חלום מלון הבוטיק ב"בית פולק" שהפך לקן יונים: ביהמ"ש חייב שוכרת במיליוני שקלים ודחה את "תירוץ הקורונה"
בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי חברה ששכרה את הנכס ההיסטורי ברחוב אחד העם לצורך הקמת מסעדת יוקרה ומלון, הפרה את ההסכם ברגל גסה תוך הזנחת המבנה. השופטת עינת רביד דחתה את הטענה כי המגפה מנעה את השיפוץ, אך נמנעה מהטלת אחריות אישית על בעלי החברה. הפיצוי הכולל: כ-2.7 מיליון שקלים והוצאות משפט כבדות
פסק דין נחרץ שניתן ביום שני האחרון (17.11.2025) בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, שם סוף לסאגה משפטית ועסקית סביב אחד הנכסים היפים וההיסטוריים בעיר: "בית פולק" הממוקם בפינת הרחובות אחד העם והרצל. השופטת עינת רביד קיבלה את מרבית תביעתה של בעלת הנכס, חברת "אחד העם 20 בע"מ", כנגד השוכרת, חברת הבת "קאלדא בע"מ", וחייבה אותה בתשלום פיצויים בסך מיליוני שקלים בגין הפרת הסכם שכירות, אי תשלום דמי שכירות והזנחה פושעת של הנכס.
הפרשה החלה ביולי 2018, אז נחתם הסכם שכירות שאפתני בין בעלת הנכס לבין חברת "פרוקט ג'וסי ג'וס" (שלימים נכנסה להליכי חדלות פירעון) וחברת הבת שלה "קאלדא". המטרה הייתה להפוך את המבנה ההיסטורי לשימור, בו הושקעו על ידי הבעלים כ-30 מיליון שקלים בשיפוץ המעטפת, לפנינה תיירותית שתכלול מסעדת יוקרה בקומת הקרקע ומלון בוטיק בקומה העליונה.
במסגרת ההסכם, ניתנה לשוכרות תקופת "גרייס" (חסד) נדיבה של שנה שלמה ללא דמי שכירות, וזאת על מנת לאפשר להן להשקיע בשיפוץ הפנים ובהתאמת הנכס, בהשקעה שהתחייבה לעמוד על לפחות 8 מיליון שקלים. אולם, המציאות בשטח הייתה רחוקה מהחזון הנוצץ.
בפועל, כך עולה מפסק הדין, העבודות בנכס כלל לא החלו. המועד החוזי לתחילת העבודות חלף בינואר 2019, הרבה לפני פרוץ מגפת הקורונה, אך השוכרות לא הציגו תוכניות מאושרות, לא חתמו על הסכמים עם קבלנים ולא החלו בבנייה.
במקום ניחוחות של מטבח עילי, הנכס המפואר עמד נטוש ומוזנח. עדויות ותמונות שהוצגו לבית המשפט חשפו תמונה עגומה של עזובה: לשלשת יונים שכיסתה את המבנה, לכלוך רב, ואף חסרי בית שפלשו לנכס ומצאו בו מקלט באין מפריע. לאחר שהשוכרות חדלו לשלם את דמי השכירות המינימליים החל מאוקטובר 2020, ולאחר התראות חוזרות ונשנות מצד בעלת הנכס, בוטל ההסכם בינואר 2021. בעלת הנכס, בניסיון למזער נזקים, החליפה מנעולים ותפסה חזקה בנכס, פעולה שבית המשפט הכשיר בפסק דינו כצעד לגיטימי מול נכס נטוש.
קו ההגנה המרכזי של הנתבעות היה משבר הקורונה. לטענתן, המגפה והסגרים הם שמנעו את קבלת ההיתרים והתקדמות השיפוץ. השופטת עינת רביד דחתה טענה זו מכל וכל. בפסק הדין ציינה השופטת כי השוכרות קיבלו את החזקה בנכס כשנה וחצי לפני פרוץ המגפה, זמן די והותר להתחיל בעבודות.
"הקורונה היא לא מילת קסם", הבהירה השופטת בפסק הדין, תוך שהיא מדגישה כי על הטוען לסיכול חוזה להוכיח קשר סיבתי בין המגפה להפרה. במקרה זה, נקבע כי ההפרה החלה זמן רב לפני הסגר הראשון. יתרה מכך, עדותו של השוכר החדש שנכנס לנכס לאחר הפינוי (חברת "סוויץ' אפ"), חיזקה את עמדת התובעת. השוכר החדש העיד כי הצליח לשפץ את הנכס ולהוציא תעודת גמר דווקא בשיא תקופת הקורונה, מה שהוכיח כי הדבר היה אפשרי למי שהיה לו הרצון והיכולת הכלכלית.
החלק המשמעותי ביותר בפיצוי שנפסק נוגע להחזר שווי תקופת ה"גרייס". השופטת קיבלה את טענת עורכי הדין של התובעת, וקבעה כי הפטור מדמי שכירות למשך שנה ניתן כנגד ההתחייבות להשביח את הנכס. משלא בוצע השיפוץ, המשמעות היא שהתובעת מימנה "על ריק" את השוכרת.
בהתאם לכך, חייב בית המשפט את הנתבעת (חברת קאלדא) לשלם לתובעת סך של כ-1.824 מיליון ש"ח בגין דמי השכירות שלא שולמו בתקופת הגרייס. בנוסף, נפסקו כ-305 אלף ש"ח כפיצוי מוסכם בגין הפרה יסודית, וכ-560 אלף ש"ח בגין חובות דמי שכירות שהצטברו עד לפינוי (בתוספת מע"מ וריבית פיגורים). כמו כן חויבה הנתבעת בעמלות בנקים בסך כ-20 אלף ש"ח.
סוגיה מעניינת נוספת בפסק הדין הייתה שאלת אחריותו האישית של עמנואל דיין, מנהל החברה ומי שנחשב ל"רוח החיה" מאחורי העסקה. התובעת טענה כי דיין הציג מצגי שווא בדבר איתנות פיננסית וקשרים ענפים בצרפת, והוליך אותה שולל.
השופטת רביד, אף שמתחה ביקורת על התנהלותו של דיין בשלבים המאוחרים של הסכסוך (ובמיוחד על הניסיון למנוע משפטית את השכרת הנכס לאחר לאחר הביטול), קבעה כי לא הוכחה תרמית או חוסר תום לב סובייקטיבי בעת כריתת החוזה. בית המשפט קבע כי מדובר בכישלון עסקי ולא במעשה נוכלות מתוכנן, ולכן אין עילה להרמת מסך ההתאגדות או לחיוב אישי. עם זאת, בשל התנהלותו, החליטה השופטת שלא לפסוק לזכותו הוצאות משפט למרות שהתביעה נגדו אישית נדחתה.
בסיכומו של דבר, מעבר לפיצויים שנפסקו והמוערכים בכ-2.7 מיליון שקלים (לפני ריביות והצמדות), חייב בית המשפט את חברת "קאלדא" לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום משמעותי של 180,000 ש"ח.
ת"א 56961-03-22
