הערת האזהרה גברה על העיקול: בית המשפט המחוזי דחה טענה ל"עסקה למראית עין" ואישר בעלות במקרקעין לאחר 23 שנים
בפסק דין מנומק שניתן בבית המשפט המחוזי מרכז-לוד, קבע השופט דרור ארד-אילון כי הסכם מכר משנת 2002 גובר על עיקול מאוחר שהוטל על ידי נושה בשנת 2022. בית המשפט דחה את טענת הנושה כי מדובר בקנוניה שנועדה להברחת נכסים, וקבע כי רף הראיות להוכחת תרמית הוא גבוה – ורף זה לא נחצה במקרה הנוכחי. המוכר הודה בעדותו: "אי הרישום נבע מטיפשות, לא מפיקציה"
סוגיה משפטית סבוכה המשלבת דיני מקרקעין, הוצאה לפועל וטענות לקנוניה ותרמית, הגיעה לסיומה בשבוע שעבר (13.11.2025) בפסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי מרכז-לוד. השופט דרור ארד-אילון קיבל את תביעתו של מוחמד ג'באלי והצהיר עליו כבעלים של קרקעות יקרות ערך, תוך שהוא דוחה את התנגדותה הנחרצת של נושה אשר טענה כי העסקה כולה היא פיקציה שנועדה למנוע ממנה לגבות חוב של מאות אלפי שקלים.
שורשי הפרשה מתחילים לפני כ-23 שנים, בספטמבר 2002. מוחמד ג'באלי חתם על הסכם לרכישת מקרקעין (חלקות בגוש 7827 ו-8901) מידי בסאם אחמד עבד אלקאדר, עורך דין במקצועו. השנים חלפו, ולמרות שהחזקה בקרקע עברה לידי הרוכש, העסקה לא הושלמה ברישום בטאבו, המיסים לא שולמו במלואם, והבעלות נותרה רשומה על שם המוכר (או קודמיו).
בשנת 2010 רשם ג'באלי הערת אזהרה לטובתו על הקרקע, הערה שתוקנה וחודשה בשנת 2018 לאחר הליכי פרצלציה. אולם, העלילה הסתבכה כאשר דליה כפיר, נושה של המוכר (עבד אלקאדר), נכנסה לתמונה. כפיר מחזיקה בפסק דין חלוט נגד המוכר בגין חוב כספי שצמח עם השנים לכ-341,000 ש"ח. במסגרת הליכי הוצאה לפועל לגביית החוב, הטילה כפיר במאי 2022 עיקול על זכויותיו של המוכר בחלקה 81 – אחת החלקות שנמכרו לכאורה לג'באלי שני עשורים קודם לכן.
ג'באלי פנה לבית המשפט בבקשה לקבל פסק דין הצהרתי על בעלותו. בעוד שהמוכר, עבד אלקאדר, הגיע עמו להסכם פשרה והודה במכר, כפיר סירבה להרים ידיים. היא טענה כי הסכם הפשרה והתביעה כולה הם "הצגה" – קנוניה בין הרוכש למוכר שנועדה להבריח את הנכס מידיה ולסכל את גביית החוב.
במרכז הדיון המשפטי עמדה שאלת אמיתות העסקה משנת 2002. הנושה טענה כי מדובר בחוזה למראית עין. היא הצביעה על תמיהות שונות: היעדר דיווח לרשויות המס בזמן אמת, היעדר אסמכתאות על תשלום התמורה במזומן, והעובדה שהמוכר והקונה היו בעבר שותפים עסקיים. לטענתה, כל המהלך נועד לרמות את הנושים.
מנגד, התובע (הרוכש) הציג תמונה שונה בתכלית. הוא הביא שורת עדים, בהם אימאם של מסגד ומהנדס חשמל, שהעידו כי הוא מחזיק בקרקע מזה שנים רבות, בנה עליה מרכז מסחרי ואף מסגד, ונוהג בה מנהג בעלים לכל דבר ועניין.
עדות מעניינת במיוחד סיפק המוכר עצמו . כשנשאל מדוע לא השלים את הרישום במשך 20 שנה ומדוע לא רשם את הזכויות שקיבל בירושה מאביו, השיב בכנות מפתיעה: "טיפשות… טיפשות שלי". הוא הסביר כי העסקה הייתה אמיתית לחלוטין ונבעה מהתחשבנות עסקית בינו לבין ג'באלי, וכי אי הרישום נבע מקשיים בתשלום מיסים ולא מכך שהעסקה לא התקיימה.
השופט ארד-אילון ניתח בפסק הדין את המצב המשפטי המורכב. הוא הדגיש כי כאשר צד שלישי טוען לתרמית או קנוניה, נטל ההוכחה המוטל עליו הוא כבד במיוחד. "לא די בהעלאת ספקות או אפשרות הנתמכת ולו חלקית בראיה זו או אחרת, אלא נדרשת הוכחה ממשית ומבוססת", כתב השופט.
בית המשפט קבע כי הנושה לא עמדה בנטל זה. העובדה שהרוכש רשם הערת אזהרה עוד בשנת 2010 – 12 שנים לפני שהוטל העיקול של כפיר – שמטה את הקרקע תחת הטענה כי הכל נועד לחמוק מהעיקול שהוטל ב-2022. השופט ציין כי העובדה שהרוכש כבר הגיש תביעה דומה בשנת 2020 (שנמחקה מחוסר מעש), עוד לפני שהנושה החלה בהליכי העיקול הספציפיים, מחזקת את הטענה כי מדובר בסכסוך בעלות אותנטי ולא בניסיון הברחה שנולד ברגע האחרון .
מבחינה משפטית, פסק הדין נשען על סעיף 127(ב) לחוק המקרקעין. סעיף זה קובע כי אם נרשמה הערת אזהרה ורק לאחר מכן הוטל עיקול, זכויותיו של בעל ההערה (הרוכש) גוברות על העיקול. השופט קבע: "לנוכח הערת האזהרה מהשנים 2010 ו-2018, זכויות התובע הנובעות ממנה… אינן נפגעות מקיומו של עיקול שהוטל לאחר רישומה בשנת 2022".
בית המשפט דחה גם את הטענות הפורמליות של הנושה לגבי פגמים ברישום הירושה של המוכר, וקבע כי אין בהן כדי לאיין את הסכם המכר התקף ואת החזקה רבת השנים של הרוכש בנכס. השופט הדגיש כי עדויות הצדדים, המגובות בחזקה פיזית בקרקע ובבנייה עליה לאורך עשורים, גוברות על הספקות שהעלה הצד שכנגד.
בסופו של יום, קיבל בית המשפט את התביעה כמעט במלואה. נקבע כי מוחמד ג'באלי זכאי להירשם כבעלים של המקרקעין, בכפוף לתשלום המיסים והסדרת הנהלים מול רשם המקרקעין. המשמעות המעשית היא שהעיקול שהטילה דליה כפיר על הקרקע נסוג מפני זכויותיו של ג'באלי, והיא לא תוכל להיפרע מהנכס הזה בגין חובו של המוכר.
בשל הצורך לנהל הליך משפטי מלא כדי להדוף את טענותיה של כפיר, חייב בית המשפט את הנתבעת 2 (כפיר) לשלם לתובע הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 15,000 ש"ח. הנתבע 1 (המוכר), שלא התגונן למעשה מפני התביעה והגיע לפשרה, לא חויב בהוצאות ולא נפסקו הוצאות לזכותו .
פסק דין זה מהווה תזכורת חשובה לכוחה של הערת אזהרה בדיני המקרקעין בישראל, ולנטל הכבד המוטל על מי שמבקש לטעון כי חוזה שנערך לפני שנים רבות הוא חוזה למראית עין, במיוחד כאשר בשטח קיימות ראיות לחזקה ולשימוש בנכס.
ת"א 48159-10-22
