המדינה כשלה באספקת תשתיות וניסתה לבטל הסכם – בית המשפט קבע: "עסקת חליפין"
פסק דין עקרוני במחוזי ירושלים: יזמים שפינו שטח לטובת כביש ביישוב אדם, קיבלו קרקע חלופית שלא ניתן היה לבנות עליה במשך 14 שנה. כשהממונה על הרכוש הנטוש ביקש לבטל את ההסכמים, קבע השופט ארנון דראל כי ההסכמים תקפים, וכי על הרשות הציבורית חלה "חובת הגינות מוגברת". תביעת הפיצויים בסך 8 מיליון ש"ח נדחתה.
פרשה ארוכת שנים של סחבת בירוקרטית ו"עסקת חליפין" בין אזרחים למדינה הגיעה לסיומה בפסק דין יוצא דופן, שניתן ב-3 בנובמבר 2025 בבית המשפט המחוזי בירושלים. סגן הנשיא, השופט ארנון דראל, קיבל חלקית את תביעתם של שני יזמים, פיני לסרי ובבר ונונו, נגד הממונה על הרכוש הממשלתי והנטוש. השופט קבע כי הסכמי פיתוח שנחתמו עם היזמים בשנת 2006 עודם תקפים, וביטל את החלטת הממונה לבטלם.
תחילתה של הפרשה בשנת 2006, ובבסיסה עסקת חליפין. התובעים, לסרי וונונו, החזיקו במבנה לתעשייה ומלאכה במגרש 423 באזור התעשייה של היישוב אדם. המועצה האזורית מטה בנימין פנתה אליהם בבקשה לפנות את המגרש, שהיה דרוש לצורך סלילת כביש גישה חיוני ליישוב.
במסגרת משא ומתן, סוכם כי התובעים יפנו את מגרש 423, ובתמורה יקבלו מהממונה שני מגרשים חלופיים: מגרש 443 ללסרי ומגרש 444 לונונו. נחתמו הסכמי פיתוח, והתובעים שילמו דמי היוון כנדרש , מתוך כוונה להעתיק את עסקיהם למגרשים החדשים בתוך שלוש שנים.
אלא שזמן קצר לאחר החתימה, גילו היזמים כי מדובר ב"אות מתה". לא ניתן היה לקבל היתרי בנייה למגרשים החדשים , מהסיבה הפשוטה שהם היו ממוקמים על גבעה מרוחקת , ללא כל תשתיות בסיסיות – לא דרכי גישה, לא חיבור למים, לא לחשמל ולא לביוב. בנוסף, על מגרש 443 הוצבה אנטנה של חברת סלקום, שמנעה את פיתוחו.
במשך קרוב ל-14 שנים, התובעים נותרו במצב של חוסר אונים: מחד, הם היו מחויבים חוזית לפנות את שטחם הישן; מאידך, המדינה לא סיפקה להם קרקע חלופית שניתן באמת לפתח. התובעים פנו שוב ושוב לרשויות, אך דבר לא קרה.
התפנית הדרמטית אירעה בשנת 2020. הממונה על הרכוש הנטוש "התעורר", כפי שהתבטא השופט, ושלח לונונו הודעה על כוונה לבטל את ההסכם עמו, בטענה שלא עמד בלוח הזמנים של שלוש השנים לפיתוח. שנה לאחר מכן, נשלחה הודעה דומה גם ללסרי.
בתגובה, הגישו התובעים תביעה לאכיפת ההסכמים ולפיצויים בסך 8 מיליון ש"ח. המדינה לא הסתפקה בהגנה ואף הגישה תביעה שכנגד, בדרישה לסלק את לסרי משאריות המגרש הישן (423) ולחייבו בדמי שימוש.
בכתב הגנתו, טען הממונה כי אינו אחראי כלל לפיתוח התשתיות, וכי האחריות מוטלת על המועצה האזורית ומשרד הבינוי והשיכון. עוד טען הממונה כי ההסכמים פקעו אוטומטית ב-2009, וכי התובעים חתמו על סעיף "AS IS", לפיו בדקו את המגרשים ומצאו אותם מתאימים.
השופט דראל דחה את טענות הממונה אחת לאחת. בפסק דין מנומק, הוא קבע כי אין מדובר בהקצאת קרקע רגילה, אלא ב"עסקת חליפין". בנסיבות אלו, קבע השופט, יש לפרש את החוזה לפי אומד דעת הצדדים. לא סביר שהצדדים התכוונו להחליף מבנה פעיל בקרקע שאינה ניתנת לפיתוח.
השופט קבע כי על הממונה, כצד לחוזה וכמי שגבה את הכסף, חלה התחייבות חוזית (גם אם משתמעת) לוודא שהתשתיות יפותחו ויאפשרו בנייה. "הקצאת מגרשים לפיתוח באופן שאינו מאפשר פיתוח, אינה מתקבלת על הדעת ב'עסקת חליפין' כזו", כתב השופט. הוא הוסיף ומתח ביקורת על המדינה, וקבע כי כרשות ציבורית, חלה עליה "חובת הגינות מוגברת ורחבה יותר מחובת תום הלב החלה על צדדים פרטיים לחוזה".
השופט גם דחה את הטענה שההסכמים פקעו. הוא קבע כי התנהגות הצדדים לאורך השנים מלמדת על "הסכמה מכללא להארכת ההתקשרות". השופט ציין כי העובדה שהממונה עצמו ראה צורך לקיים שימוע ב-2020, מוכיחה שגם הוא לא סבר שההסכמים בטלים.
לפיכך, נקבע כי החלטת הממונה לבטל את ההסכמים בשנת 2020 הייתה הפרה יסודית של החוזה.
עם זאת, התביעה הכספית לפיצויים בסך 8 מיליון ש"ח נדחתה. השופט קבע כי התובעים "ישנו על זכויותיהם" ובמשך שנים השלימו עם המצב ולא פעלו באופן נמרץ להקטנת נזקם, כנדרש בחוק החוזים. בנוסף, הם לא הוכיחו את גובה הנזק באמצעות חוות דעת שמאית, אלא הגישו תחשיב פרטי.
גם התביעה שכנגד נדחתה. השופט קיבל את עדותו של לסרי כי אינו "פולש" במגרש 423, אלא מחזיק בו בהרשאה כדין מהאגודה השיתופית, וכי הממונה ידע על כך במשך עשרות שנים ולא מחה.
בסופו של יום, פסק בית המשפט סעד הצהרתי לפיו הסכמי הפיתוח תקפים, והחלטת הממונה לבטלם – בטלה. המדינה חויבה בהוצאות התובעים בסך 10,000 ש"ח.
ת"א 39009-11-21
