תביעת "מכירת האוויר" נדחתה: רוכשי זכויות בקומה מפולשת הפסידו בתביעה נגד "אלעד ישראל"
בית המשפט המחוזי בחיפה קבע כי ההסכם שנחתם ב-2013 היה "הסכם סגור" וברור. הרוכשים, שטענו כי הוטעו לחשוב שיוכלו לקבל היתר בנייה, חויבו בהוצאות משפט לאחר שנקבע כי רכשו "כפי שהוא" (As-Is) את זכות האפשרות לנסות ולהוציא היתר, ולא את ההיתר עצמו.
בית המשפט המחוזי בחיפה דחה לאחרונה תביעה שהגישו זוג דיירים, דוד דר ואורנה דר קלמנזון, נגד חברת "אלעד ישראל מגורים בע"מ" ונגד 182 דיירים נוספים. התובעים דרשו לבטל הסכם משנת 2013 שבו רכשו זכויות בנייה בקומה המפולשת בבניין המגורים המשותף ברחוב חנה סנש בחיפה. בפסק דין מנומק שניתן ב-31 באוקטובר 2025 , קבע כבוד השופט איל באומגרט כי דין התביעה להידחות במלואה.
הפרשה החלה בהסכם שנכרת ב-5 במאי 2013 בין התובעים לבין הנתבעת 1, חברת "אלעד ישראל" שבנתה את הבית המשותף. על פי ההסכם, התובעים רכשו מהחברה "זכות" בקומה המפולשת הצמודה לדירתם. זכות זו הוגדרה בסעיף 15 לתקנון הבית המשותף , אשר קבע כי ככל שהחברה תצליח לשנות את היתר הבנייה כך שניתן יהיה לבנות דירות בקומה המפולשת, היא תוכל להוציא את השטחים הללו מהרכוש המשותף ולמכור אותם. למעשה, החברה המחתה (העבירה) לתובעים את אותה זכות מותנית שהייתה לה.
בכתב התביעה טענו התובעים כי הוטעו על ידי נציגי הנתבעת. לטענתם, הובהר להם בפגישות מקדימות כי אין מניעה לקבל היתר בנייה בקומה המפולשת. אולם, לאחר הרכישה, כל מאמציהם לקבלת היתר עלו בתוהו, שכן התברר להם כי הקומה המפולשת מהווה רכוש משותף השייך לכלל הדיירים. משכך, טענו התובעים כי הנתבעת מכרה להם "אוויר" וכי קמה להם עילה לביטול ההסכם. לחלופין, הם דרשו את אכיפת ההסכם ורישום הזכויות על שמם.
מנגד, הנתבעת "אלעד ישראל" הציגה שורה של טענות הגנה. במישור המקדמי, טענה החברה לשימוש לרעה בהליכי משפט מצד התובעים. נטען כי כבר בשנת 2017 נחתם בין הצדדים הסכם פשרה שבו ויתרו ויתור סופי על כל טענותיהם. עוד נטען להתיישנות התביעה, שהוגשה כמעט 12 שנים לאחר חתימת ההסכם , וכן לשיהוי ניכר שגרם לחברה נזק ראייתי. לגופו של עניין, טענה הנתבעת כי התובעים יזמו את הרכישה, בדקו את הזכויות באמצעות עורך דינם ורכשו אותן במצבן "כפי שהוא" (As-Is). הנתבעת הדגישה כי סעיף 4.8 להסכם קבע במפורש כי מלוא האחריות והעלויות להוצאת היתר בנייה מוטלות על התובעים בלבד.
גם יתר דיירי הבניין הגישו כתב הגנה. הדיירים טענו כי הקומה המפולשת היא אכן רכוש משותף וכי הנתבעת הפרה את ההסכמים עימם כשלא רשמה אותה ככזה. הם טענו כי במשך עשרות שנים נציגות הבית התייחסה לשטח זה כרכוש משותף. לשיטתם, סעיף 15 לתקנון כלל לא אפשר לנתבעת למכור את הזכות לתובעים, ולכן דין ההסכם להתבטל.
השופט באומגרט ביסס את הכרעתו על ניתוח לשון ההסכם, תוך שהוא מסתמך על הלכת בית המשפט העליון בעניין "ביבי כבישים" (ע"א 7649/18). הוא קבע כי ההסכם בין הצדדים הוא "הסכם סגור", שתנאיו מפורטים, ברורים ונוסחו על ידי עורכי דין. במצב כזה, קבע השופט, על בית המשפט לתת משקל מכריע ללשון הכתובה של החוזה ולשמור על "הוודאות החוזית".
במקרה זה, לשון ההסכם הייתה ברורה לחלוטין. ה"הואיל" השלישי והחמישי בהסכם, וכן סעיף 2, הגדירו במדויק את מה שנמכר: לא דירה, לא היתר בנייה, אלא אך ורק "הזכות" של הנתבעת כפי שהוגדרה בסעיף 15 לתקנון. סעיף 15 עצמו קובע זכות מותנית בלבד -– היכולת לבנות ככל שיוצא היתר בנייה.
השופט הדגיש כי סעיפים 4.1 ו-4.8 להסכם סתמו את הגולל על טענות התובעים. בסעיפים אלו הצהירו התובעים כי בדקו היטב את העניין מכל ההיבטים, המשפטיים והתכנוניים , וכי האחריות להוצאת היתר בנייה מוטלת עליהם באופן בלעדי. "באף מקום לא נרשם בהסכם, כי ניתן להוציא היתר בניה", כתב השופט בפסק הדין. "הנתבעת מכרה לתובעים את זכות האפשרות להוציא היתר בניה". השופט אף ציין כי התובעים נמנעו מהבאת עדים, ולכן כלל לא הוכיחו שניסו להוציא היתר וכי הדבר אינו אפשרי.
השופט דחה גם את טענות הדיירים, וקבע כי בהתאם לחוק המחאת חיובים, ברירת המחדל היא שזכות ניתנת להמחאה (העברה), אלא אם נאסר הדבר במפורש. הדיירים לא הצביעו על שום הוראת דין או סעיף בתקנון האוסר על הנתבעת להמחות את זכותה.
לאור כל האמור, התביעה נדחתה במלואה. מאחר שהתביעה נדחתה לגופה, בית המשפט קבע כי מתייתר הצורך לדון בטענות המקדמיות שהעלתה הנתבעת, לרבות טענת ההתיישנות והסכם הפשרה מ-2017.
בשל העובדה שלא נשמעו ראיות בתיק והצדדים סיכמו את טענותיהם בעל פה, פסק השופט "הוצאות מדודות". התובעים חויבו לשלם לנתבעת "אלעד ישראל" הוצאות בסך 5,000 ש"ח, וכן סכום זהה של 5,000 ש"ח לקבוצת הדיירים.
ת"א 77558-12-24
