פסק דין חריף: "מארג מתוחכם ורחב היקף" – עורך דין חויב להשיב מאות אלפי שקלים לרוכשי קרקעות שרימה בשיטת "הדיווח הכוזב"

פסק דין חריף: "מארג מתוחכם ורחב היקף" – עורך דין חויב להשיב מאות אלפי שקלים לרוכשי קרקעות שרימה בשיטת "הדיווח הכוזב"

השופט יעקב דנינו חשף שיטה מתוחכמת למכירת קרקעות חקלאיות באשקלון, שכללה שימוש במכתב מטעה מסגן ראש עיר, דרישה לתשלום במזומן, והנחיה לחתום על חוזים בסכומים נמוכים משמעותית מהמחיר האמיתי כדי להונות את רשויות המס. בעוד שחלק מהתובעים זכו בתביעתם במלואה לאחר שנקבע כי הוטעו, נדחתה תביעתה של קבוצה אחרת (שכללה עורכי דין) אשר "עצמה עיניה" ולקחה חלק פעיל בחוזה הבלתי חוקי.

בפסק דין חריף ויוצא דופן בהיקפו, שניתן ב-16 בנובמבר 2025 , חשף בית המשפט המחוזי בבאר שבע שיטה מתוחכמת למכירת קרקעות חקלאיות, אשר במרכזה עמד עורך דין שהואשם בהטעיה ובניהול "מארג נפסד, סדור ומובנה… פרי מלאכת מחשבת מוקדמת". השופט, כבוד השופט יעקב דנינו, קיבל את התביעה בחלקה, תוך שהוא מורה לנתבע המרכזי, עו"ד ולחברה שבבעלותו, להשיב לתובעים מאות אלפי שקלים ששולמו במסגרת העסקאות.

פרטי המקרה, עוסקים בקבוצה של שבעה תובעים שרכשו קרקעות חקלאיות באזור אשקלון מהנתבעת 4, חברת "קרן יוסף חיים בע"מ", הנמצאת בבעלותו המלאה של עו"ד (הנתבע 1). התובעים טענו כי רכשו את הקרקעות מתוך ציפייה לשינוי ייעוד שישביח את ערכן, אולם הנתבעים הסתירו מהם פרט מהותי וקריטי: "תניית השבה" (סעיף 15) בחוזה החכירה המקורי של הקרקע מול מנהל מקרקעי ישראל (רמ"י).

על פי סעיף זה, במקרה של שינוי ייעוד – בדיוק התרחיש לו קיוו הרוכשים – הקרקע חוזרת במלואה לידי המדינה, תמורת פיצוי זעום המבוסס על ערכה החקלאי בלבד. ואכן, כפי שחששו התובעים, הייעוד שונה, המִנהל נטל את הקרקעות חזרה לידיו, והם נותרו עם פיצוי נמוך.

השופט דנינו לא הסתפק בבחינת הסעיף החסר, אלא פירט בפסק דינו את "השיטה" המתוחכמת שנרקמה כדי למכור את הקרקעות תוך יצירת חיץ בינו לבין הרוכשים. על פי ממצאי בית המשפט, השיטה פעלה במספר שלבים:

תחילה, גייס עו"ד את ידידו, סגן ראש עיריית אשקלון דאז, אשר חתם על מכתבים רשמיים שנוסחו לבקשתו ורמזו על פוטנציאל הפשרה קרוב ("ייעודם עירוני"). לאחר מכן, גייס הלה את הנתבע 3, המתווך, צייד אותו במכתבים המטעים והורה לו לאתר רוכשים.

בשלב הבא, נאסר על המתווך לחשוף את זהות המוכר בפני הרוכשים, וכן נאסר עליהם לפגוש אותו. יתר על כן, כל העסקאות נדרשו להתבצע במזומן בלבד.

השלב האחרון והמכריע בשיטה התרחש במעמד חתימת החוזים. רק אז, לאחר שהרוכשים כבר הגיעו עם סכומי כסף נכבדים במזומן, התבשר להם כי עליהם לחתום על חוזה בו יירשם סכום נמוך בעשרות אחוזים מהסכום ששולם בפועל. כך למשל, תובע ששילם 262,500 ש"ח במזומן, חתם על חוזה בו נרשם סכום של 30,000 ש"ח בלבד.

בית המשפט קבע כי מטרת הפער הייתה כפולה: להעשיר את קופתו של עורך הדין ולהונות את רשויות המס. השופט קבע נחרצות כי חוזים אלו הם "חוזים בלתי חוקיים" שדינם בטלות .

השופט דנינו חילק את התובעים לשתי קבוצות נפרדות, והכרעתו לגבי כל קבוצה הייתה שונה בתכלית:

1. התובעים 1-2 (תושבי לונדון): קבוצה זו כללה אישה וחתנה, תושבי חוץ. בית המשפט קיבל את גרסתם במלואה. נקבע כי עורך הדין פעל מולם באופן ישיר, ואף שימש כעורך דינם בעסקה (בניגוד עניינים חריף), תוך שהוא מסתיר מהם במכוון את קיומה של "תניית ההשבה". השופט קבע כי מדובר בהפרת חובת גילוי ובהטעיה.

2. התובעים 7-3 (קבוצת החברים): קבוצה זו, שכללה באופן אירוני שני עורכי דין , יוצגה על ידי הנתבע 2. בית המשפט דחה את תביעתם בנוגע להסתרת "תניית ההשבה". השופט האמין לעדותו של עו"ד מועלם, שטען כי הזהיר את לקוחותיו מפני הסעיף והסיכונים הכרוכים בו.

השופט מתח ביקורת קשה על התנהלות קבוצה זו, וקבע כי חבריה היו נתונים ב"אופוריה" וב"להיטות" כה גדולות לחתום על העסקה, עד שבחרו במודע "לעצום עיניהם" ו"לסלק מדרכם כל סימן שאלה או נורת אזהרה". השופט תהה כיצד עורכי דין מסכימים לחתום על חוזה בלתי חוקי, לשלם במזומן בסתר, ולא לפגוש את המוכר. יתרה מזאת, הקלטה שהוצגה בתיק משנת 2013 חשפה את אחד התובעים אומר לעו"ד כי הוא מודע לסיכון שהמנהל ייקח את הקרקע, אך הוסיף כי "שווה לי לקחת את הסיכון" .

חרף דחיית טענת ההטעיה של קבוצת החברים, עו"ד חויב להשיב גם להם כספים. זאת, מאחר שבית המשפט קבע כי כל החוזים בטלים מעיקרם בשל היותם "חוזים בלתי חוקיים" שנועדו להונות את רשויות המס.

עם ביטול החוזים, הורה השופט על השבה הדדית. עו"ד והחברה שלו חויבו להשיב לכל תובע את הסכום האמיתי ששילם במזומן (אשר הוכח בבית המשפט). ואולם, מאחר שהתובעים עצמם כבר קיבלו פיצויים מרמ"י (דמי השבה) וכן תשלום נוסף עבור מכירת "זכות הייזום" שלהם, סכומים אלו קוזזו מההחזר.

כך, למשל, התובע 1 ששילם 60,000 ש"ח וקיבל בחזרה מהמדינה כ-36,000 ש"ח, יקבל הפרש של 23,880 ש"ח. התובעת 2, ששילמה 90,000 ש"ח אך קיבלה מהמדינה בסך הכל כ-114,000 ש"ח, לא תקבל דבר שכן כבר יצאה ברווח. תובעים אחרים ששילמו 262,500 ש"ח, יקבלו בחזרה כ-159,000 ש"ח כל אחד.

במקביל, התביעות נגד עו"ד צביקה מועלם והמתווך נדחו במלואן.

בפסיקת ההוצאות, חויבו התובעים לשלם לעו"ד מועלם 120,000 ש"ח ולמר דהרי 40,000 ש"ח. בין התובעים לבין עו"ד גורן לא נפסקו הוצאות, בין היתר בשל התנהלותם הדיונית של התובעים, אותה כינה בית המשפט "שימוש לרעה בהליכי בית משפט".

ת"א 7137-09-18