"ביתו של אדם הוא מבצרו": בית המשפט הגן על דיירת שסירבה לעסקת קומבינציה ודחה תביעת יזמים למכירה כפויה
השופט צחי אלמוג קבע כי מניעת רווח עתידי של 5 מיליון ש"ח אינה בגדר "הפסד ניכר" המצדיק נישול אדם מביתו בו התגורר 50 שנה. התובעים, שביקשו למקסם רווחים, חויבו בהוצאות משפט
בפסק דין עקרוני ונוקב, דחה בית משפט השלום בהרצליה תביעה של שותפים במקרקעין לכפות מכירה של בניין מגורים שלם בחולון, וקיבל את עמדתה של דיירת שהתגוררה בנכס כ-50 שנה וביקשה להגן על קורת הגג שלה. בפסק הדין, שניתן ב-27 באוקטובר 2025 , קבע כבוד השופט צחי אלמוג כי הרצון למקסם רווחים עתידיים מעסקת קומבינציה אינו מהווה "הפסד ניכר" על פי חוק המקרקעין , ואינו גובר על זכותה הקניינית של הנתבעת להמשיך ולהחזיק בביתה.
תחילתה של הפרשה בבניין ישן בן שתי קומות וארבע דירות ברחוב אוסישקין בחולון , שנבנה עוד בשנת 1945. הבעלות בנכס התחלקה שווה בשווה: התובעים, שכללו חברה ובעלים פרטיים, החזיקו ב-50% מהזכויות (שתי דירות), ואילו הנתבעת, יפעת שנהר, החזיקה ב-50% הנותרים (שתי דירות), בהן היא מתגוררת יחד עם בן זוגה מזה כחמישה עשורים.
התובעים, אשר אינם מתגוררים בנכס, ביקשו לפרק את השיתוף בדרך של מכירת הבניין כולו "לכל המרבה במחיר". מטרתם הייתה ברורה: מימוש עסקת קומבינציה מול יזם, עמו כבר התקשרו בהסכם מותנה. התובעים הגישו חוות דעת שמאית שנועדה להוכיח את הפוטנציאל הכלכלי האדיר. לפי השמאי מטעמם, גיל לזר, שווי כל דירה במצבה הנוכחי הוא כ-1.465 מיליון ש"ח, בעוד ששווי היחידה שתתקבל לאחר השלמת עסקת הקומבינציה יזנק לכ-4 מיליון ש"ח.
לטענת התובעים, סירובה של הנתבעת לחתום על העסקה גורם להם "הפסד ניכר" בגובה של כ-2.5 מיליון ש"ח לכל יחידה קיימת, ובסך הכל נזק של 5 מיליון ש"ח לשתי יחידותיהם. הם טענו כי מכירה תמקסם את הרווח לכל הצדדים , שהבניין "רעוע" וחסר ממ"ד, וכי רישום בית משותף פשוט "ינציח שיתוף כפוי" בין צדדים עוינים.
מנגד, הנתבעת, שביקשה להגן על ביתה, טענה כי יש לפרק את השיתוף בדרך המועדפת בחוק ובפסיקה: רישום הבניין כבית משותף. היא הציגה חוות דעת של המפקחת על המקרקעין, אשר אישרה כי הבניין אכן ראוי להירשם כבית משותף. הנתבעת טענה כי מכירה כפויה תביא לנישולה מזכויותיה ולפינויה מביתה, וכי רישום הבית כמשותף אינו גורם כל הפסד, שכן זכויות הבנייה יוותרו בידי הבעלים.
בליבת פסק הדין עמדה פרשנות המונח "הפסד ניכר". השופט אלמוג הבהיר, בהתבסס על פסיקות מנחות של בית המשפט העליון (כגון עניין רידלביץ וקוצר), כי "הפסד ניכר" אינו מניעת רווחים עתידיים, אלא נזק ישיר הנגרם מעצם החלוקה.
השופט הסביר כי "הפסד ניכר" מתקיים במקרים כמו חלוקת עסק פעיל (כמו אולם שמחות) באופן שיחייב את חיסולו, או חלוקת קרקע באופן שייצור חלקות קטנות מדי שאינן ראויות לשימוש. לעומת זאת, "מניעת רווחים עתידיים, כגון אובדן הזדמנות להפקת רווחים מזכויות בנייה נוספות… אינה נחשבת ל'הפסד ניכר'".
השופט קבע כי כל טיעוני התובעים בדבר נזק של 5 מיליון ש"ח התבססו אך ורק על אובדן הרווח הפוטנציאלי מהעסקה הספציפית עם היזם שלהם. "בית המשפט", קבע השופט, "אינו עוסק בכדאיות עסקית, במסחר, או בהשוואת ערכים בין סוגי פעילויות, אלא בנזק ישיר".
יתרה מכך, השופט אלמוג הפריך את הטענה כאילו זכויות הבנייה יאבדו. הוא ציין כי שמאי התובעים הודה בעצמו בחקירתו כי גם לאחר רישום בית משותף, ניתן יהיה למכור את היחידות יחד עם זכויות הבנייה. זכויות הבנייה, קבע, "אין נמוגות עם הרישום והן מוסיפות להתקיים בבעלותם המשותפת של כלל בעלי הדירות". במילים אחרות, הבעלים יוכלו עדיין, אם ירצו בכך בעתיד, להתקשר יחדיו בעסקת קומבינציה.
מעבר לניתוח הכלכלי הקר, פסק הדין נתן משקל רב לערך האנושי והקנייני של בית מגורים. השופט אלמוג ציטט את האמרה הידועה "ביתו של אדם הוא מבצרו" והדגיש כי "בנסיבות שבהן מדובר בבית מגוריו של אדם, ההגנה שעל המשפט ליתן לזכות הקניין של הבעלים, רבה יותר".
הוא הבדיל בין התובעים, שכוונתם עסקית ורצונם "למקסם את רווחיו העתידים", לבין הנתבעת, עבורה הנכס אינו נכס עסקי אלא ביתה הפרטי מזה עשורים. "הזיקה הרגשית של אדם למקרקעיו", הזכיר השופט, "הינה אחד הרציונליים להגנה המוקנית לזכות הקניין". לכפות על הנתבעת מכירה, קבע, משמעו "נישולו של השותף האחר מקניינו הפרטי".
השופט דחה גם את טענות המשנה של התובעים:
- מצב הבניין: נקבע כי הבניין אינו מסוכן, ודירות הנתבעת מתוחזקות היטב. העובדה שדירות התובעים מוזנחות היא עניין של "תחזוקה פרטית" שלהם, ואינה סיבה לחייב את הנתבעת במכירה.
- יחסים עכורים: השופט לא התרשם כי מדובר בסכסוך שכנים רב שנים, מה גם שהתובעים כלל אינם גרים בנכס. הוא קבע כי המחלוקת נוצרה אך ורק סביב אי-ההסכמה על עסקת הקומבינציה, ורישום הבית כמשותף דווקא ייצור הפרדה קניינית "וצפוי לנטרל את עיקר המחלוקת". בסופו של יום, התביעה למכירה כפויה נדחתה. השופט אלמוג הורה על פירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף, כפי שביקשה הנתבעת. התובעים, שניסו לכפות את דעתם, חויבו לשלם לנתבעת הוצאות משפט בסך 35,000 ש"ח.
ת"א (הרצ') 45545-11-23
