"הקרב על החדר": העליון הכריע בסכסוך שכנים נדיר – טעות בטאבו מלפני 45 שנה תתוקן, המציאות בשטח גוברת
בפסק דין דרמטי ובדעת רוב, הפך בית המשפט העליון פסיקה קודמת והורה לתקן רישום בית משותף שגוי משנת 1980. השופט גרוסקופף: "טעות סופר" ברישום אינה מתיישנת. הנשיא עמית: התובעים "פתחו את הדלת" לתיקון, ואינם יכולים לטעון להתיישנות. השופטת רונן, בדעת מיעוט, סברה כי התביעה התיישנה, אך הציעה להעניק לדיירים "רישיון בלתי הדיר" להחזיק בחדר
בפסק דין תקדימי ועקרוני שניתן ב-29 באוקטובר 2025 , הכריע בית המשפט העליון, בדעת רוב של שני שופטים מול אחת, בסכסוך שכנים מורכב ויוצא דופן שנסוב סביב חדר אחד בבניין מגורים באשדוד. השופטים, הנשיא יצחק עמית והשופט עופר גרוסקופף, קיבלו את ערעורם של בני הזוג חיים ויעל שוורץ, והפכו את פסיקת בית המשפט המחוזי. הם קבעו כי המציאות הפיזית הקיימת בבניין מזה כ-50 שנה גוברת על הרישום השגוי בפנקס הבתים המשותפים (טאבו), והורו על תיקון המרשם כך שישקף את המצב בפועל.
מנגד, השופטת רות רונן, בדעת מיעוט, סברה כי אכן נפל פגם בהכרעת המחוזי, אך קבעה כי תביעתם של שוורץ לתיקון המרשם התיישנה. תחת זאת, היא הציעה פתרון משפטי יצירתי: להותיר את הרישום השגוי על כנו, אך להעניק לבני הזוג שוורץ "רישיון בלתי הדיר וניתן להעברה" להחזיק בחדר לנצח, ובכך לרוקן מתוכן את בעלותם הרשומה של שכניהם.
שורש הסכסוך במה שמכנה בית המשפט "תאונה משפטית" שהחלה עם בניית הבניין באשדוד בתחילת שנות ה-70. היתר הבנייה משנת 1970 תכנן דירות פנימיות זהות בנות 3 חדרים ו-65.2 מ"ר כל אחת. אולם, כפי הנראה, בשל צרכים שהשתנו, חברת עמיגור, שניהלה את הנכס עבור המדינה, בנתה את הדירות בפועל באופן שונה: דירה אחת בת 4 חדרים (כ-78 מ"ר) ודירה צמודה בת 2 חדרים (כ-53 מ"ר).
"החלוקה בפועל" הזו הייתה קיימת כבר בשנת 1972, ועמיגור אף השכירה את הדירות במצבן זה. הבעיה נוצרה בשנת 1980, כאשר הבניין נרשם בפנקס הבתים המשותפים. מסיבה לא ברורה, הרישום התבסס על היתר הבנייה המקורי (3+3 חדרים) ולא על המצב הקיים בפועל (4+2 חדרים). כך נוצר פער דרמטי בין הטאבו למציאות.
פער זה קיים בכל 8 הדירות הפנימיות בבניין, אך במשך עשרות שנים איש לא התלונן, וכל הדירות נמכרו ונקנו על בסיס מצבן הפיזי.
בשנת 2006, כמעט במקביל, רכשו שני הצדדים את דירותיהם. בני הזוג שוורץ רכשו את הדירה הגדולה תמורת 105,000 דולר, כשבחוזה המכר שלהם צוין מפורשות "דירה בת 4 חדרים". בני הזוג חדד רכשו את הדירה הקטנה תמורת 75,000 דולר, לאחר שראו אותה פיזית כדירת 2 חדרים, וחוזה המכר שלהם ציין "דירה בת 2.5 חדרים". עם זאת, לחוזה של חדד צורף נסח טאבו שבו נכתב שטח הדירה הרשום: 65.2 מ"ר.
במשך עשור השכירו חדד את דירתם. בשנת 2016, כשביקשו למחזר משכנתא, גילה שמאי מטעמם את הפער המשמעותי בין השטח הרשום לשטח בפועל. בעקבות הגילוי, פנו חדד לשוורץ ודרשו לקבל לידיהם את החדר הנוסף, שלפי הרישום שייך להם.
הסכסוך הגיע לבית המשפט המחוזי בבאר שבע, שם תבעו חדד להצהיר על בעלותם בחדר, ושוורץ הגישו תביעה נגדית לתיקון המרשם. השופטת ג' לוין קיבלה את עמדת חדד, וקבעה כי עיקרון "סופיות המרשם" קובע, והרישום בטאבו גובר. היא קבעה כי חדד הסתמכו בתום לב על הרישום, בעוד לשוורץ היו "סימני אזהרה" לגבי דירתם. על פסיקה זו הוגש הערעור לעליון.
השופטת רות רונן סברה כי התוצאה של המחוזי שגויה, אך הדרך לתיקון אינה פשוטה. לשיטתה, תביעתם של שוורץ לתיקון המרשם התיישנה. היא קבעה כי מרוץ ההתיישנות לתיקון הרישום (שתקופתו לכל היותר 25 שנים) לא החל ב-2006 כששוורץ קנו את הדירה, אלא ב-1980, בעת יצירת הרישום השגוי. מאחר שהתביעה הוגשה רק ב-2021, היא התיישנה.
עם זאת, השופטת רונן קבעה כי אין זה צודק לקחת את החדר משוורץ. היא הציעה פתרון יצירתי המבוסס על דיני היושר: לחדד יש בעלות רשומה "ריקה מתוכן" בחדר, אך לשוורץ יש "רישיון בלתי הדיר וניתן להעברה" להחזיק ולהשתמש בחדר . רישיון זה נוצר, לשיטתה, מכוח הסכמתה של עמיגור (הבעלים המקורי של שתי הדירות) לחלוקה בפועל , ומכוח העובדה שכל הצדדים, כולל חדד, רכשו את הדירות כפי שראו אותן בעיניהם, והסתמכו על המצב הפיזי. היא הודתה כי זהו פתרון "שאינו מיטבי", כיוון שהוא מנציח פער בין הרישום למציאות.
שני שופטי הרוב הסכימו כי יש לתקן את הרישום, אך הגיעו לכך משתי דרכים שונות שנועדו להתגבר על מחסום ההתיישנות.
השופט עופר גרוסקופף הציג את העמדה המרכזית שהובילה להכרעה. לשיטתו, הטעות ברישום מ-1980 אינה טעות רגילה הכפופה להתיישנות (לפי סעיף 93 לפקודת ההסדר), אלא "טעות סופר" (לפי סעיף 95 לפקודה).
השופט גרוסקופף פירש את המונח "טעות סופר" באופן רחב: לא רק שגיאת הקלדה, אלא כל פער בין הכוונה האמיתית של מבצע הרישום לבין מה שנרשם בפועל . במקרה זה, כוונתה האמיתית של עמיגור הייתה לרשום את המצב הקיים (4+2 חדרים), אך בשל טעות היא הגישה את התוכניות הישנות (3+3 חדרים).
לאחר שסיווג את הטעות כ"טעות סופר", קבע השופט גרוסקופף הלכה חשובה: בעוד שסעיף 93 (העוסק במרמה או טעות בהעתקת זכות) מציין במפורש שהוא כפוף לדיני התיישנות, סעיף 95 (העוסק בטעות סופר) שותק בעניין זה . מכאן הסיק השופט גרוסקופף כי המחוקק התכוון ש"טעות סופר" במרשם כלל אינה כפופה להתיישנות, וניתן לתקנה בכל עת. לכן, יש להורות על תיקון הרישום.
הנשיא יצחק עמית הסכים עם התוצאה של גרוסקופף, אך הציע דרך נוספת, "פשוטה" יותר, להתגבר על ההתיישנות. הנשיא הסתמך על סעיף 4 לחוק ההתיישנות. סעיף זה קובע כי כאשר מוגשת תביעה, הנתבע רשאי להגיש "תביעה שכנגד" באותו נושא, והתובע לא יוכל לטעון שהתביעה שכנגד התיישנה.
במקרה זה, תביעת הבעלות של חדד (כתובעים רשומים) אינה כפופה להתיישנות. תביעתם של שוורץ לתיקון המרשם היא "תביעה שכנגד" לתביעתם של חדד (גם אם הוגשה בהליך נפרד שאוחד). לכן, קבע הנשיא, מרגע שחדד תבעו את שוורץ, הם "פתחו את הדלת" ואינם יכולים עוד לטעון להתיישנות נגד תביעת התיקון של שוורץ.
הנשיא עמית הוסיף ומתח ביקורת על תום ליבם של חדד, שרכשו דירת 2 חדרים בעיניים פקוחות ובמחיר מופחת, ורק שנים לאחר מכן, בעקבות גילוי הרישום השגוי, ביקשו לזכות ב"ממתק מן השמיים" (Windfall) על חשבון שכניהם.
התוצאה הסופית: הערעור התקבל ברוב דעות. פסק דינו של בית המשפט המחוזי בוטל, ובית המשפט העליון הורה על תיקון פנקס הבתים המשותפים כך שישקף את החלוקה בפועל. חדד חויבו בהוצאות בסך 30,000 ש"ח.
ע"א 1409/23
