סכסוך שכנים יוקרתי בירושלים: ביהמ"ש המחוזי הורה לבעלי דירה להרוס בנייה ולהשיב את המסדרון לרכוש המשותף
בית המשפט המחוזי דחה את ערעורם של בני זוג מרחוב כרמייה, וקבע כי עליהם לפנות שטח של כ-20 מ"ר שסופח לדירתם על חשבון הרכוש המשותף • נקבע: הסכם "היסטורי" משנות ה-80 שנחתם מול דייר קודם שהוגדר כ"אלים", אינו מעניק זכויות קנייניות. במקביל, נדחתה דרישתם לתשלומי איזון מהשכן בטענה שהרחיב את דירתו
פסק דין שניתן ביום 14 בנובמבר 2025 בבית המשפט המחוזי בירושלים, שם קץ לסכסוך שכנים ממושך בבניין משותף ברחוב כרמייה 2 היוקרתי בירושלים. הרכב השופטים, בראשות השופט עודד שחם, דחה את ערעורם של בעלי דירה בבניין, הותיר על כנו צו להריסת תוספות בנייה שפלשו לרכוש המשותף, ודחה את תביעתם הכספית כנגד שכנם.
הפרשה מגוללת סכסוך משפטי מורכב שכלל תביעה ותביעה שכנגד בין הדיירים בבית המשותף הוותיק, שנרשם ככזה עוד בשנת 1976. מצד אחד ניצבו המערערים, משה ומישלין ביבי, בעלי זכויות באחת הדירות, ומנגד המשיב, אבנר שאול סאלם, בעל זכויות בדירות אחרות בבניין.
במרכז הערעור עמדה דרישתם של הזוג ביבי לתשלומי איזון, בטענה כי השכן, סאלם, ביצע "הרחבת דירה". המערערים ביססו את טענתם על כך שרישום שטח דירתו של סאלם תוקן מ-62 מ"ר ל-113 מ"ר – תוספת של 51 מ"ר, המהווה לטענתם הרחבה המחייבת פיצוי מכוח חוק המקרקעין.
אולם, בית המשפט המחוזי אימץ את קביעותיה של המפקחת על רישום המקרקעין, וקבע כי לא מדובר בבנייה חדשה או בהרחבה, אלא בתיקון טעות רישומית גרידא. מהראיות עלה כי שטח הדירה עמד בפועל על 113 מ"ר עוד משנת 1962, טרם רישום הבית המשותף, וכי הרישום המקורי של 62 מ"ר היה שגוי מיסודו. השופטים הדגישו כי מאחר שלא בוצע שינוי פיזי בדירה, אין עילה לדרוש תשלומי איזון, ודחו את הטענה כי יש להסתמך על הצהרות מס רכישה או חוזי עבר שנקבו בשטח השגוי.
החלק הדרמטי יותר בפסק הדין נוגע לתביעה שכנגד שהגיש סאלם, בה דרש מהזוג ביבי לסלק ידם משטחים המוגדרים כרכוש משותף – מעבר ומבואה בשטח כולל של כ-20 מ"ר, שסופחו לדירתם וחיברו בפועל בין שני אגפים של הנכס (שבמקור היו שתי חנויות נפרדות).
המערערים ניסו להיאחז בהסכם משנת 1983 שנחתם בין הבעלים הקודם של דירתם לבין נציגי ועד הבית דאז. לטענתם, הסכם זה העניק להם זכות שימוש ייחודית בשטחים אלו. אולם, ניתוח משפטי מעמיק של ההסכם ונסיבות כריתתו הוביל את בית המשפט למסקנה הפוכה.
בפסק הדין תואר הרקע החריג לחתימת אותו הסכם: עדויות העלו כי הבעלים הקודם היה אדם "אלים", וכי ועד הבית חתם על ההסכם בדיעבד, לאחר שהבנייה כבר בוצעה, מתוך חשש ומתוך רצון למנוע השתלטות על שטחים נוספים. נקבע כי ההסכם העניק לכל היותר זכות אישית (In Personam) לבעלים הקודם, ולא זכות קניינית (In Rem) העוברת לרוכשים הבאים.
"הסכמה לשימוש ייחודי ברכוש משותף חייבת להיות מפורשת, ועל מנת שתחייב צדדים שלישיים עליה להירשם בספר הפרוטוקולים או בתקנון", הבהירו השופטים. נקבע כי הזוג ביבי, שרכש את הדירה בשנת 2016, ידע או היה צריך לדעת את המצב הרישומי לאשורו, שכן בתשריט הבית המשותף שטחים אלו מסומנים בבירור כרכוש משותף.
בית המשפט המחוזי דחה את טענת המערערים כי הריסת הבנייה ופתיחת המסדרון תפגע אנושות בדירתם ותחלק אותה לשניים באופן שימנע שימוש יעיל. השופטים הסתמכו על הלכת "רוקר נ' סלומון" של בית המשפט העליון, וקבעו כי הפגיעה בזכות הקניין של השכן ושל כלל הדיירים ברכוש המשותף גוברת במקרה זה.
"מדובר בתפיסה של שטח בגודל של כעשרים מ"ר. השטח אינו זניח. כוונת המערערים היא לתפיסת השטח לצמיתות", נכתב בפסק הדין. בית המשפט ציין כי המערערים נטלו סיכון מחושב כשרכשו את הנכס במצבו הרישומי הבעייתי.
עוד נקבע, כי בניגוד לטענת המערערים, לא נוצרה הסתמכות לגיטימית המונעת את ביטול הרישיון לשימוש ברכוש המשותף. השופטים הדגישו כי זכות שימוש חינם ברכוש משותף ניתנת לביטול בכל עת על ידי בעל זכות הקניין, ועצם הגשת התביעה על ידי השכן מהווה הודעת ביטול.
בסיכומו של דבר, הערעור נדחה במלואו. על המערערים הוטל להרוס את הבנייה במעבר ובמבואה, לפנות את הרכוש המשותף וליצור הפרדה בין חלקי דירתם לבין השטחים הציבוריים. כדי לאפשר להם להתארגן, ואולי אף לנסות להכשיר את הבנייה בדרכים חוקיות (אם הדבר אפשרי), נתן בית המשפט ארכה של 18 חודשים לביצוע ההריסה.
פסק הדין ניתן על ידי הרכב השופטים עודד שחם, אברהם רובין ודוד גדעוני.
עש"א 58183-09-25
