פסק דין דרמטי: בית המשפט המחוזי עצר הריסת אגף שלם בבית משותף בחיפה
השופט יוסי טורס הפך את החלטת המפקחת וקבע עיקרון חשוב: שתיקה בתקנון הבית המשותף אינה מהווה היתר להריסה. "היה מקום לבחון אם התקנון התיר… ולא רק אם קיימת בו הוראה האוסרת זאת"
בית המשפט המחוזי בחיפה קיבל לאחרונה החלטה דרמטית ועקרונית בסכסוך מקרקעין מורכב, כשהפך על פיה את החלטת המפקחת על רישום המקרקעין. בפסק דין מנומק, עצר השופט יוסי טורס זוג בעלי דירות מלהרוס אגף שלם בבית משותף ולבנותו מחדש, וקבע כי מהלך כה קיצוני דורש הסכמה מפורשת בתקנון הבית, ולא ניתן להסיק אותו "משתיקה" בלבד.
הפרשה, שהתנהלה סביב נכס ברחוב ד'ישראלי 13 בחיפה, חושפת את המורכבות המשפטית של "בתים מורכבים" – בתים משותפים הבנויים ממבנים נפרדים פיזית. הנכס המדובר מורכב משני מבנים נפרדים שאינם מחוברים : "מבנה א'", העורפי, הכולל שלוש דירות בבעלות המערערים (אמיר גולדמן, אילן ודליה דוד, ורפאל ושושנה רווה); ו"מבנה ב'", הקדמי, הכולל שתי דירות, שאת שתיהן רכשו בשנת 2020 המשיבים (ירדן ורן הלוי).
לאחר הרכישה, ביקשו בני הזוג הלוי להגשים תוכנית שאפתנית: להרוס לחלוטין את כל מבנה ב' שבבעלותם, ותחתיו לבנות יחידת מגורים חדשה אחת, הכוללת מרתף וחניה. הוועדה המקומית אישרה את הבקשה, אך התנתה אותה בהשגת "הרוב הנדרש לפי חוק המקרקעין או פסק דין של ערכאה מוסמכת" – תנאי ששלח את הצדדים למאבק משפטי.
בני הזוג הלוי פנו למפקחת על רישום המקרקעין. טענתם המרכזית הסתמכה על תקנון מוסכם שנערך בבית המשותף עוד בשנת 2005. לטענתם, התקנון, שחילק את זכויות הבנייה וקבע הפרדה בתחזוקת המבנים , נועד לאפשר לכל אגף להתנהל באופן עצמאי, ולכן הם אינם זקוקים להסכמת שכניהם במבנה א' לביצוע הבנייה.
המערערים התנגדו נחרצות. הם טענו כי התקנון מעולם לא התיר פעולה דרסטית של הריסה מלאה ובנייה מחדש , וכי מהלך כזה פוגע בזכויותיהם הקנייניות, בין היתר ביכולת לבצע בעתיד פרויקט תמ"א 38 מאוחד לשני המבנים.
באופן מפתיע, המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה, הגב' יעל ליבוביץ, קיבלה את תביעתם של בני הזוג הלוי. בפסק דינה, היא קבעה כי התקנון אכן נועד ליצור הפרדה ולאפשר בנייה עצמאית. לגבי סוגיית ההריסה, קבעה המפקחת כי התקנון אכן "שותק" בנושא – הוא אינו מזכיר אפשרות של הריסה, לא לחיוב ולא לשלילה.
אך כאן, בצעד שהתברר כמכריע, קבעה המפקחת כי "היעדר סעיף מפורש בתקנון המתיר הריסה של המבנה אין בו כדי לשמש כהסדר שלילי". במילים אחרות, מאחר שהתקנון לא אסר במפורש על הריסה, ומאחר שכוונתו הכללית הייתה הפרדה – יש להתיר את המהלך. היא קבעה כי לא נדרשת הסכמת המערערים, ונתנה אור ירוק למתן היתר הבנייה.
שכניהם ממבנה א' לא ויתרו והגישו ערעור לבית המשפט המחוזי. השופט יוסי טורס קיבל את הערעור וביטל את פסק הדין של המפקחת, תוך שהוא מנתח לעומק את הכשל הפרשני שנפל בהחלטתה.
ראשית, השופט טורס הצביע על ממצא עובדתי-משפטי שהמפקחת התעלמה ממנו: בניגוד לטענת הלוי, הבנייה המבוקשת אינה מתבצעת כולה על שטח "שלהם". בעוד התקנון הצמיד לדירותיהם את השטח מסביב למבנה, הקרקע שעליה ניצב המבנה עצמו (ה"קונטור") מעולם לא הוצמדה ונותרה "רכוש משותף" של כלל הדיירים. ממצא זה לבדו ערער את בסיס התביעה.
אך עיקר פסק הדין עסק בפרשנות התקנון. השופט טורס הסכים עם המפקחת בנקודה אחת: התקנון אכן "צופה פני בנייה" וניתן להסיק ממנו (בקושי) הסכמה להרחבת דירה. זאת, בין היתר, כי התקנון נולד מרצון של דיירים להרחיב את דירותיהם וכולל סעיפים המתירים מעבר בשטחי השכנים לצורך בנייה.
אך מכאן, קבע השופט, ועד הריסה מלאה – המרחק רב. השופט טורס כינה את מסקנתה של המפקחת "קפיצה לוגית שאינה מובנת מאליה". הוא קבע שהמפקחת שאלה את השאלה המשפטית הלא נכונה. "היה מקום לבחון אם התקנון התיר לבעלי הדירות… להרוס אותו… ולא רק אם קיימת בו הוראה האוסרת זאת".
השופט הדגיש כי הריסת אגף שלם היא "פעולה שקשה להפריז במשמעותה". היא משנה את הבית המשותף לחלוטין, שוללת מיתר הדיירים את הכוח לקבוע את גורל הבית כיחידה אחת , ויוצרת חוסר שוויון קיצוני, במיוחד בנכס זה, שבו מבנה א' ממוקם בנחיתות טופוגרפית (על קרקע הגבוהה ב-6 עד 8 מטרים) וגישה אליו לצורך בנייה עתידית קשה הרבה יותר.
לפיכך, קבע השופט, לא ניתן להסיק זכות כה מרחיקת לכת משתיקת התקנון. "לחריגה מכלל בסיסי זה [של צורך בהסכמה] יש לדרוש הסכמה ברורה ומפורשת בתקנון וזו אינה קיימת". הוא קבע כי מה שהצדדים צפו ב-2005 היה הרחבת דירות, ולא "מיזמי בנייה חריגים כגון הריסה של אחד האגפים ובנייתו מחדש".
בסופו של יום, פסק הדין, שניתן ב-5 בנובמבר 2025 , קבע כי התוכנית הנוכחית של הריסת האגף ובנייתו מחדש אינה מותרת לפי התקנון ודורשת הסכמה. השופט ביטל את פסק דינה של המפקחת וחייב את בני הזוג הלוי בהוצאות משפט בסך 25,000 ש"ח.
עש"א 19183-05-25
