רעידת אדמה במיסוי המקרקעין: בית המשפט המחוזי קבע – לא ניתן לגבות היטל השבחה בגין תוכנית המבוססת על "סל זכויות" תחרותי
בפסק דין עקרוני ורחב היריעה, דחה בית המשפט המחוזי מרכז-לוד את ערעורי הוועדה המקומית פתח תקווה לגבות היטלי השבחה בגין תוכנית המתאר החדשה של אזור התעשייה קרית אריה (תוכנית 2200). השופט אבי גורמן קבע כי תוכנית המעניקה זכויות בשיטת "כל הקודם זוכה" יוצרת חוסר ודאות קיצוני שאינו מהווה "אירוע מס", וכי החיוב יידחה לשלב התוכנית המפורטת. המשמעות: ביטול דרישות תשלום בהיקפי עתק לבעלי קרקעות.
בפסק דין תקדימי שניתן לאחרונה בבית המשפט המחוזי מרכז-לוד (בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים), הוכרעה אחת הסוגיות הבוערות והמורכבות ביותר בתחום מיסוי המקרקעין בישראל בשנים האחרונות. השופט אבי גורמן דחה שורה ארוכה של ערעורים שהגישה הוועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקווה נגד בעלי קרקעות וחברות נדל"ן, וקבע כי תוכנית מתאר שאינה מעניקה ודאות תכנונית קונקרטית ("גשר של ברזל") לנישום, אינה מקימה חבות מיידית בהיטל השבחה.
הפרשה עוסקת בתוכנית המתאר המקומית פת/2200, החלה על שטח עצום של כ-2,236 דונם באזור התעשייה קרית אריה בפתח תקווה. התוכנית, שנועדה לחדש את פני האזור, יצרה מנגנון תכנוני ייחודי של "סל זכויות" תחרותי ומתכלה. לפי מנגנון זה, לכל מתחם הוקצה סך זכויות בנייה כולל, כאשר חלוקת הזכויות בפועל למגרשים ספציפיים תתבצע בעתיד בשיטת "כל הקודם זוכה" ובכפוף לאישור תוכניות מפורטות ולשיקול דעתה הרחב של הוועדה המקומית .
הוועדה המקומית פתח תקווה טענה כי עצם אישור התוכנית העלה את ערך המקרקעין ויצר פוטנציאל השבחה, ולכן יש לחייב את בעלי הנכסים בהיטל השבחה כבר בשלב זה. מנגד, בעלי הקרקעות טענו כי מדובר בזכויות "ערטילאיות" ובלתי ודאיות. לטענתם, לא ייתכן שישלמו מס כעת, כאשר כלל לא בטוח שיקבלו זכויות בנייה בעתיד, שכן "סל הזכויות" עשוי להתרוקן על ידי שכניהם שיקדימו אותם.
ועדות הערר שדנו בנושא קיבלו את עמדת בעלי הקרקע וקבעו כי אין לגבות היטל בשלב זה. הוועדה המקומית לא השלימה עם ההחלטה והגישה עשרה ערעורים שונים לבית המשפט המחוזי, אשר אוחדו להליך אחד בפני השופט גורמן.
בפסק דינו, פרס השופט גורמן משנה סדורה לגבי עקרונות הצדק החלוקתי והוודאות הנדרשת לצורך מיסוי. הוא אימץ את קביעת ועדת הערר ומתח ביקורת על הניסיון לגבות מס על בסיס הערכות שמאיות ספקולטיביות.
"הזכויות שהקנתה התכנית אינן זכויות ודאיות, אלא זכויות שגיבושן המעשי כפוף להליכי תכנון נוספים – עתירי שיקול דעת," כתב השופט גורמן בפסק הדין. הוא השתמש במטבע הלשון המשפטי "גשר של ברזל", וקבע כי התוכנית הנוכחית אינה מציבה גשר כזה אל הזכויות, אלא משאירה אותן תלויות על בלימה.
השופט הדגיש את הבעייתיות במנגנון "הסלים המתכלים". לדבריו, כתוצאה מאופי זה, גם אם בעל קרקע יגיש תוכנית טובה, הוא עלול להידחות רק משום שבעלי מגרשים אחרים הקדימו אותו וניצלו את מכסת הזכויות במתחם. "לא ניתן בשום דרך אמתית לדעת כיום מה היקף זכויות הבניה ואופי הבניין שיותרו בפועל לבעל מגרש ספציפי," נכתב בפסק הדין.
ביקורת חריפה נמתחה על השומות שהוצגו מטעם הוועדה המקומית. השופט ציין כי השמאים נאלצו להשתמש ב"מקדמים על גבי מקדמים" כדי לנסות ולגשר על חוסר הוודאות, וציטט בהסכמה את ועדת הערר שכינתה זאת "אומדנות, ניחושים וספקולציות המשמשים בהן בערבוביה כמשענת קנה רצוץ".
חשוב להדגיש כי פסק הדין אינו פוטר את בעלי הקרקעות מתשלום מס, אלא דוחה את מועד התשלום ("אירוע המס"). השופט גורמן קבע כי המס ייגבה רק בעתיד, בעת אישור תוכנית מפורטת קונקרטית עבור כל מגרש, כאשר הזכויות יהפכו לוודאיות. "זוהי דרך מתונה ונכונה יותר מבחינה כלכלית וערכית, על פני החלופה של השתת מס בגין רווח שוודאותו כלל אינה ידועה," סיכם השופט .
השופט אף דחה את טענת הוועדה המקומית והיועצת המשפטית לממשלה, לפיה רק תוכנית המוגדרת רשמית כ"תוכנית כוללנית" פטורה מהיטל בשלב זה. בית המשפט קבע כי יש לבחון את מהות התוכנית ולא את כותרתה הפורמלית .
בסופו של יום, חייב בית המשפט את הוועדה המקומית לשלם הוצאות משפט בסך 8,000 ש"ח לכל קבוצת משיבים שיוצגה בנפרד.
עמ"נ 69444-02-23 (ואח')
