ניצחון ל-171 דיירים בחיפה: הקבלן חויב לפצות על ליקויי בנייה בפרויקט יוקרה
בית המשפט המחוזי דחה את טענת ההתיישנות שהגישה החברה הקבלנית, קבע כי שותף מוגבל שניהל את הפרויקט יישא באחריות מלאה, ופסק פיצויים של מאות אלפי שקלים בגין ליקויים ברכוש המשותף – זאת לאחר שתביעה מקורית על סך 16 מיליון ש"ח התקבלה בחלקה.
בפסק דין מפורט ומקיף, קיבל בית המשפט המחוזי בחיפה תביעה שהגישו 171 דיירים משני בנייני יוקרה ברחוב הגליל 136 ו-138 בחיפה, נגד החברות הקבלניות "יובל אלון הגליל 136, שותפות מוגבלת", "יובל אלון חברה לבנין בע"מ" ו"הגליל 136 אחזקות בע"מ". בפסק הדין, שניתן ב-31 באוקטובר 2025, קבע כבוד השופט אחסאן כנעאן כי על הנתבעות לפצות את הדיירים בסכום מצטבר של מאות אלפי שקלים בגין שורת ליקויי בנייה ברכוש המשותף, וכן לשאת בתשלום הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין.
התביעה, שהוגשה במקור על סכום של כ-16 מיליון ש"ח (והועמדה על 4.5 מיליון ש"ח לצרכי אגרה), עסקה אך ורק בליקויים ברכוש המשותף הנרחב של שני המגדלים, שכלל בין היתר חניונים, חדרי מכונות, גינות ומעברים. הדיירים טענו לשורה ארוכה של ליקויים חמורים, החל מבעיות בטיחותיות כמו אריחי חיפוי הנופלים מהקומות העליונות , דרך ליקויי איטום ורטיבות, ועד פערים בין הבטחות הקבלן בפרוספקטים לבין המציאות. חוות דעת מומחים מטעם הדיירים העריכו את הנזקים במיליוני שקלים.
מנגד, הנתבעות הכחישו את הטענות מכל וכל. הן טענו כי טיפלו בכל פנייה במסירות, וכי הדיירים עצמם הם אלו שפעלו ברשלנות בתחזוקת הרכוש המשותף ואף מנעו מהנתבעות לבצע תיקונים. מומחה מטעם הנתבעות העריך את עלות התיקונים הנדרשים בסך זעום של 43,380 ש"ח בלבד.
במוקד פסק הדין עמדה הכרעתו של השופט כנעאן בשתי טענות סף מרכזיות שהעלו הנתבעות. ראשית, הנתבעות טענו להתיישנות התביעה, בטענה שחלפו 7 שנים ממועד מסירת הבניינים (5.1.2012) ועד הגשת התביעה (6.1.2019). השופט דחה את הטענה בשתי זרועות: ראשית, קבע כי הנתבעות החמיצו את "ההזדמנות הראשונה" להעלותה, כנדרש בחוק, משום שהגישו בקשות אחרות לבית המשפט (כגון בקשה לארכת מועד) מבלי לאזכר את טענת ההתיישנות. שנית, ולגופו של עניין, קבע השופט כי מאחר שמועד סיום 7 השנים (5.1.2019) חל ביום שבת, המועד להגשת התביעה נדחה אוטומטית ליום העסקים הבא, 6.1.2019 – היום המדויק בו הוגשה התביעה.
כמו כן, דחה בית המשפט את טענת ה"שיהוי הקיצוני". השופט קבע כי הדיירים מעולם לא ויתרו על זכויותיהם, וכי הנתבעות "הועמדו בזמן אמת" על הליקויים. זאת, באמצעות "התכתבות ענפה" שנוהלה מולן בשנים 2014, 2015 ו-2016, אשר הוכיחה כי לא הייתה לנתבעות כל ציפייה לגיטימית שהדיירים זנחו את תביעתם.
הכרעה משפטית משמעותית נוספת נגעה לניסיונה של הנתבעת 2, "יובל אלון חברה לבנין בע"מ", להתנער מאחריות בטענה שהיא "שותף מוגבל" בלבד בשותפות (הנתבעת 1) שבנתה את הפרויקט. השופט כנעאן דחה טענה זו לחלוטין. הוא קבע כי על פי פקודת השותפויות, שותף מוגבל המשתתף בפועל בניהול עסקי השותפות, הופך אחראי לכל חיוביה כאילו היה שותף כללי.
במקרה זה, הוכח כי הנתבעת 2 הייתה מעורבת עמוקות בניהול הפרויקט: היא ערכה את אוגדן המערכות הציבוריות, ניהלה תכתובות מייל ישירות מול ועד הבית בנוגע לליקויים (כמו מערכת הכריזה), ואף החתימה את הדיירים על כתב מינוי לוועד הזמני. לאור מעורבות זו, קבע בית המשפט כי הנתבעת 2 אחראית למלוא חיובי השותפות, יחד עם יתר הנתבעות.
במהלך ההליך מונה מומחה מטעם בית המשפט, המהנדס יוסי לזר, ובהסכמת הצדדים נקבע כי הנתבעות יקבלו הזדמנות לתקן את הליקויים שיאשר המומחה, תחת פיקוחו. בפועל, לאחר שהנתבעות ביצעו תיקונים חלקיים, קבע המומחה כי בבניין 136 נותרו ליקויים בשווי 41,250 ש"ח ובבניין 138 נותרו ליקויים בשווי 209,140 ש"ח.
השופט כנעאן אישר פיצויים אלו ודן בסעיפים נוספים שהושארו להכרעתו:
- ניקוז פיר מעלית: בית המשפט חייב את הנתבעות בסך של 120,000 ש"ח בגין אי-ביצוע ניקוז בפיר המעלית. נקבע כי אף אם התקן לא מחייב זאת, הדבר הופיע ב"תוכנית הביצוע" של הפרויקט, ולכן מהווה התחייבות חוזית שהופרה.
- אריחים חלולים: אושר פיצוי של 37,500 ש"ח. בית המשפט קבע כי בניגוד לאריחים שבורים (שנדחו), אריחים חלולים הם "ליקוי שקוף" המעיד באופן מובהק על עבודה לקויה, ואין לצפות מאדם מן היישוב לגלותם ללא בדיקה מקצועית.
- רטיבות: אושר פיצוי של 123,140 ש"ח בגין נזקי רטיבות בחניונים. טענת הנתבעות להתיישנות הליקוי נדחתה, נקבע כי מדובר ב"כשל באיטום", שתקופת הבדק לגביו היא 4 שנים, והוא אכן דווח בחוות דעת עוד ב-2014.
- הפרדת חשמל : אושר החזר הוצאות בסך 2,340 ש"ח שהוציאו הדיירים להפרדת מונה החשמל המשותף, שכן חיבור שני בניינים למונה אחד היווה "פגם תכנוני".
מנגד, נדחו תביעות להחזר הוצאות בגין מערכת כריזה (128,273 ש"ח), לאחר שהוכח כי הדיירים עצמם ביקשו לנתקה מחשש לגניבת ציוד , וכן תביעות להחזרים בגין אירוע הצפה, רכישת משאבות ובניית מחסן, שלא הוכחה אחריות הנתבעות בגינם.
בסיום פסק הדין, מתח השופט כנעאן ביקורת על שני הצדדים: על התובעים, בגין "הפער הגדול" בין סכום התביעה המקורי (16 מיליון ש"ח) לתוצאה הסופית, ועל הנתבעות, בגין העלאת "טענות מופרכות" בסיכומיהן.
בסך הכל, חויבו הנתבעות לשלם לתובעים סך של כ-470,000 ש"ח בגין הליקויים ועוגמת נפש, בתוספת מע"מ ופיקוח הנדסי, וכן שכר טרחת עו"ד בסך 82,600 ש"ח, הוצאות מומחים בסך 50,000 ש"ח והחזר אגרה חלקי בסך 20,000 ש"ח.
ת"א 11451-01-19
