"הטעות" שכמעט עלתה להם בביתם: ביהמ"ש המחוזי תיקן את המרשם ומנע השתלטות על בניין בת"א
דיירת שנרשמה בטעות כבעלים יחיד של בניין שלם בשכונת עזרא בתל-אביב, בעקבות תוכנית איחוד וחלוקה, ניסתה לנשל את שכניה וטענה כי זכויותיהם "הוכחדו". השופט גלעד הס חשף את הטעות ההיסטורית ברישום, מתח ביקורת חריפה על חוסר תום הלב של הנתבעת, והשיב את הזכויות לבעליהן המקוריים בפסק דין דרמטי המערער את סופיות המרשם במקרים חריגים
דרמה משפטית ונדל"נית הסתיימה השבוע בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בפסק דין המהווה תמרור אזהרה לכל מי שמבקש להסתמך על טעויות ברישום המקרקעין כדי לנשל בעלי זכויות חוקיים מנכסיהם. בפסק דין שניתן ביום חמישי האחרון (27.11.2025), קיבל השופט גלעד הס את תביעתם של דיירים ותיקים בבניין ברחוב חירותנו 24 בשכונת עזרא, והורה על תיקון רישום המקרקעין (הטאבו), לאחר שהוכח כי הרישום הנוכחי אינו משקף את המציאות ונובע משרשרת טעויות היסטורית.
הפרשה החלה בבניין מגורים ישן בן שתי קומות וארבע יחידות דיור. התובעים, יורשיהם של שלו עמוסי ז"ל ומשפחת לוי-חייט, מחזיקים בדירות בבניין מזה עשרות שנים מתוקף הסכמי רכישה היסטוריים משנות ה-70 וה-80. מנגד, הנתבעת, סביטלנה אסתר גולקרוב, מחזיקה אף היא בדירה בבניין אותה רכש אביה המנוח מכונס נכסים בשנות ה-90.
הבעיה התעוררה בעקבות תוכנית בניין עיר חדשה (תא/מק/3553) שכללה הליכי "איחוד וחלוקה". במסגרת הליכים אלו, ולנוכח הרישום ההיסטורי המסובך של הקרקע שהייתה ב"מושע" (בעלות משותפת בחלקה גדולה), נרשמה גולקרוב כבעלים היחיד והבלעדי של כל המגרש והבניין הבנוי עליו (חלקה 41 בגוש 7377).
על בסיס רישום זה, הנתבעת שינתה את עורה במהלך המשפט. בעוד שבתחילה הודתה כי בבעלותה דירה אחת בלבד, בהמשך טענה כי היא הבעלים של כל הבניין, וכינתה את שכניה – חלקם מתגוררים במקום עשרות שנים – "פולשים". לטענתה, גם אם היו לשכנים זכויות בעבר, הרישום החדש בטאבו וטבלאות האיחוד והחלוקה "הכחידו" את זכויותיהם.
השופט גלעד הס נדרש לצלול לנבכי ההיסטוריה הנדל"נית של הנכס כדי לפצח את מקור הרישום השגוי. בפסק הדין המפורט, ניתח השופט את מסמכי הרכישה של כל הצדדים.
התברר כי אביה של הנתבעת רכש בשעתו דירה בת 2 חדרים בקומה השנייה, בשטח של 65 מ"ר בלבד. אולם, בפסק דין ישן משנות ה-90 (ה"פ 2139/96) נפל ניסוח דו-משמעי: מצד אחד תוארה הדירה כנכס הנרכש, ומצד שני צוין שטח של "168/10090 חלקים" מהחלקה המקורית. טעות פרשנית זו הובילה לכך שבמרשם המקרקעין נרשמו על שמו זכויות המשקפות את כל שטח המגרש (168 מ"ר) ולא רק את שטח הדירה. טעות זו נגררה אל תוך תוכנית האיחוד והחלוקה החדשה, עד למצב האבסורדי בו הנתבעת רשומה כבעלים של דירות שכניה.
"לא ברור כיצד הנתבעת, אשר אביה רכש דירה בת 2 חדרים… מבקשת לעצמה את היחידות של התובעים ואת הבניין כולו", כתב השופט הס בפסק הדין, וקבע בצורה חד משמעית: "אביה של הנתבעת רכש דירה אחת בלבד".
בית המשפט לא חסך ביקורת מהתנהלותה של הנתבעת. השופט ציין כי הנתבעת זגזגה בגרסאותיה: בתחילה הודתה שיש לה רק דירה אחת וביקשה לשמור על זכויותיה, אך לאחר שהבינה את הכוח שהרישום השגוי מעניק לה, החלה לטעון לבעלות על כל הבניין ואף ביקשה להרוס אותו בטענה שהוא לא חוקי.
"הנתבעת פעלה שלא בהגינות ושלא בתום לב", נכתב בפסק הדין. השופט דחה את טענתה כי זכויות השכנים "הוכחדו" וציין כי אם הייתה הוגנת כפי שניסתה להציג את עצמה, הייתה פועלת להתאים את הרישום למציאות ולא מנסה לנצל טעות סופר כדי לנשל משפחות מביתן.
מבחינה משפטית, פסק הדין מתמודד עם סעיף 125(א) לחוק המקרקעין, הקובע כי הרישום בפנקסים הוא ראיה חותכת לתוכנו. השופט הס הבהיר כי מדובר באחד מאותם מקרים חריגים ונדירים בהם יש להעדיף את האמת העובדתית על פני היציבות הרישומית.
בית המשפט קבע כי בסמכותו לתקן גם את "טבלאות האיחוד והחלוקה" – מסמך תכנוני שבדרך כלל נתקף בהליכים מנהליים – וזאת כאשר מדובר בטעות רישומית בולטת שאינה משפיעה על צדדים שלישיים או על התכנון הכולל.
בסיכומו של דבר, קיבל השופט את התביעה במלואה. נקבע כי יש לתקן את הרישום בטאבו כך שישקף את חלקם היחסי של כל הדיירים בבניין: התובעים יירשמו כבעלים של 17/168 (היחידה הצפונית) ו-52/168 (יחידת הקרקע) מהחלקה, וזכויות אלו ייגרעו מחלקה של הנתבעת.
טענות הנתבעת לגבי העדר היתר בניה לבניין נדחו כלא רלוונטיות לשאלת הבעלות הקניינית. בשל התנהלותה המתחמקת וניסיונה לנכס לעצמה זכויות לא לה, חייב בית המשפט את הנתבעת לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 120,000 ש"ח.
ת"א 6779-02-22
