מוכרי הדירה הסתירו את הרטיבות ונתבעו על 180,000 ש"ח – אך ביהמ"ש הפחית את הפיצוי ב-75%
בית המשפט קבע כי המוכרים הפרו את החוזה הפרה יסודית בכך ש"התרשלו או הקלו ראש" ולא גילו לקונה על היסטוריית הרטיבות והתביעה שניהלו נגד הקבלן. עם זאת, השופטת אורית סלהוב (חדד) מתחה ביקורת חריפה על סעיף הפיצוי המוסכם, קבעה שהוא "גורף", אינו סביר ביחס לנזק, והפעילה את סמכותה להפחיתו באופן דרמטי
פסק דין שניתן לאחרונה בבית משפט השלום באשקלון, דן בסוגיה הנפוצה של מכירת דירת יד-שנייה עם פגמים נסתרים, ומדגים היטב את המתח בין חובת הגילוי המוחלטת של המוכר לבין סבירותו של סעיף הפיצוי המוסכם הסטנדרטי בחוזי מכר. בית המשפט קיבל את טענת הקונה כי המוכרים הפרו את ההסכם הפרה יסודית כשהסתירו מידע מהותי על רטיבות, אך הפחית את הפיצוי המוסכם שדרשה, בסך 180,000 שקלים, לסכום של 45,000 שקלים בלבד.
פסק הדין ניתן ביום 11 בנובמבר 2025 על ידי כבוד השופטת אורית סלהוב (חדד) , ועסק בתביעה שהגישה הוגט נברו, רוכשת דירה, נגד המוכרים, יצחק וקרן אדר.
במרץ 2021, רכשה נברו מהזוג אדר דירה בקומה השמינית באשקלון תמורת 1.8 מיליון שקלים. כחודש לאחר קבלת החזקה, ביוני 2021, החלה נברו בשיפוץ חדרי הרחצה וגילתה לתדהמתה סימני רטיבות בחול שמתחת לריצוף. בירור קצר שערכה עם שכניה גילה כי לא מדובר בתקלה מקומית, אלא בבעיית רטיבות רב-שנתית בבניין, שמקורה ככל הנראה בצנרת הרכוש המשותף.
אך הגילוי המטריד באמת היה אחר: התברר לה כי המוכרים, בני הזוג אדר, לא רק שידעו על הבעיה, אלא שאף היו חלק מתביעה קולקטיבית שהגישו דיירים בבניין נגד הקבלן (ת.א 36399-01-20) בדיוק בגין אותה רטיבות. באופן תמוה, כחודש לאחר חתימת הסכם המכר עם נברו, מיהרו המוכרים למחוק את עצמם מאותה תביעה.
התובעת טענה כי המוכרים נהגו בחוסר תום לב קיצוני, הסתירו ממנה מידע מהותי שידעו כי יגרום לה לסגת מהעסקה, והציגו בפניה מצג שווא כוזב לפיו הדירה תקינה. היא תבעה את הפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה בגובה 10% משווי העסקה – 180,000 שקלים – בטענה להפרה יסודית, וכן דרשה פיצוי נוסף על עלות התיקונים ועוגמת נפש.
הנתבעים הכחישו בתוקף את הטענות להפרה. לטענתם, אכן הופיע "כתם רטיבות קל" בתקרת חדר רחצה אחד כשנתיים קודם למכירה. הם הודו כי הצטרפו לתביעת הדיירים, אך טענו שעשו זאת בעיקר כאמצעי לחץ על הקבלן ולא נטלו בה חלק פעיל.
במהלך 2020, כך טענו, נאמר להם שהקבלן תיקן את מקור הנזילה, והם אכן נוכחו כי הרטיבות פסקה. כדי לנהוג בזהירות יתרה, טענו הנתבעים, הם הזמינו על חשבונם בודק מקצועי מחברת "שוקת" כשבועיים בלבד לפני חתימת החוזה. הבודק, שבדק את הדירה ב-25 בפברואר 2021, קבע נחרצות כי "אין כל ממצא של רטיבות וכי הדירה במצב טוב ותקין".
לטענתם, בהסתמך על חוות דעת מקצועית זו, הם האמינו בתום לב מוחלט שהדירה תקינה ומכאן שגם לא היה להם מה לגלות לתובעת. את מחיקתם מהתביעה נגד הקבלן הסבירו בכך שמשעה שהבעיה נפתרה, לא היה להם עוד צורך בה. לבסוף, רמזו כי ייתכן שעבודות השיפוץ ה"מאסיביות" שביצעה התובעת הן שגרמו לנזק החדש.
כצפוי במקרים כאלה, מינה בית המשפט מומחה מטעמו, המהנדס שי הרוש, כדי להכריע במחלוקת המקצועית. חוות דעתו של הרוש הייתה מכרעת ופירקה למעשה את קו ההגנה המרכזי של המוכרים.
המומחה קבע כי בחדר הרחצה הכללי קיימת רטיבות פעילה גם כיום. יתרה מכך, הוא מתח ביקורת קשה על המומחה "שוקת" שהזמינו המוכרים, וקבע כי הוא "שגה" , השתמש באופן לא נכון במצלמה התרמית (המיועדת למדידת טמפרטורה ולא לחות) , וכי למעשה – גם בתמונות שצילם המומחה "שוקת" עצמו ניתן היה לראות סימני רטיבות ברורים שהוא התעלם מהם.
בשורה התחתונה, קבע מומחה בית המשפט, כי "כבר בשנת 2019 נחזתה רטיבות פעילה בתקרת הדירה וכי זו נמשכה ונמצאה אף בזמן מסירת החזקה בה לתובעת".
השופטת סלהוב קיבלה את ממצאי מומחה בית המשפט במלואם. בפסק דין מנומק, היא קבעה כי אין מחלוקת שהמוכרים ידעו על בעיית רטיבות היסטורית , כפי שהעידו בעצמם וכפי שהוכח מהצטרפותם לתביעה נגד הקבלן.
השופטת ציינה כי היא אינה סבורה שהנתבעים פעלו ב"כוונה להטעות" , וכי היא מאמינה שהם "אכן האמינו, ולמצער – קיוו על סמך נתונים רלבנטיים, שבעיית הרטיבות אכן נפתרה", במיוחד לאחר שקיבלו את חוות הדעת השגויה מהבודק מטעמם.
עם זאת, קבעה השופטת, בכך בדיוק טמונה הבעיה. בהחלטתם שלא לשתף את התובעת בהיסטוריה המלאה – כולל בעצם קיומה של התביעה נגד הקבלן ובעובדה שהזמינו מומחה מטעמם – הם מנעו מהקונה מידע חיוני. גם אם סברו שהבעיה נפתרה, תביעת הדיירים עודנה הייתה תלויה ועומדת בעת המשא ומתן , והיה עליהם לחלוק מידע זה "ולו מטעמי זהירות ותום לב".
השופטת קבעה כי התנהלות זו עולה כדי רשלנות, ובהסתמך על "הלכת שיפריס" (ע"א 8068/11) וסעיף 16 לחוק המכר , הקובע את עיקרון "יזהר המוכר", פסקה כי המוכרים "התרשלו או הקלו ראש בנתונים שהיו ידועים להם… ולפחות היו הם צריכים לדעת אודות אי-ההתאמה". משכך, הם הפרו את הצהרתם בחוזה על העדר פגם, והפרה זו מהווה "הפרה יסודית" כהגדרתה בחוזה.
אך כאן, ביצעה השופטת תפנית חדה. היא פנתה לבחון את טענתם החלופית של הנתבעים, לפיה יש להפחית את הפיצוי המוסכם מכוח סעיף 15(א) לחוק החוזים (תרופות).
השופטת מתחה ביקורת נוקבת על סעיף הפיצוי המוסכם עצמו. היא קבעה כי מדובר ב"ניסוח גורף" , המחיל פיצוי אחיד ועצום של 180,000 ש"ח על מגוון רחב של הפרות, "בין פגם חמור, בין פגם קל ערך". היא ציינה כי סעיפי ההצהרות בחוזה, שהפרתם הוגדרה "יסודית", מקיפים יותר ממחצית מהחוזה, באופן שהופך כמעט כל חיוב להפרה יסודית.
השופטת קבעה כי פיצוי כה גבוה בגין פגם שעלות תיקונו (לפי המומחה) עומדת על כ-10,882 שקלים , ושהוערך בתביעה המקורית בכ-4,762 שקלים בלבד , נקבע "ללא כל יחס סביר לנזק שניתן היה לראותו מראש". היא גם העירה כי העובדה שהתובעת עצמה לא ביטלה את החוזה ולא פעלה לתיקון הנזק במשך שלוש שנים, מחזקת את המסקנה שהנזק אינו מצדיק פיצוי כה דרקוני.
בסופו של דבר, התביעה התקבלה חלקית. השופטת הפעילה את סמכותה והפחיתה את הפיצוי המוסכם ב-75%, והעמידה אותו על 45,000 שקלים. תביעותיה הנוספות של הקונה נדחו, שכן לא ניתן לתבוע גם פיצוי מוסכם וגם נזק ממשי. בנוסף לפיצוי, חויבו הנתבעים לשלם לתובעת את הוצאות המשפט, כולל שכרו של מומחה בית המשפט, וכן שכר טרחת עורך דין בסך 7,000 שקלים.
ת"א 542-02-22
