"להעדיף את האמת על היציב": ביהמ"ש המחוזי דחה את דרישת רמ"י לתשלום בגין טעות רישום היסטורית ומתח ביקורת חריפה על התנהלותה
בפסק דין חלקי שניתן לאחרונה, קבע סגן נשיא בית המשפט המחוזי בירושלים כי רשות מקרקעי ישראל אינה זכאית לפיצוי בגין זכויות שנרשמו על שמה בטעות במסגרת הליכי איחוד וחלוקה משנות ה-80. השופט רם וינוגרד קבע כי דרישת המדינה לקבל תשלום עבור 37% מהזכויות בנכס, בעוד שבפועל תרמה לו כ-18% בלבד, מהווה הפרה של חובת ההגינות המוגברת וחוסר תום לב. "המדינה מנסה ליהנות ממתת שמיים", נכתב בפסק הדין
בית המשפט המחוזי בירושלים, בראשות סגן הנשיא השופט רם וינוגרד, הנחית לאחרונה מכה משפטית על רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) בסכסוך נדל"ני ארוך שנים בשכונת קובובי בירושלים. פסק הדין, שניתן ביום 13 בנובמבר 2025, עוסק בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין שהגישו בעלי דירות בבניין ותיק נגד רשות מקרקעי ישראל. במרכז המחלוקת עמדה שאלה עקרונית ונוקבת: האם המדינה רשאית לדרוש תשלום עבור זכויות הרשומות על שמה בטאבו, גם כאשר ברור לכל כי הרישום שגוי ואינו משקף את זכויותיה האמיתיות בקרקע?.
הפרשה מתחילה בשנות ה-70, אז נבנה בניין מגורים על ידי המנוח דן בר אדון ז"ל ברחוב קובובי 38, על חלקות שהיו בבעלות פרטית מלאה. כעשור לאחר מכן, יזמה עיריית ירושלים תוכנית בניין עיר (תב"ע 2072ב) שכללה הליכי איחוד וחלוקה מחדש. במסגרת התוכנית, נוצרה חלקה חדשה (חלקה 170) שאיחדה את המגרשים הפרטיים עם חלק קטן מחלקה שהייתה בבעלות המדינה (חלקה 27 ההיסטורית).
בפועל, המדינה "תרמה" לחלקה החדשה שטח של 149 מ"ר בלבד, המהווה כ-18.6% משטח החלקה הסופי. אולם, בעת רישום הזכויות בטאבו בשנת 1987, נפלה טעות חישובית או "טעות סופר", וכתוצאה מכך נרשמה המדינה כבעלים של כ-37% מהזכויות בחלקה. כאשר ביקשו הדיירים, יורשיו של הקבלן ורוכשי הדירות, לפרק את השיתוף ולשלם למדינה את חלקה כדי לרשום את הבניין כבית משותף, דרשה רמ"י תשלום מלא עבור ה-37% הרשומים על שמה, בהסתמך על סעיף 125(א) לחוק המקרקעין הקובע כי הרישום הוא ראיה חותכת לתוכנו.
השופט וינוגרד דחה מכל וכל את עמדת המדינה. בפסק דין מנומק היטב, הוא קבע כי בנסיבות חריגות בהן הרישום אינו משקף את המציאות, על בית המשפט "להעדיף את האמת על היציב". השופט מתח ביקורת חריפה על התנהלות הרשות, וקבע כי עמידתה על הזכות לקבל תשלום עבור זכויות שמעולם לא היו לה באמת, אינה עולה בקנה אחד עם חובת ההגינות המוגברת החלה עליה כרשות ציבורית.
"דרישתה היום לפיצוי על פי החלק שנרשם על שמה היא בגדר ניסיון ליהנות ממתת שמיים", כתב השופט וינוגרד. הוא הוסיף כי הסיטואציה בה בעלי הקרקע הפרטיים נאלצו לוותר על שטחים לטובת הציבור ללא פיצוי, וכעת נדרשים לשלם למדינה עבור זכויות שהיא קיבלה "במתנה" עקב טעות רישום, היא "תוצאה בלתי סבירה בעליל".
עוד צוין בפסק הדין כי המדינה לא הציגה כל ראיה לכך שהייתה כוונה אמיתית להעניק לה זכויות עודפות אלו. השופט ציין לגנאי את העובדה שהרשות נמנעה מלהביא עדים רלוונטיים או לאתר מסמכים היסטוריים שישפכו אור על הליכי האיחוד והחלוקה. העד היחיד מטעם המדינה, פקיד ברמ"י, הודה כי בתקופה הרלוונטית הוא היה "בבית הספר היסודי" ואין לו כל ידע אישי על האירועים. "הימנעות זו פועלת לרעתה", פסק בית המשפט.
בשורתו התחתונה של פסק הדין החלקי, נקבע כי המדינה היא בעלת זכויות רק בחלק שהוטמע בפועל בחלקה, קרי שטח של 149 מ"ר בלבד. השופט וינוגרד קבע כי יש לתקן את העיוות, גם אם לא הורה טכנית על תיקון הרישום בטאבו בשלב זה, אלא קבע את שווי הזכויות לצורך התשלום.
בכל הנוגע לשווי הקרקע, השופט דחה את הערכות השמאי מטעם המדינה, אותן כינה "לא ריאליות כל עיקר". השמאי מטעם המדינה העריך את שווי הקרקע במיליוני שקלים בהתבסס על פוטנציאל בנייה עתידי, תוך התעלמות מהקשיים המשפטיים והתכנוניים העצומים הרובצים על החלקה, לרבות העובדה שחלק מהזכויות אינן מוסדרות וזהות הבעלים בהן אינה ידועה.
השופט ערך תחשיב ראשוני והציע לצדדים לסיים את הסכסוך בתשלום של כ-1.15 מיליון ש"ח מצד התובעים לרמ"י, סכום המשקף את השווי הריאלי של תרומת המדינה לקרקע תוך שקלול הפחתות בגין בעלות במושע ("שותפות") ומצב הבניין הקיים. עם זאת, מאחר שנדרש תחשיב מדויק, הורה בית המשפט על מינוי מומחה מטעמו שיקבע את הסכום הסופי, אלא אם יגיעו הצדדים לפשרה עד ליום 1 בדצמבר 2025.
ת"א 73227-07-23
