"עצימת עיניים" וכישלון בהוכחת תשלום: נדחתה הגנת "תקנת השוק" לרוכש דירה ביפו שהיה מודע לסכסוך ירושה מר
בית המשפט המחוזי קבע כי הרוכש, שרשם את הדירה על שמו שבועיים בלבד לפני ביטול צו ירושה קודם שעליו הסתמך, פעל בחוסר תום לב • השופט יעקב שקד קבע כי הרוכש לא הוכיח ששילם את התמורה, בעוד המוכר עצמו העיד שקיבל רק 100,000 ש"ח מתוך 500,000 ש"ח • הרוכש חויב בהוצאות משפט בסך 100,000 ש"ח
בפסק דין חריף ונוקב, דחה בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו טענות של רוכש דירה ל"תקנת השוק" לפי סעיף 10 לחוק המקרקעין, וקבע כי זכויות הבעלים המקורי, שזכה בנכס מכוח צו ירושה מתוקן, גוברות. השופט יעקב שקד, בפסק דין שניתן ב-12 בנובמבר 2025, קיבל את תביעת היורש החוקי, חוסין דאוד מרזוק, והצהיר כי הוא הבעלים של 9/12 מהזכויות בדירה ביפו, חרף רישומה המלא על שם הרוכש בלשכת רישום המקרקעין.
השופט שקד מתח ביקורת קשה על התנהלות הרוכש, הנתבע 2, חאלד סיכסיכ, וקבע כי פעל ב"עצימת עיניים" ובחוסר תום לב, וכי כלל לא הוכיח ששילם את התמורה הריאלית עבור הנכס. לאור דחיית הגנת תקנת השוק, חויב סיכסיכ בהוצאות משפט בסך 100,000 ש"ח לטובת התובעים.
תחילתה של הסאגה המשפטית המורכבת, שהתנהלה במקביל בבתי הדין השרעיים ובבתי המשפט האזרחיים, בעזבונו של מוחמד דאוד מרזוק, שנפטר והותיר אחריו, בין היתר, את הדירה המדוברת ברחוב אסף הרופא ביפו. בשנת 2009 הוצא צו ירושה ראשון בבית הדין השרעי, שקבע כי אלמנתו, אבתיסאם, היא יורשתו היחידה. לאחר מותה של האלמנה, ירש אותה אחיה, הנתבע 1, אחמד עבד אלהאדי נורי, וזאת על פי צו ירושה שניתן ב-2013.
במקביל, פתחו התובעים בהליכים בבית הדין השרעי לביטול צו הירושה הראשון. התובע 1, חוסין דאוד מרזוק, הוא אחיו של המנוח המקורי. התובעים 2 ו-3, קרובי משפחתו, מתגוררים בדירה לאורך כל השנים. לטענתם, הצו הראשון הוצא במרמה ובניגוד לדין השרעי.
בעוד ההליכים בבית הדין השרעי תלויים ועומדים, מכר הנתבע 1 (היורש של האלמנה) את מלוא הזכויות בדירה לנתבע 2, חאלד סיכסיכ, המתגורר בבניין מעל הדירה נשוא התביעה. ב-4 בנובמבר 2015, מיהר סיכסיכ ורשם את הדירה על שמו בלשכת רישום המקרקעין.
כעבור שבועיים בלבד, ב-23 בנובמבר 2015, ביטל בית הדין השרעי את צו הירושה הראשון. בשנת 2020 ניתן "צו ירושה מתוקן", אשר קבע חלוקה שונה לחלוטין של העיזבון: האלמנה (שאחיה הוא הנתבע 1) הייתה זכאית ל-3/12 בלבד מהדירה, ואילו 9/12 הנותרים שייכים להוריו של המנוח המקורי, שהתובע 1 הוא יורשם היחיד. לאחר הליכי ערעור נוספים, אושר פסק הדין של בית הדין השרעי וצו הירושה המתוקן הפך לחלוט בספטמבר 2025.
השאלה המרכזית שעמדה בפני השופט שקד הייתה האם זכותו של התובע 1 (היורש החוקי של 9/12) גוברת, או שמא זכותו של הנתבע 2 (הרוכש שרשם את הדירה) מוגנת מכוח "תקנת השוק", הקובעת כי מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, זכותו תהא יפה גם אם הרישום לא היה נכון.
השופט שקד קבע כי הנטל להוכחת תנאי תקנת השוק מוטל על הנתבע 2, וכי הוא כשל בהוכחת שניים מתוך שלושת התנאים המצטברים: תום לב ותמורה.
בנוגע לתום הלב, קבע בית המשפט כי הנתבע 2 לא היה תם לב. הוא ידע היטב על הסכסוך המשפחתי ועל ההליכים בבית הדין השרעי. הוא התגורר בשכנות לתובעים 2 ו-3 וידע שהם גרים בדירה. בחקירתו הנגדית, הנתבע 2 אף הודה כי ידע שיש סכסוך "על העניין הזה של הטאבו". יתרה מכך, הנתבע 2 הודה כי שילם את הוצאות ההליך של הנתבע 1 בבית הדין השרעי. השופט ציין כי "מאחר והנתבע 2 אינו בן משפחה… אין סיבה כי יממן הליך שאינו צד לו באופן ישיר, אלא אם הוא בעל עניין מיוחד בתוצאתו". נקבע כי ידיעה זו, וכן הרישום החפוז שבועיים לפני ביטול הצו, שוללים את תום ליבו.
בנוסף, בית המשפט קבע כי הנתבע 2 כשל לחלוטין בהוכחת רכיב התמורה. בעוד שהנתבע 2 טען ששילם 500,000 ש"ח, הנתבע 1 (המוכר) העיד בעצמו כי קיבל סך של 100,000 ש"ח בלבד. הנתבע 2 לא הציג כל ראיה לתשלום – לא הסכם מכר, לא קבלות ולא דיווח לרשויות המס, למרות שניתנו לו הזדמנויות לעשות כן. טענתו כי שילם במזומן וכי "בגדה המערבית אין קבלות" נדחתה מכל וכל על ידי השופט, שציין כי הנתבע 2 הוא רופא שיניים ואזרח ישראל המודע למשמעותן של קבלות.
השופט קבע כי גם אם היה מקבל את הטענה ששולמו 100,000 ש"ח, סכום זה אינו מהווה "תמורה ריאלית" כנדרש בתקנת השוק, שכן הנתבע 2 עצמו העיד ששווי הדירה עמד על 650,000-700,000 ש"ח, ו-100,000 ש"ח מהווים כ-15% בלבד משווי זה.
לאור הכישלון בהוכחת תום לב ותמורה, קבע השופט שקד כי הגנת תקנת השוק אינה חלה, וכי זכויותיו של התובע 1, מכוח צו הירושה המתוקן והחלוט, גוברות.
ת"א 28997-07-22
