העליון קבע: הסכמי "מלכת שבא" הם "חוזים סגורים" – נדחה ערעור בעלי הדירות במלון נגד העלאת דמי הניהול
בפסק דין עקרוני שניתן אתמול (23.11.2025), שרטט השופט אלכס שטיין גבולות ברורים להתערבות שיפוטית בחוזים מסחריים מפורטים. נקבע כי לאחר עזיבת רשת "הילטון", בעלי המלון רשאים לגבות דמי ניהול ריאליים מבעלי היחידות, ואינם מחויבים להעסיק מותג בינלאומי. בית המשפט מתח ביקורת חריפה על התנהלות המערערים וחייבם בהוצאות משמעותיות
בית המשפט העליון דחה אתמול (יום א', 23.11.2025) את ערעורם של קבוצת בעלי יחידות דיור במלון היוקרה "מלכת שבא" באילת, אשר ביקשו לכפות על הנהלת המלון להמשיך ולגבות דמי ניהול מוזלים גם לאחר סיום ההתקשרות ארוכת השנים עם רשת "הילטון" הבינלאומית. פסק הדין, שנכתב על ידי השופט אלכס שטיין (בהסכמת המשנה לנשיא נעם סולברג והשופטת יעל וילנר), מהווה תמרור אזהרה מפני ניסיונות לשכתב חוזים מסחריים בבית המשפט תחת אצטלה של "חוזה יחס" או עקרונות תום לב.
בלב הסכסוך עמדה דרישתם של בעלי היחידות במלון להמשיך ולשלם דמי ניהול לפי תעריף היסטורי של 3 דולר למ"ר, כפי שהיה נהוג במשך כ-20 שנה תחת ניהולה של רשת הילטון. כמו כן, המערערים דרשו כי ניהול המלון יימסר לגורם בעל מוניטין ומיתוג בינלאומיים, כדוגמת הילטון, כתנאי להמשך ההתקשרות.
מנגד, המשיבות (חברות קבוצת מלכת שבא) טענו כי עם סיום החוזה מול הילטון, פג תוקפה של תקרת המחיר הישנה.
השופט שטיין קיבל את עמדת הנהלת המלון במלואה. בפסק הדין נקבע כי "התעריף החודשי הקבוע של 3 דולר ארה"ב למ"ר פג עם עזיבתה של הילטון". בית המשפט קבע כי המנגנון החוזי שנכנס לתוקף הוא מנגנון של "משק סגור", שבו בעלי היחידות נושאים בהוצאות הניהול הריאליות של המלון באופן יחסי לשטח יחידותיהם (pro rata). משמעות הדבר היא התייקרות משמעותית צפויה בדמי הניהול עבור בעלי הדירות.
באשר לדרישה לניהול בינלאומי, קבע השופט שטיין כי היא "תלויה על בלימה". השופט הבהיר כי המשיבות מעולם לא התחייבו בחוזה למסור את הניהול למותג בינלאומי לנצח, וכי הסכם הניהול מקנה להן שיקול דעת בלעדי בבחירת קבלני המשנה וגורמי הניהול.
מעבר להכרעה הפרטנית, פסק הדין נושא בשורה משפטית עקרונית בתחום דיני החוזים. בית המשפט המחוזי בתל אביב (השופט י' גייפמן), שדחה את התביעה המקורית, סיווג את ההסכמים בין הצדדים כ"חוזה יחס" – סיווג המאפשר גמישות פרשנית רבה יותר והתאמות של החוזה לשינויי נסיבות.
השופט שטיין דחה מכל וכל סיווג זה. הוא קבע כי בית המשפט המחוזי שגה בסיווגו, והבהיר: "לא כל חוזה ארוך טווח הוא 'חוזה יחס'". שטיין הדגיש כי המערכת החוזית בין הצדדים היא "הסדרה פורמלית ממצה, מפורטת לפרטי-פרטים בכל עניין ועניין", ולכן מדובר ב"חוזים סגורים".
במסר ברור לקהילה העסקית ולערכאות הנמוכות, כתב שטיין: "על הסכם כזה לא ניתן לכפות שום תיקון או שינוי מהותי משיקולים חיצוניים אשר יכול שייראו לשופט היושב על מדין הוגנים וטובים… שופט שעושה תיקון או שינוי כזה מעביר את מה שההסכם מקנה לראובן לכיסו של שמעון… מבלי שתהא לכך הצדקה שבדין" .
השופט אף קישר בין גישה זו לבין יציבות הכלכלה הישראלית, בציינו כי דבקות בלשון החוזה ("Four corners of the contract") חיונית כדי להפיג את חששותיהם של משקיעים זרים השוקלים לעשות עסקים בישראל.
שולי פסק הדין הוקדשו לביקורת חריפה על התנהלותם הדיונית של המערערים. לאחר הדיון בערעור, שהתקיים ב-27 באוקטובר 2025, הציע בית המשפט לצדדים מתווה לפיו המערערים ימשכו את הערעור ללא צו להוצאות, תוך שמירת זכויותיהם לתביעות קנייניות עתידיות.
בעוד המשיבות קיבלו את ההצעה, המערערים הגישו מסמך המפרט מדוע ההצעה מקובלת עליהם רק "באופן חלקי", תוך שהם מוסיפים טיעונים משפטיים חדשים לאחר תום הדיון. השופט שטיין כינה התנהלות זו "פגומה מן היסוד" וציין כי למערערים לא הייתה שום זכות להגיש השלמת טיעון ללא רשות.
בשל מה שהוגדר כ"ערעור סרק" ובשל ההתנהלות הפסולה לאחר תום הדיון, הוחלט שלא להסתפק בדחיית הערעור, אלא לחייב את המערערים (וביניהם משה לוי, אביבה לוי, ניצה יניב ואחרים) בהוצאות משפט בסך 50,000 ש"ח .
נוסף על כך, בית המשפט העליון אישר את החלטת המחוזי למחוק את "הנציגות הזמנית" מרשימת התובעים, בקובעו כי גוף זה אינו אישיות משפטית מוכרת היכולה לתבוע ולהיתבע, מה שמונע אפשרות לגביית הוצאות במקרה של הפסד.
פסק הדין מסיים למעשה את הסאגה הנוכחית סביב דמי הניהול במלון האילתי, אך מותיר פתח לתביעות עתידיות בנושאים קנייניים ורישום הזכויות, סוגיות שלא הוכרעו בהליך זה.
ע"א 7/24
