לב בניהול משא ומתן לפי סעיף 12 לחוק החוזים. בפסק הדין נכתב כי המוכרים התנהלו "בחוסר תום-לב עקבי ומתמשך בדרגת חומרה גבוהה".
השופטת חשפה כי המוכרים ידעו היטב על הבעיה עוד בטרם פגשו את התובעים. "מסמר" מרכזי בהכרעה היה מכתב ששלח בא-כוחם של המוכרים, עו"ד אזולאי, לרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) עוד ב-9 במאי 2021 – יותר מחצי שנה לפני תחילת המו"מ עם שושני. במכתב זה, שנועד לזרז את הרישום, כתב עורך הדין במפורש: "במצב הדברים שנוצר לא ניתן לבצע פעולת מכר מאחר ומהות זכותם של ינקלביץ אינה בגדר חכירה או בעלות ורשומה רק הערת אזהרה".
השופטת קבעה כי ידיעה זו מחייבת את המוכרים. יתרה מזאת, הנתבעת דינה ז"ל הודתה בעצמה בתצהירה כי מתווכת אחרת אמרה לה, עוד לפני שפגשה את התובעים, שעליה "להסדיר את רישום הזכויות לפני המכירה".
"מי שאלו ידיעתו והבנתו", כתבה השופטת אניספלד, "אינו מתיר למתווך להציב בחצרו שלט שמציע את הנכס למכירה, אינו מקבל לביתו מתעניינים ברכישת הנכס, אינו מסכם עמם את מחיר המכירה… ואינו מסמיך את בא-כוחו לנהל… משא ומתן".
השופטת מתחה ביקורת גם על התנהלותה הדו-פרצופית של הנתבעת, אשר בשלב מסוים אף דרשה וקיבלה מהרוכשים הסכמה להעלאת המחיר ל-4.15 מיליון ש"ח, כל זאת בזמן שלכאורה הודיעה לבא-כוחה כי העסקה מוקפאת עד להסדרת הרישום.
בדיון על הנזק, דחה בית המשפט את טענת הרוכשים כי יש לפצותם על ההפסד ממכירת ביתם. השופטת קבעה כי מכירת ביתם נעשתה ב-27.12.2021, בעוד שהסיכום על מחיר הנכס בבנימינה הושג רק למחרת, ב-28.12.2021. "מדובר בהתנהלות פזיזה של שושני", קבעה השופטת, שכן באותו שלב טרם החל המו"מ המשפטי והם טרם ידעו על חומרת בעיית הרישום.
עם זאת, השופטת קיבלה את טענתם לנזקי הסתמכות. נקבע כי בשל המצגים חסרי תום הלב של המוכרים, בני הזוג שושני הסתמכו על העסקה המתרקמת ובמשך ארבעת חודשי המו"מ העקר "לא חיפשו בתים אחרים שאותם יוכלו לרכוש למגוריהם".
בתקופה זו, בין דצמבר 2021 לאפריל 2022, חלה עליית מחירים דרמטית בשוק הנדל"ן בבנימינה. השמאי מטעם התובעים העריך את העלייה ב-15% עד 20% בשנה. באופן אירוני, מי שחיזקה את הטענה הייתה הנתבעת דינה בעצמה. בהקלטת שיחה שהציגו התובעים מאפריל 2022, היא נשמעה אומרת לשניר שאינה יכולה למכור במחיר שסוכם כי "היום הכול עלה, כל בית שאני הולכת… עלה ב-15%, 20%".
בשל כך, פסקה השופטת אניספלד פיצוי הסתמכות בגין עליית המחירים שהחמיצו התובעים, בסך 518,750 ש"ח (12.5% משווי העסקה). בנוסף, נפסקו להם 50,000 ש"ח בגין "עוגמת נפש אדירה".
ת"א 9967-08-22
