דחייה גורפת: מכירת מניות באיגוד מקרקעין אינה "מכירת בניין" ואינה "הפקעה"
ועדת הערר קבעה כי חברה שמכרה מניות בחברת "מפעל מאושר" אינה זכאית להטבת המס לפי חוק העידוד, וכי מכירה כפויה מכוח סכסוך בעלי מניות אינה מהווה "הפקעה" המזכה בהנחה במס
ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו דחתה לאחרונה באופן מוחלט ערר שהגישה חברת ס.ב. ניהול מקרקעין בע"מ נגד מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב. החברה ביקשה ליהנות משיעור מס מופחת של 11% בגין מכירת מניותיה באיגוד מקרקעין, וכן לקבל זיכוי של 50% מהמס בטענה כי המכירה נכפתה עליה ודינה כהפקעה. בפסק דין מנומק שניתן ב-10 בנובמבר 2025, קבעה הוועדה כי שתי הטענות המרכזיות של החברה מנוגדות ללשון החוק ולתכליתו.
בראש הרכב הוועדה ישב כבוד השופט ה' קירש, ולצדו חברי הוועדה רו"ח צבי פרידמן (שכתב את חוות הדעת העיקרית) ורו"ח יהושע בליצקי.
עניינו של הערר החל במכירת 20% ממניותיה של העוררת בחברת "מגדל השעון ביפו בע"מ". חברת מגדל השעון הייתה "איגוד מקרקעין" שנכסה היחיד היה בניין מגורים ומסחר ביפו. בניין זה הוכר כ"בניין להשכרה למגורים" וקיבל מעמד של "נכס מאושר" לפי חוק לעידוד השקעות הון ("חוק העידוד").
המכירה עצמה לא הייתה רצונית. היא נכפתה על העוררת בעקבות סכסוך ארוך שנים בינה לבין בעלת המניות הנוספת (80%), חברת תינהב. הסכסוך הגיע עד לבית המשפט העליון, אשר הורה לעוררת למכור את מניותיה לתינהב תמורת 25.25 מיליון ש"ח.
בעקבות המכירה הכפויה, דיווחה העוררת לרשויות המס וביקשה שתי הטבות מס מרכזיות, אשר עמדו בלב הערר:
- הטבת חוק העידוד: החברה טענה כי מכירת המניות ב"איגוד מקרקעין" כמוה כמכירת הנכס עצמו (המקרקעין), ולכן היא זכאית לשיעור המס המופחת של 11% הקבוע בחוק העידוד למכירת "בניין להשכרה".
- הטבת "הפקעה": החברה טענה כי מאחר שהמכירה נכפתה עליה בצו שיפוטי של בית המשפט העליון, יש לראות בה "הפקעה", המזכה בזיכוי של 50% מהמס לפי סעיף 48ג לחוק מיסוי מקרקעין.
רשות המיסים דחתה את שתי הטענות מכל וכל, ועל החלטה זו הוגש הערר.
הוועדה דחתה את טענת "השקיפות" של העוררת וקבעה כי אין להחיל את הטבות חוק העידוד על מכירת המניות. חוות דעתו של רו"ח פרידמן, שאומצה פה אחד, התבססה על מספר נימוקים מרכזיים.
ראשית, לשון חוק העידוד ברורה וחד-משמעית. סעיף 53ב(א) לחוק קובע כי ההטבות ניתנות ל"בעל בנין להשכרה". במקרה זה, "בעלת הבניין" היא חברת מגדל השעון, ואילו העוררת היא רק בעלת מניות בחברה. הוועדה חיזקה קביעה זו בהסתמך על פסק דין קודם של בית המשפט העליון (עניין שפיר הנדסה), שפירש את המונח "בעל בניין" כמי שאוחז בזכות הבעלות במקרקעין עצמם, ולא רק בזכויות תפעול או החזקה עקיפה.
שנית, הוועדה קבעה כי "עיקרון השיקוף" (התפיסה שפעולה באיגוד מקרקעין שקולה לפעולה במקרקעין) בוטל בכל הנוגע לחישוב מס שבח עוד ב-2002 (תיקון 50 לחוק). לאחר התיקון, הנכס הנמכר הוא המניה עצמה, וחישוב המס נעשה לפי דיני מס רווחי הון, ולא כאילו נמכרו המקרקעין. הוועדה הדגישה כי עיקרון השיקוף נותר על כנו רק לצורך חישוב מס רכישה, ולא לצורך קביעת שיעור מס השבח.
הוועדה אף הצביעה על האבסורד והעיוותים שהיו נוצרים אילו התקבלה עמדת העוררת. למשל, האם איגוד מקרקעין המחזיק בדירת מגורים יהיה זכאי לפטור ממס שבח המיועד ליחידים? התשובה לכך שלילית. כמו כן, הבניין שבבעלות החברה כלל גם שטחי מסחר שלא היו זכאים להטבת חוק העידוד. קבלת עמדת העוררת הייתה מעניקה לה הטבת מס גם על החלק המסחרי, בניגוד מוחלט לכוונת החוק.
השופט קירש הוסיף בנימוקיו כי תכלית חוק העידוד היא לטפל במחסור בדירות להשכרה ובעלויות המימון של בנייה , ולא להטיב עם עסקאות במניות של חברות שכבר מחזיקות בבניינים. יתרה מכך, קבלת עמדת העוררת הייתה עלולה ליצור כפל הטבה: פעם אחת לבעל המניות במכירת המניות, ופעם שנייה לחברה עצמה, כשתמכור את הבניין בעתיד.
הוועדה דחתה גם את הטענה הדרמטית השנייה של העוררת, לפיה המכירה הכפויה מהווה "הפקעה".
הוועדה קבעה כי אף שהמונח "הפקעה" אינו מוגדר בחוקי המס , הפסיקה והספרות המשפטית קבעו לו מאפיינים ברורים. "הפקעה" היא רכישה כפויה של זכויות במקרקעין , המתבצעת על ידי המדינה או רשות ציבורית , למען מטרה ציבורית, וכנגד פיצויים.
במקרה זה, אף אחד מהתנאים המהותיים הללו לא התקיים. לא היה מדובר בפעולה שלטונית למטרה ציבורית , אלא ב"הפרדת כוחות" או "פירוק שיתוף" בין שתי בעלות מניות פרטיות. העובדה שהמכירה נכפתה על ידי בית המשפט אינה הופכת אותה להפקעה. השופט קירש הוסיף כי ההיגיון מאחורי הטבת המס להפקעה הוא חוסר ההצדקה לגבות מס מלא כאשר המדינה עצמה היא זו שלוקחת את הנכס מהאזרח. היגיון זה אינו תקף כלל בסכסוך אזרחי-מסחרי.
בסופו של דבר, הערר נדחה במלואו, והעוררת חויבה בהוצאות משפט בסך 30,000 ש"ח.
ו"ע 45183-09-23
