פסק דין עקרוני: חוכר שהקרקע שלו שונתה מחקלאות לתעשייה יקבל פיצוי לפי השווי החקלאי ולא ייעוד המיליונים החדש
האגודה השיתופית "פרדס בחסכון" תבעה 46.5 מיליון שקל מרשות מקרקעי ישראל, בטענה שחוזה החכירה מקנה לה פיצוי לפי הייעוד החדש (תעשייה) ולא החקלאי. בית המשפט המחוזי דחה את הפרשנות, קבע כי היא מנוגדת ללשון החוזה ולהלכת "שיח חדש", וחייב את התובעת בהוצאות.
בית המשפט המחוזי מרכז-לוד דחה לאחרונה תביעה עקרונית שהגישה אגודה שיתופית נגד רשות מקרקעי ישראל (רמ"י), וקבע כי חוכר קרקע חקלאית שייעודה שונה לתעשייה, אינו זכאי לפיצוי הנגזר משווי הקרקע בייעודה החדש, אלא יסתפק בפיצוי על בסיס זכויותיו החקלאיות המקוריות. פסק הדין, שניתן ב-11 בנובמבר 2025 על ידי כבוד השופטת קרן אזולאי חוסך לקופה הציבורית עשרות מיליוני שקלים ומבהיר את אופן פרשנות חוזי חכירה היסטוריים.
הפרשה החלה כאשר התובעת, "פרדס בחסכון משקים חקלאיים זעירים לעובדי גדרה בע"מ" חכרה מרמ"י מקרקעין בגדרה למטרות חקלאיות, בעיקר "נטיעתם, גידולם, החזקתם, עיבודם וניהולם של מטעי פרי הדר", כפי שנקבע בחוזה שנכרת במקור בשנת 1971. בחלוף השנים, ובעקבות אישור תוכנית בניין עיר ב-2017, שונה ייעוד המקרקעין מחקלאות לתעשייה.
בהתאם לסעיף 15 לחוזה החכירה, במקרה של שינוי ייעוד, הרשות רשאית לסיים את החכירה ולהשיב את הקרקע לידיה, בתמורה לתשלום פיצויים לחוכר. ואכן, בספטמבר 2017 שלחה רמ"י לתובעת הודעה על סיום החכירה.
השאלה המרכזית שהונחה לפתחו של בית המשפט הייתה כיצד יש לחשב את הפיצוי. בעוד שרמ"י טענה כי יש לחשב את הפיצוי לפי הייעוד החקלאי המקורי, בתוספת תמריצים שונים לפי החלטה 1470 של מועצת מקרקעי ישראל – התובעת דרשה סכום פנומנלי.
התובעת טענה, בהתבסס על חוות דעת שמאית מטעמה, כי סכום הפיצוי המגיע לה עומד על 46,500,000 ש"ח, המגלמים שווי קרקע של 31 מיליון ש"ח בייעוד החדש (תעשייה), בתוספת תמריץ. לשם השוואה, השמאי מטעם הנתבעת העריך את שווי הקרקע בייעוד החקלאי בכ-369,000 ש"ח בלבד.
טענתה המשפטית העיקרית של התובעת התבססה על פרשנות סעיף 15 לחוזה. לטענתה, המשפט בסעיף הקובע כי הפיצוי יינתן "לפי מצבו של המוחכר ביום סיום תקופת החכירה", מתייחס למצבו התכנוני החדש – קרי, ייעוד תעשייה.
התובעת, שניהלה את ההליך כתביעה לסעד הצהרתי, טענה בנוסף כי על רמ"י, כרשות שלטונית, לפעול בהגינות ולפצותה לפי הייעוד החדש.
רשות מקרקעי ישראל דחתה את טענות התובעת מכל וכל. הנתבעת טענה כי פרשנות התובעת לסעיף 15 מעוותת ומוציאה דברים מהקשרם.
לטענת רמ"י, התובעת התעלמה במכוון מהמשך הסעיף, הקובע במפורש כי הפיצוי יינתן עבור "המוחכר כמטע על אדמה חכורה… ובהתחשב בזכות החכירה של החוכר בקרקע". זכות החכירה, כאמור, היא חקלאית בלבד. הנתבעת הדגישה כי התובעת שילמה לאורך השנים דמי חכירה סמליים עבור קרקע חקלאית, ומתן פיצוי לפי הייעוד החדש יהווה התעשרות שלא כדין על חשבון הקופה הציבורית.
יתרה מזאת, רמ"י ביססה את הגנתה על פסק הדין המכונן של בית המשפט העליון בעניין "שיח חדש" (בג"ץ 244/00). באותו פסק דין, ביטל בג"ץ החלטות קודמות של מועצת מקרקעי ישראל (כמו החלטה 727) שהעניקו פיצוי נדיב לחוכרים הנגזר משווי הקרקע לאחר שינוי הייעוד, וקבע כי הדבר פוגע בעקרון הצדק החלוקתי ואינו סביר. לטענת רמ"י, תביעתה של "פרדס בחסכון" היא ניסיון לעקוף את הלכת "שיח חדש".
התובעת ניסתה לטעון, לחלופין, כי היא מופלית לרעה. היא הצביעה על מקרים אחרים, כמו החלטה 9.1.68 הנוגעת לפרדסים אחרים, וכן הסכם פשרה עם המושבים חירות וכפר הס, שבהם, לטענתה, שולם פיצוי בשיעור של כ-25% מערך הקרקע בייעודה החדש.
רמ"י הפריכה גם טענות אלו. היא הבהירה כי החלטה 9.1.68 היא החלטה היסטורית משנת 1990 שמעולם לא יושמה בפועל, בטח לא לאחר פסק הדין בעניין "שיח חדש". באשר למושבים חירות וכפר הס, רמ"י הסבירה כי מדובר במקרה שונה לחלוטין, שבו המושבים טענו לזכויות בעלות היסטוריות בקרקע (טענה שהם השתתפו ברכישתה), טענה שהתובעת כלל לא טענה.
השופטת אזולאי קיבלה את עמדת רמ"י במלואה ודחתה את התביעה. בפסק דין מנומק ומפורט, קבעה השופטת כי פרשנותה הלשונית של התובעת לסעיף 15 "אינה תומכת" בעמדתה. היא קבעה כי יש לקרוא את הסעיף כמכלול, והביטויים "כמטע" ו"זכות החכירה" מכריעים את הכף לטובת פיצוי חקלאי.
השופטת קבעה כי התובעת בחרה "למקד את מבטה במשפט אחד מתוך סעיף 15 כולו, מבלי להידרש ליתר חלקי הסעיף". עוד ציינה כי המילה "ייעוד" מופיעה בסעיף רק כטריגר לסיום החכירה, אך נעדרת ממנגנון קביעת הפיצוי עצמו.
השופטת אזולאי אימצה את עמדת רמ"י בנוגע להלכת "שיח חדש", וקבעה כי התובעת לא הוכיחה מדוע יש לאבחן את עניינה מאותו פסק דין עקרוני. למעשה, ציינה השופטת, התובעת אף הרחיקה לכת יותר מהמקרים שבוטלו ב"שיח חדש", כשדרשה 100% משווי הקרקע בייעוד החדש, ולא "רק" 27%-29%.
בית המשפט דחה גם את טענת האפליה, וקבע כי התובעת לא הוכיחה דמיון לאף אחד מהמקרים שהציגה. לגבי המושבים חירות וכפר הס, השופטת אף ציינה כי התובעת ביקשה להגיש את הסכם הפשרה עימם כראיה חדשה רק לאחר שלב הסיכומים, וכי עיון בהסכם מגלה שהוא תומך דווקא בעמדת רמ"י, שכן הוא מבוסס על טענות לרכישה היסטורית ובעלות, שאינן רלוונטיות כלל למקרה הנוכחי.
בסיום פסק הדין, קבעה השופטת כי קבלת עמדת התובעת הייתה יוצרת למעשה אפליה לטובתה, ביחס לחוכרים אחרים באותו מתחם שקיבלו פיצוי לפי הייעוד החקלאי.
התביעה נדחתה, והתובעת חויבה לשאת בהוצאות הנתבעת בסך 25,000 ש"ח.
ת"א 67823-06-23
