ניתוח החלטת ביהמ"ש העליון בעניין סבאח נ' איזקוביץ חושף כיצד בתי המשפט מאבדים סבלנות כלפי דיירים שטענותיהם "כלכליות במהותן", גם כשהסעד המבוקש הוא בלתי הפיך. הלקח: מי שסירב להצעה הוגנת במחוזי, יתקשה מאוד לעצור את הפרויקט בערעור.
הסכסוך הקלאסי בתיקי פינוי-בינוי, המעמת את זכות הקניין של הדייר הבודד מול האינטרס הציבורי והכלכלי של רוב הדיירים והיזם, הגיע שוב לפתחו של בית המשפט העליון. אולם הפעם, בהחלטה שניתנה ב-4 בספטמבר 2025 בעניין ע"א 56145-08-25 (סבאח נ' איזקוביץ ואח'), נראה כי בית המשפט העליון, מפי כבוד השופטת דפנה ברק-ארז, משרטט קו ברור ונוקשה מתמיד באשר לסיכוייו של דייר סרבן לעכב את ביצוע הפרויקט לאחר שכבר הפסיד בערכאה הראשונה.
המסר המרכזי העולה מההחלטה הוא חד-משמעי: גם כאשר ביצוע פסק הדין – קרי, חתימה על הסכם בשם הדייר ופינוי דירתו – הוא צעד דרמטי ובלתי הפיך, בית המשפט לא יהסס לאפשר את המשך הפרויקט אם יתרשם כי טענותיו המהותיות של הדייר הן כלכליות וניתנות לפיצוי, ובמיוחד כאשר על הכף מונח אינטרס ציבורי כבד משקל.
הרקע להחלטה הוא פסק דין חריף של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (כב' השופטת י' טויסטר ישראלי), אשר קיבל את תביעתם של 92% מבעלי הדירות במתחם בלוד נגד שתי דיירות סרבניות. בית המשפט המחוזי לא חסך בביקורת וקבע כי סירובן אינו סביר.
אחת הטענות המרכזיות של המבקשת, גב' מימי סבאח, הייתה כי היא דורשת דירת תמורה בעלת שלושה כיווני אוויר (בדומה לדירתה הנוכחית), בין היתר בשל מצב רפואי המונע ממנה שימוש במיזוג אוויר. אלא שבית המשפט המחוזי מצא כי טענה זו אינה "אמתית וכנה". זאת, מאחר שהתברר כי במהלך ההליך היזם הציע לה דירה חלופית עם שלושה כיווני אוויר, אך היא סירבה גם להצעה זו, כמו גם להצעות נוספות.
משכך, קבע בית המשפט המחוזי כי טענותיה, כמו גם טענות לחוסר כדאיות כלכלית או היעדר ערבויות מספקות, אינן מבוססות ואינן סבירות. בהתאם, הוא הכריז עליה כדיירת סרבנית ומינה עורך דין לחתום בשמה על הסכם הפינוי-בינוי.
גב' סבאח הגישה ערעור לעליון וביקשה לעכב את ביצוע פסק הדין. טענתה המרכזית הייתה כי מאזן הנוחות נוטה בבירור לטובתה. שהרי, אם עורך הדין שמונה יחתום בשמה על ההסכם, ייווצרו התחייבויות בלתי הפיכות כלפי צדדים שלישיים, ובסופו של דבר היא תיאלץ להתפנות מדירת מגוריה – נזק שלא ניתן יהיה להשיב לקדמותו אם ערעורה יתקבל.
מנגד, המשיבים (רוב הדיירים), טענו כי סיכויי הערעור נמוכים (כיוון שהוא תוקף ממצאי עובדה ומהימנות), וכי טענותיה העיקריות של המבקשת נוגעות לסוגיות (כמו שוויון בתמורות ורווח כלכלי) שניתן יהיה לתקן באמצעות פיצוי כספי.
כאן מגיעה נקודת המפתח בהחלטתה של השופטת ברק-ארז. היא מאמצת את הגישה לפיה יש לבחון את מהות טענות הדייר. בית המשפט קובע כי למרות ההשלכות המשמעותיות על המבקשת, "עיקר הטענות המועלות על-ידה עוסקות בהיבטים כלכליים במהותם". בית המשפט רואה בטענה ל"שלושה כיווני אוויר", לאחר שזו נדחתה כלא כנה במחוזי, כטענה כלכלית גרידא הנוגעת למאפייני הדירה. וכאשר טענה היא כלכלית, הכלל הוא שניתן להסדירה באמצעות פיצוי כספי, ולכן היא אינה מצדיקה עיכוב ביצוע.
אך הנדבך המשמעותי ביותר בהחלטה, הנותן רוח גבית חסרת תקדים ליזמים ולרוב הדיירים, הוא המשקל הכבד שניתן לאינטרס הציבורי-ביטחוני.
רוב הדיירים טענו כי אין לעכב את הפרויקט מאחר שמדובר בבניינים ישנים "ללא מרחב מוגן תקני". השופטת ברק-ארז מאמצת טיעון זה במלואו, וקובעת כי יש לתת משקל לעובדה ש"מצבם הנוכחי של המבנים אינו מן המשופרים, והם חסרי מרחבים מוגנים מתאימים, על כל המשתמע מכך בנסיבות התקופה".
אזכור "נסיבות התקופה" (ככל הנראה בהתייחס למצב הביטחוני המתמשך) בהקשר של היעדר ממ"דים הוא לא פחות מרעידת אדמה קטנה בדיני הפינוי-בינוי. בית המשפט העליון מאותת כי בעידן הנוכחי, הזכות לביטחון אישי וציבורי, המתבטאת בצורך הדחוף במיגון תקני, גוברת באופן כמעט מוחלט על טענות כלכליות של דייר סרבן, גם אם הן עטופות בטענות על נזק בלתי הפיך.
ההחלטה בעניין סבאח מהווה תמרור אזהרה לדיירים סרבנים ובאי כוחם. המסקנות הן ברורות:
- סוף מעשה במחשבת ערעור: דייר השוקל לסרב לפרויקט חייב להבין שההליך המרכזי והמכריע הוא בבית המשפט המחוזי. אם ייקבע שם כי סירובו אינו סביר וכי טענותיו אינן כנות, הסיכוי לקבל "הנשמה" מבית המשפט העליון בדמות עיכוב ביצוע הוא קלוש.
- טענות "כלכליות" לא יעצרו פרויקט: בית המשפט יפשוט מעל טענות הדייר את העטיפה (למשל, "צורך רפואי") ויבדוק את גרעינן. אם הגרעין הוא כלכלי (שווי הדירה, מאפייניה, תמורות), הנחת המוצא תהיה שניתן לפצות עליו בכסף, ואין סיבה לעכב 92% מהדיירים.
- קלף הממ"ד מנצח: האינטרס הציבורי בהתחדשות עירונית קיבל חיזוק ביטחוני אדיר. יזמים ורוב דיירים שיצביעו על היעדר מיגון בבניין ישן, מחזיקים כעת בקלף חזק מאי פעם שיצדיק דחיפות ויהדוף כמעט כל בקשה לעיכוב ביצוע.
במילים פשוטות, בית המשפט העליון אומר לדיירת הסרבנית: "ניסית. טענת. בית המשפט המחוזי בחן את טענותייך וקבע שאינך פועלת בתום לב וכי הוצעה לך הצעה הוגנת שדחית. כעת, לא נעצור פרויקט שלם, החיוני לרוב המוחלט של שכנייך ואף לביטחונם, רק כדי לאפשר לך 'מקצה שיפורים' בערעור".
ההתנהלות המשפטית בסכסוכי פינוי-בינוי היא מורכבת ורגישה, ומחייבת הבנה מעמיקה של הפסיקה המשתנה ושל המגמות בבתי המשפט. אם אתם בעלי דירה המתמודדים עם פרויקט, או יזמים המבקשים לקדם פרויקט ונתקלים בקשיים, אתם מוזמנים לפנות למשרדנו לקבלת ייעוץ משפטי מקצועי ומקיף.
