מכה לז'אן מרק ולנסי: תביעות המיליונים נגד שותפו לשעבר איציק תשובה נדחו כמעט במלואן

מכה לז'אן מרק ולנסי: תביעות המיליונים נגד שותפו לשעבר איציק תשובה נדחו כמעט במלואן

בית המשפט המחוזי דחה תביעה לאכיפת עסקת מקרקעין ותביעת ענק על ביטול הסכם שיווק. השופט גלעד הס קיבל באופן חלקי בלבד תביעה להפרת הסכם ההיפרדות, ופסק לולנסי פיצוי של כ-415 אלף שקל בלבד מתוך תביעות שסכומן עלה על 10 מיליון שקל. לאור דחיית עיקר התביעות, חויב ולנסי בהוצאות משפט של 175,000 שקל.

פסק דין מקיף ומנומק שניתן בסוף השבוע האחרון (30 באוקטובר 2025) בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, חותם, לפחות לעת עתה, סאגה משפטית מרה בין יזמי הנדל"ן ז'אן מרק (חיים) ולנסי ויצחק (איציק) תשובה. השופט גלעד הס דחה את רובן המכריע של שלוש תביעות מאוחדות שהגיש ולנסי נגד תשובה וחברות שבשליטתו, וקיבל רק חלקים זניחים מהן.

במרכז הסכסוך עומד קרע עמוק בין שני השותפים העסקיים, שהוביל לשני הסכמי היפרדות מפורטים בשנים 2018 ו-2019. אלא שבמקום לסיים את המחלוקות, הסכמים אלו רק הולידו הליכים משפטיים נוספים. פסק הדין הנוכחי איחד שלוש תביעות מרכזיות שהגיש ולנסי.

התביעה המרכזית, "תביעת הסכם ההיפרדות", עסקה בטענת ולנסי כי תשובה הפר את הסכם ההיפרדות הסופי מ-2019. לטענת ולנסי, תשובה היה אמור להעביר לו סך של כ-12.15 מיליון שקל (בכסף או בנכסים), ובחר בחלופת הנכסים – דירה בפרויקט "בית הסופר" ומשרדים בפרויקט "חלוצים". ולנסי טען כי תשובה לא העמיד את הנכסים או את ערבויות חוק המכר הנדרשות במועד, ודרש ריבית פיגורים דרקונית של 9% לשנה על מלוא הסכום, ממועד ה"קלאוזינג" של ההסכם. תביעתו הכספית בתיק זה עמדה על כ-1.6 מיליון שקל נכון ל-2021.

השופט הס דחה טענה זו במלואה. הוא קבע כי לשון ההסכם, שנחתם בין "אנשי עסקים מנוסים ומתוחכמים" בליווי יועצים משפטיים, ברורה לחלוטין. סעיפי ההסכם קבעו מפורשות כי כאשר התשלום נעשה בנכסים, מועדי התשלום יהיו בהתאם להסכמי המכר של אותם נכסים. מאחר שהנכסים טרם נבנו והמועדים בהסכמי המכר שלהם טרם הגיעו , תשובה כלל לא איחר בתשלום, ולכן סעיף הריבית אינו חל.

עם זאת, השופט קיבל חלקית טענה אחרת של ולנסי באותו תיק: גודל הנכסים. בעוד שהתביעה לגבי גודל הדירה (שטרם נמסרה) נדחתה, השופט נתן צו הצהרתי המחייב את תשובה למסור אותה בגודל המדויק שהובטח בהסכם ההיפרדות (כ-147 מ"ר ומרפסת 46 מ"ר). לגבי המשרד בפרויקט "חלוצים", השופט קיבל את טענת ולנסי. הוכח כי הסכם ההיפרדות הבטיח 750 מ"ר , בעוד שהסכם המכר שנחתם בפועל היה על 710.45 מ"ר בלבד. השופט קבע כי הסכם ההיפרדות הוא המסמך המחייב לעניין היקף התמורה, וחתימת ולנסי על הסכם המכר המוקטן אינה מהווה ויתור. לפיכך, חויב תשובה לפצות את ולנסי בסך של 375,725 ש"ח בגין השטח החסר.

התביעה השנייה, "תביעת נת/620", נדחתה באופן קטגורי. ולנסי ביקש לאכוף הסכם מכר מ-2017, שלפיו רכש לכאורה מחצית מזכויותיו של תשובה בקרקע (גוש 8569 חלקה 55) תמורת 600,000 שקל. בתצהירו טען ולנסי גרסה מורכבת, לפיה התמורה שולמה בדרך של "קיזוז" רווחים מעסקת אופציה קודמת.

השופט הס דחה את התביעה מכל וכל. הנימוק המרכזי: הסכם ההיפרדות המאוחר יותר מ-2019, ביטל הסכם זה. השופט ציין כי בהסכם ההיפרדות, הקרקע הוגדרה במלואה כנכס של חברת "הארי גרופ" של תשובה, וולנסי קיבל תמורה עבור מניותיו בחברה זו על בסיס שווי זה. "הסכם זה", ציטט השופט מסעיף 50 להסכם ההיפרדות, "ממצה ומחליף כל הסכמה… שהיו בין הצדדים קודם לחתימת הסכם זה".

בנוסף, מתח השופט ביקורת נוקבת על התנהלותו של ולנסי, שסותרת את טענתו לבעלות. צוין כי ולנסי, "מומחה בתחום המקרקעין" , מעולם לא דיווח על העסקה לרשויות המס, לא שילם מס רכישה , ואף לא רשם הערת אזהרה לטובתו – צעד בסיסי שכל יזם מכיר. גרסת הקיזוז נדחתה כ"טענה בעל פה כנגד הסכם" ללא כל תמיכה ראייתית.

התביעה השלישית, "תביעת הסכם השיווק", כללה דרישה לפיצוי של כ-8.75 מיליון שקל. ולנסי טען כי תשובה ביטל שלא כדין הסכם שנתן לחברתו זכויות שיווק בלעדיות בפרויקט "חלוצים", ודרש פיצויי קיום (אובדן רווחים). כמו כן, דרש עמלה של כ-818 אלף שקל בגין עסקה ספציפית (עם חברת ג.א.א.) שלטענתו בוטלה ב"חוסר תום לב" כדי להתחמק מתשלום.

גם תביעה זו נדחתה כמעט במלואה. השופט הס קבע כי ביטול הסכם השיווק על ידי תשובה היה מוצדק. נקבע כי ולנסי הפר את ההסכם הפרות יסודיות:

1.  

   פרסום מטעה: חברת השיווק של ולנסי פרסמה מודעות עם "מצגי שווא מטעים" , כגון הבטחה ל"תשואה שנתית של 10%", מסירה תוך 24 חודשים ו"עשרות מסעדות" בבניין. מצגים אלו לא אושרו על ידי תשובה, והיוו הפרה של סעיף 10.3(ו) להסכם, שהקנה לתשובה זכות ביטול "לאלתר".

2. ניגוד עניינים: נקבע כי ולנסי פעל ב"ניגוד עניינים ברור ומובהק". בעודו משווק את הקומות של תשובה (8 ו-10), הוא שיווק במקביל גם נכסים בבעלותו (קומה 9) וגם נכסים של צד ג' (קומה 11) באותו פרויקט. השופט אף ציטט מעדותו של ולנסי עצמו, שהודה: "איפה שאני ארוויח הכי הרבה שם אני אנסה למכור קודם".

לגבי העמלה בעסקת ג.א.א., השופט דחה את הדרישה ל-818 אלף שקל, מאחר שההסכם קבע מפורשות שאין עמלה על עסקה שבוטלה. עם זאת, נפסק כי ולנסי זכאי לעמלה על עסקה חלופית וקטנה יותר שנחתמה לבסוף עם אותו לקוח, ועל כן נפסקו לזכותו 40,150 ש"ח בלבד.

בסופו של יום, מתוך סכומי תביעה שהגיעו ללמעלה מ-10 מיליון שקל, פסק השופט לטובת ולנסי סכום כולל של כ-415 אלף שקל בלבד. לאור הפער העצום ותוצאות ההליך, קבע השופט כי התובעים (קבוצת ולנסי) הם אלו שיישאו בהוצאות הנתבעים (קבוצת תשובה), וחייב אותם בתשלום שכר טרחת עורך דין בסך 175,000 ש"ח.

ת"א 55343-05-21, ת"א 72361-11-21, ת"א 7650-06-21