היזם ניסה להתנער מאחריות לליקויי בנייה וטען: "מכרנו AS IS"; ביהמ"ש קבע: "באחריותך היה לוודא את תקינות הנכס"
רוכשת דירה בירושלים שסבלה במשך שנים מרטיבות קשה, חדירות מים ועובש, תבעה את חברת "אחים חסיד". החברה טענה כי האחריות המלאה היא של קבלני המשנה שביצעו את העבודה. השופטת סמאח סאבר מסארווה קיבלה את התביעה חלקית, קבעה כי על היזם חלה אחריות בשיעור 20% ועל הקבלנים 80%, וחייבה את הנתבעים בפיצויים ובהוצאות בסך כ-31,000 ש"ח.
בפסק דין שניתן בסוף השבוע האחרון, ב-29 באוקטובר 2025, בבית משפט השלום בירושלים, קבעה כבוד השופטת סמאח סאבר מסארווה עיקרון אחריות חשוב בתביעות ליקויי בנייה: יזם אינו יכול להתנער לחלוטין מאחריותו לנכס שמכר, גם אם הליקויים נבעו ישירות מעבודתם של קבלני משנה. פסק הדין חתם סאגה משפטית בת כמעט חמש שנים, שראשיתה בתביעה שהגישה סוזן אלגזי נגד חברת "אחים חסיד חברה קבלנית לבניה בע"מ". התביעה חשפה מסכת ליקויים חמורה בדירת מגורים חדשה, שכללה בעיקר חדירות מים חוזרות ונשנות, רטיבות נרחבת וכתמי עובש.
סיפור המעשה החל עם רכישת דירה בפרויקט מגורים ברחוב השופט חיים כהן 8 בירושלים, אותה רכשה אלגזי מהנתבעת "אחים חסיד". בכתב התביעה טענה אלגזי כי זמן קצר לאחר שקיבלה את החזקה בדירה, התגלו בה ליקויי בנייה מהותיים. רשימת הליקויים הייתה ארוכה ומטרידה: חדירות מים חוזרות ונשנות מקירות החוץ ומחלונות חדרי השינה, רטיבויות נרחבות שהובילו להתפתחות כתמי עובש, פגמים משמעותיים בריצוף ובאיטום, וכן ליקויים בעבודות האלומיניום, הטיח, הצבע ועבודות הגמר.
לטענת התובעת, הליקויים החמורים לא אפשרו מגורים תקינים ושימוש סביר בדירה. היא הדגישה כי למרות פניותיה החוזרות ונשנות לחברה הקבלנית בבקשה לתקן את הנדרש, התיקונים לא בוצעו במלואם. יתרה מכך, התיקונים המעטים שכן בוצעו, נעשו באופן חלקי, רשלני ובלתי מקצועי. אלגזי צירפה לכתב תביעתה חוות דעת מקצועית של מהנדס הבניין אדר פריצקי, שהעריך את עלות התיקונים בסך של 99,485 ₪. תביעתה המקורית הועמדה על סך כולל של 250,000 ₪. סכום זה כלל 120,300 ₪ עבור עלות התיקונים, 15,000 ₪ עבור פינוי הדירה ואחסנה, 15,000 ₪ נוספים עבור דמי שכירות למשך חודשיים, וסכום משמעותי של 100,000 ₪ בגין הטעיה, מכירת דירה שאינה חדשה, ונזק לא ממוני (עוגמת נפש).
מנגד, הנתבעת, חברת "אחים חסיד" כפרה בטענות וניסתה להדוף את האחריות. לטענתה, הדירה נמכרה לתובעת במתכונת "AS IS" (כפי שהיא), לאחר שהובהר לה כי לא ניתן לבצע בה שינויים. עוד טענה הנתבעת כי ניתנה לאלגזי הנחה משמעותית של 100,000 ₪ בתמורה להסכמה זו, ומשכך היא מנועה מלטעון לליקויים נוספים מעבר לאלו שנרשמו בפרוטוקול המסירה. החברה טענה כי אחריותה מוגבלת לתיקון ליקויים בעין בלבד, בהתאם להסכם המכר, וכי התביעה הכספית מנוגדת להסכמות. היא אף הגישה תביעה שכנגד (שנמחקה בהמשך) ובה דרשה לקזז את סכום ההנחה שניתנה .
בצעד משפטי צפוי, הגישה הנתבעת הודעות צד שלישי נגד קבלני המשנה שביצעו את העבודה בפועל, וגלגלה את האחריות לפתחם. ההודעה הראשונה נשלחה נגד חברת "אחים משהור בנין ופיתוח בע"מ" (צד ג' 1), שהייתה הקבלן המבצע הראשי בפרויקט. השנייה נשלחה נגד חברת "עמי תעשיות אלומיניום בע"מ" (צד ג' 2) , שהייתה אחראית על עבודות האלומיניום.
כאן החל "גלגול האחריות" בין הקבלנים. צד ג' 1 (אחים משהור) טען כי השלים את כל העבודות ומסר את הדירות תקינות, וכי כל הליקויים שצוינו תוקנו במלואם, אך התובעת היא זו שסירבה לשתף פעולה . צד ג' 1 אף הגיש הודעת צד רביעי משלו נגד קבלן האלומיניום (צד ג' 2), בטענה שעבודותיו הפגומות הן שגרמו לחדירת מי הגשם. צד ג' 2 (עמי אלומיניום) לא נשאר חייב, וטען כי עבודותיו בוצעו באופן מקצועי ותחת פיקוח מלא , וכי אם קיימים ליקויים, מקורם בעבודות של צד ג' 1.
בשלב זה, בית המשפט מינה מומחים מטעמו כדי לפזר את הערפל. המומחה הראשון, מר אחי קליין, קבע בחוות דעתו כי אכן קיימים ליקויי בנייה בריצוף, באיטום, באלומיניום, בטיח ובצביעה, ואישר את קיום חדירות הרטיבות סביב החלונות. בעקבות חוות דעתו, הושג הסדר פשרה חלקי (שקיבל תוקף פסק דין ב-09/12/24), לפיו צד ג' 1 (הקבלן המבצע) יבצע את כל התיקונים שפירט המומחה קליין (למעט עבודות האלומיניום), ואף ישלם לתובעת 9,000 ₪ עבור דיור חלופי ו-2,700 ₪ נוספים.
בנוגע לאלומיניום, מונה מומחה נוסף, מר אבי שטרן, אשר קבע ממצא מעניין: בעיית הרטיבות העיקרית לא נבעה מהחלונות אלא מ"חור וסדקים בקיר". עם זאת, המומחה שטרן כן מצא כי קיימת בעיה במנגנון הנעילה ובכוונון החלון בחדר השינה.
לאחר שהתיקונים המרכזיים בוצעו לשביעות רצון התובעת ופיקוח המומחה , הצדדים הגיעו להסדר פשרה נוסף שצמצם משמעותית את המחלוקת: התובעת מחקה את הדרישה לפיצוי על "דירה שאינה חדשה" והגבילה את תקרת הפיצוי לעוגמת נפש ל-30,000 ₪ , והנתבעת "אחים חסיד" מחקה את התביעה שכנגד שהגישה. המחלוקת היחידה שנותרה להכרעת השופטת הייתה שאלת הפיצוי בגין עוגמת נפש, החזר הוצאות ושכר טרחת עורך דין .
כאן הגיעה הכרעתה העקרונית של השופטת סמאח סאבר מסארווה. הנתבעת (אחים חסיד) טענה בסיכומיה כי אין להטיל עליה אחריות כלל, שכן הליקויים נבעו מביצוע לקוי של קבלני המשנה. השופטת דחתה טענה זו מכל וכל. "האומנם?!" תהתה השופטת בפסק הדין, והשיבה נחרצות: "הנתבעת היא זו שמכרה את הדירות, ובאחריותה היה לוודא את תקינות הנכסים כפי שנמסרו לרוכשים. באחריות הנתבעת היה לבצע את כלל הבדיקות הנדרשות לוודא כי העבודות שהקבלן ביצע בוצעו בהתאם לכל התקנים והסטנדרטים. בנוסף, הנתבעת היא זו שבחרה את הקבלן המבצע ולא להפך". לאור קביעה זו, הטילה השופטת על הנתבעת-היזמית אחריות בשיעור של 20%.
האחריות המרכזית, בשיעור 70%, הוטלה על הקבלן המבצע (צד ג' 1), שנקבע כי "נכשל במילוי חובותיו וגרם למסירת הדירה כשאינה תקינה… מחדל זה היה הגורם המרכזי להולדת התביעה" . קבלן האלומיניום (צד ג' 2) ניסה לטעון כי חלקו היה מינורי, אך השופטת קבעה כי חדירת מים עקב כוונון לקוי של ידית וסגר "אינה בגדר בעיה מינורית" והטילה עליו 10% מהאחריות.
בפן הכספי, השופטת העמידה את הפיצוי בגין עוגמת נפש על סך 10,000 ₪ (במקום ה-30,000 ₪ שנתבעו). דרישת התובעת לפיצוי בסך 10,000 ₪ בגין הפסד ימי עבודה נדחתה, כיוון שלא נכללה בכתב התביעה המקורי ועל כן היוותה "הרחבת חזית אסורה". דרישתה להחזר שכ"ט המומחה מטעמה (בסך 3,600 ₪) נדחתה אף היא, מאחר שלא הוגשה אסמכתא המעידה על התשלום.
בסופו של דבר, חויבו הנתבעת וצדדי ג' (כל אחד לפי חלקו היחסי באחריות שנקבעה) לשלם לתובעת סך של 13,120 ₪ (הכוללים 10,000 ₪ עוגמת נפש ו-3,120 ₪ החזר שכ"ט מומחה בית המשפט), בצירוף הוצאות אגרת בית משפט בסך 2,875 ₪ ושכר טרחת עורך דין בסך 15,000 ₪ .
ת"א 26405-12-20
