פסק דין עקרוני בדיירות מוגנת: שימוש בלעדי בחצר במשך עשרות שנים אינו מקנה זכות פיצוי; דיירת מוגנת ביפו תפונה תמורת 4.1 מיליון ש"ח
ביהמ"ש דחה את טענת הדיירת כי יש לפצותה על כל שטח המגרש (642 מ"ר) בו השתמשה באופן בלעדי, וקבע כי הפיצוי יחושב רק לפי שטחי הסכמי השכירות המקוריים (183.4 מ"ר). השופט אודי הקר קבע כי "שימוש בפועל, בשטח שאינו מהווה חלק מן המושכר… אינו עולה לכדי מעמד של דיירות מוגנת". עוד נקבע: תוספות בנייה בהיתר לא ייכללו בפיצוי אם לא הוכח ששולמו בגינן "דמי הסכמה".
פסק דין מפורט ומנומק של בית משפט השלום בבת ים, שניתן ב-9 בנובמבר 2025, משרטט באופן ברור את גבולות הפיצוי המגיע לדייר מוגן במסגרת תביעת פינוי לצורך הריסה ובנייה. בפסק הדין, שהתקבל חלקית, קבע כבוד השופט אודי הקר כי חברת ייזום נדל"ן תפצה דיירת מוגנת מיפו בסכום של 4,108,160 ש"ח תמורת פינוי הנכס, וזאת בהתבסס על חישוב שטח מצומצם משמעותית מזה שדרשה הדיירת, אך לפי שווי זכות גבוה מזה שביקש היזם.
התביעה הוגשה על ידי חברת הייזום מ.ט.ש.נ בע"מ, שרכשה במכרז מרמ"י ועמידר את זכויות הבעלות במגרש ברחוב פיליפ אדיס ביפו. החברה ביקשה להרוס את המבנה הקיים ולהקים במקומו בניין דירות חדש. בנכס התגורר דייר מוגן (שנפטר במהלך ההליך ואשתו, באסל סלימה, נכנסה בנעליו), מכוח שני חוזי שכירות נפרדים משנים 1970 ו-1982.
הצדדים לא היו חלוקים על עצם זכותה של היזמית לפנות את הדיירת תמורת "סידור חלוף" כספי, כקבוע בסעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר. המחלוקת כולה נסובה סביב גובה הפיצוי, שנבעה משתי שאלות מרכזיות: מהו היקף השטח המוגן שלפיו יש לחשב את הפיצוי, ומהו שווי הזכות (שווי למ"ר ואחוז הדיירות המוגנת).
המחלוקת המרכזית: האם הפיצוי הוא על כל המגרש או רק על הדירות?
הפער בין הצדדים היה עצום. הדיירת טענה כי היא בעלת זכות דיירות מוגנת בכל המקרקעין – שטח מגרש של 642 מ"ר ושטח בנוי של 261 מ"ר. טענתה התבססה על כך שהיא ובעלה המנוח היו הדיירים היחידים בנכס ועשו שימוש בלעדי בכל השטח, כולל החצר, המחסנים, הסככה והפרגולה, במשך עשרות שנים.
בנוסף, הסתמכה הדיירת על מסמכי המכרז והסכם המכר בין היזמית לעמידר, וטענה כי אלו מהווים "חוזה לטובת צד ג'" המקנה לה זכויות בכל הנכס , וכי היזמית תתעשר שלא במשפט אם לא תפצה אותה על השווי המלא.
מנגד, היזמית טענה כי יש לחשב את הפיצוי אך ורק בהתאם לשטחים שהוגדרו במפורש בשני הסכמי השכירות המקוריים, המסתכמים יחד בכ-177 מ"ר.
הכרעת בית המשפט: "שימוש בפועל אינו מקנה זכות"
השופט הקר דחה באופן נחרץ את כל טענות הדיירת להכרה בזכויותיה בכל שטח המגרש.
ראשית, קבע השופט כי מסמכי המכרז והסכם המכר אינם מהווים "חוזה לטובת צד ג'" , ולא נועדו להקנות לדיירת זכויות חדשות מעבר לאלו שהיו לה בהסכמי השכירות המקוריים. הוא ציין כי פרשנות סבירה של מסמכי המכרז מלמדת שהמכירה בוצעה במצב "AS IS" וכי הכוונה הייתה למכור את כל המקרקעין מבלי שהמוכרות (רמ"י ועמידר) יידרשו לעסוק בטענות הדייר.
שנית, וזוהי קביעתו העקרונית של פסק הדין, השופט הבחין בצורה חדה בין זכות שימוש לבין זכות דיירות מוגנת הקובעת את הפיצוי. "יש להבחין לעניין זה בין זכות הפיצוי לשימוש שנעשה בפועל בנכס", כתב השופט. "שימוש בפועל, בשטח שאינו מהווה חלק מן המושכר… אינו עולה לכדי מעמד של דיירות מוגנת באותו השטח, ואין מקום לחייב את המשכיר… לשלם לשוכר דמי פינוי ביחס לחלק זה".
השופט הדגיש כי הסכם השכירות השני (משנת 1982) אף החריג מפורשות את החצר והמגרש מהשטח המוגן.
תוספות בנייה בהיתר: ללא "דמי הסכמה", אין פיצוי
הדיירת טענה כי יש לכלול בפיצוי גם תוספות בנייה (כ-24 מ"ר) שנבנו בהיתר ובחתימת עמידר. השופט הקר קבע כי גם אם הבנייה נעשתה בהיתר ובהסכמת עמידר , תוספת זו תהפוך לחלק מהדיירות המוגנת רק אם הדייר שילם "דמי הסכמה" (המהווים מעין דמי מפתח עבור התוספת).
הדיירת טענה כי יש להניח שדמי ההסכמה שולמו, שכן לא סביר שעמידר הייתה חותמת על ההיתר אחרת. השופט דחה טענה זו וקבע כי הנטל על הדיירת להוכיח תשלום, ובהיעדר כל קבלה או ראיה בתיק הנכס של עמידר, לא הוכח שהתשלום בוצע. חתימה על היתר, קבע, נועדה לאפשר בנייה חוקית אך "לא להקנות זכות לדיירות מוגנת".
בסופו של דבר, השופט קבע את השטח המוגן על בסיס 177 המ"ר שבהסכמים, אך קיבל את טענת הדיירת לגבי מרפסת מקורה אחת בשטח 6.4 מ"ר, והעמיד את השטח הסופי לפיצוי על 183.4 מ"ר.
קביעת שווי הפיצוי: 60% zug favor הדייר
לאחר שקבע את השטח, פנה השופט לקבוע את שווי הפיצוי. הוא דחה את טענת היזמית להפחתת שווי ("מודל השוליות") ואת טענת הדיירת לתוספת שווי ("מקדם פרטיות"), וקבע שווי ממוצע של 28,000 ש"ח למ"ר.
בנקודה המכרעת של אומדן שווי הדיירות המוגנת, פסק השופט לטובת הדיירת וקיבל את עמדתה (שהובעה בחוות דעת המומחה מטעמה) לחישוב לפי 60% משווי הבעלות המלאה, ולא 50% כפי שביקשה היזמית.
השופט נימק קביעה זו בכך שבפינוי לפי סעיף 131(10) (שאינו נובע מהפרת הסכם) יש לנקוט בגישה לטובת הדייר. כמו כן, הוא ציין כי הוא לוקח בחשבון את העובדה שהדיירת אכן עשתה שימוש בלעדי בכל המקרקעין לאורך השנים ("מקדם פרטיות") , וכי קביעת 60% מאזנת את העובדה שתוספות הבנייה בהיתר לא נכללו בפיצוי. הוא גם ציין כי עמידר עצמה נוהגת לחשב לפי 60%.
החישוב הסופי שביצע בית המשפט היה: 183.4 מ"ר (שטח) X 28,000 ש"ח (שווי למ"ר) = 5,135,200 ש"ח (שווי בעלות). סכום זה הוכפל ב-60% (שווי דיירות מוגנת) = 3,081,120 ש"ח. סכום זה הוכפל ב-4/3 (כנדרש ל"סידור חלוף") והגיע לסך פיצוי סופי של 4,108,160 ש"ח.
השופט הורה ליזמית להפקיד את הסכום בנאמנות לידי ב"כ הדיירת תוך 60 יום, וקבע כי על הדיירת לפנות את הנכס עד 9 בפברואר 2026. לאור התוצאה, שהייתה רחוקה מעמדות שני הצדדים, כל צד חויב לשאת בהוצאותיו.
ת"א 59423-03-23
