"חוסר תום לב קיצוני": ביהמ"ש המחוזי דחה את תביעת מוכרת הנחלה לביטול ההסכם – וקבע כי היא זו שסיכלה את התשלום במכוון

"חוסר תום לב קיצוני": ביהמ"ש המחוזי דחה את תביעת מוכרת הנחלה לביטול ההסכם – וקבע כי היא זו שסיכלה את התשלום במכוון

בפסק דין חריף שניתן בבית המשפט המחוזי בנצרת, מתח השופט יונתן אברהם ביקורת נוקבת על התנהלותה של תמרה טל, שמנעה מהרוכש לקבל משכנתא באמצעות יצירת מניעויות משפטיות, ואז תבעה את ביטול ההסכם בטענה להפרה • ביהמ"ש אכף את ההסכם משנת 2016, חשף את המניע הכלכלי הנסתר לטרפוד העסקה, וחייב את המוכרת בהוצאות משפט: "ניסיון לגלגל את האחריות לפתחו של הרוכש"

סאגה משפטית שנמשכה קרוב לעשור סביב נחלה במושב שדה אליעזר הגיעה השבוע לסיומה, בפסק דין מהדהד של בית המשפט המחוזי בנצרת. השופט הבכיר יונתן אברהם דחה את תביעתה של בעלת הנחלה, תמרה טל, לביטול הסכם המכר, וקיבל את התביעה שכנגד שהגיש הרוכש, אבי בוחניק. פסק הדין חושף מסכת של התנהלות בחוסר תום לב מצד המוכרת, אשר פעלה באופן אקטיבי למנוע מהרוכש את האפשרות לשלם לה, וזאת במטרה להשתחרר מהעסקה לטובת הצעה רווחית יותר.

פסק הדין ניתן ביום 15 בנובמבר 2025, על ידי כבוד השופט הבכיר יונתן אברהם. הפרשה החלה ביוני 2016, אז נחתם הסכם מכר בין טל לבוחניק למכירת הנחלה. היחסים בין הצדדים עלו במהרה על שרטון, וכבר בשנת 2016 התנהל ביניהם הליך משפטי קודם, בסיומו דחה בית המשפט את דרישת המוכרת לביטול ההסכם ופסק כי החוזה תקף. למרות פסק הדין החלוט הקודם משנת 2019, העסקה לא הושלמה, והצדדים שבו לבית המשפט בסיבוב הנוכחי.

בתביעה הנוכחית טענה טל כי בוחניק הפר את ההסכם "הפרה יסודית" משום שלא שילם את יתרת התמורה בסך כ-1.65 מיליון ש"ח, וזאת במשך שנים ארוכות. מנגד, טען בוחניק כי מעולם לא סירב לשלם, אלא שהתשלום היה מותנה בחוזה בקבלת משכנתא – וכי טל עצמה סיכלה כל אפשרות לקבלת המימון הבנקאי.

לב המחלוקת המשפטית נגע לשאלת "הביצה והתרנגולת": האם אי-התשלום הוא הפרה של הרוכש, או שמא המוכרת מנעה את התשלום? השופט אברהם צלל לעומק הראיות ומצא כי הצדק עם הרוכש.

בהסכם המכר נקבע כי התשלום המרכזי יועבר "בכפוף לקבלת משכנתא". בוחניק הוכיח, באמצעות עדות של יועץ משכנתאות ומסמכים בנקאיים, כי פנה לבנקים (הפועלים וטפחות) אך סורב שוב ושוב. הסיבה לסירוב לא הייתה מצבו הפיננסי של הרוכש, אלא העובדה שעל הנחלה רבצו הערות אזהרה, עיקולים וצווי איסור דיספוזיציה ("איסור עשיית עסקה") שרשומים על שמה של המוכרת.

בפסק הדין נקבע עובדתית כי טל לא סיפקה "אישור זכויות נקי" כמתחייב בהסכם, ואף גרוע מכך – היא יצרה באופן אקטיבי את המניעויות ברישום. כך למשל, התברר כי במסגרת הליכי פשיטת רגל של בעלה לשעבר, טל הפרה סיכום עם המנהל המיוחד ולא דיווחה לו על מכירת הנחלה לבוחניק. מחדל זה הוביל להטלת צו איסור דיספוזיציה על הנכס, שמנע מהבנק לאשר את המשכנתא לבוחניק.

"תמרה היא זו שפעלה כנגד ההסכם והיא סיכלה את קיומו", כתב השופט אברהם בפסק הדין. "היא לא המציאה לבוחניק אישור זכויות נקי והיא לא שיתפה איתו פעולה… משכך אין לתמרה להלין אלא על עצמה". השופט הסתמך על סעיף 43 לחוק החוזים, הקובע כי אם צד אחד מונע את קיום החיוב, המועד לקיום נדחה עד להסרת המניעה.

אחד הרגעים הדרמטיים במשפט היה חשיפת הסכם צדדי שהסתירה המוכרת מבית המשפט בהליכים קודמים. התברר כי טל חתמה על הסכם עם צד שלישי (ירמיה ג'קסון), במסגרתו הובטח לה כי אם העסקה עם בוחניק תבוטל, היא תקבל תמורה גבוהה יותר ב-900,000 ש"ח (או זכויות בפיצול מגרש).

השופט קבע כי הסתרת נספח זה מעידה על "חוסר ניקיון כפיים" וחושפת את המניע האמיתי של טל: "ברור כי מדובר בתמורה גבוהה יותר… דבר המלמד על המניע של תמרה לטרפד את העסקה עם בוחניק". כשנשאלה בבית המשפט מדוע הסתירה את המסמך, השיבה טל בתשובה שהוגדרה על ידי השופט כ"מיתממת".

בסופו של יום, דחה בית המשפט את תביעתה של טל במלואה וקיבל את התביעה שכנגד של בוחניק. נפסק כי:

1. פסק הדין המקורי המאשר את העסקה שריר וקיים.

2. המוכרת, תמרה טל, פעלה בחוסר תום לב ובחוסר ניקיון כפיים.

3. ניתן צו המורה לטל לפעול מול רמ"י, רשם המשכונות וכונס הנכסים למחיקת כל ההערות המונעות את המשכנתא.

השופט, שצפה כי טל עלולה לנסות ולחמוק שוב מביצוע ההסכם, קבע "מנגנון הגנה" נוקשה: אם בתוך 6 חודשים לא תמחק טל את ההערות, ימונה בא-כוחו של בוחניק ככונס נכסים על זכויותיה, ויוכל לחתום בשמה על כל מסמך ללא צורך בהסכמתה. בנוסף, חויבה טל לשלם לבוחניק הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 50,000 ש"ח, אותם יוכל הרוכש לקזז מהתשלום הסופי עבור הנחלה.

ת"א 54829-04-22, ת"א 54837-04-22