סוף עידן ב"כלבוטק": בית המשפט הורה על פינוי העסק המיתולוגי בירושלים לאחר הפרות חוזרות ונשנות

סוף עידן ב"כלבוטק": בית המשפט הורה על פינוי העסק המיתולוגי בירושלים לאחר הפרות חוזרות ונשנות

בפסק דין נוקב שניתן השבוע, דחה בית משפט השלום בירושלים את בקשת דיירי "כלבוטק" לקבלת "סעד מן הצדק" בפעם השלישית. השופט איתן כהן קבע: האחים עדיקה העבירו זכויות בנכס ביניהם באופן סמוי, נהגו בחוסר תום לב והסתירו מידע מבעלי הנכס, משפחת קוקיא. הפינוי יבוצע בתוך חצי שנה

דרמה משפטית בירושלים הגיעה השבוע לסיומה, כאשר בית משפט השלום בירושלים הורה ביום רביעי האחרון (10.12.2025) על פינויו של בית העסק המוכר "כלבוטק", הממוקם ברחוב יפו 52 במרכז העיר. פסק הדין, שניתן על ידי כבוד השופט איתן כהן, מהווה את "הפעם השלישית והאחרונה" עבור הדיירים המוגנים, בני משפחת עדיקה, לאחר שבית המשפט קבע כי הם הפרו את חוזה השכירות באופן יסודי וכי אין מקום להעניק להם הגנה נוספת מפני פינוי.

התובעים בתיק, חברת "קוקיא – ניהול נכסים והשקעות בע"מ" ובני משפחת קוקיא, בעלי הנכס, ניהלו מאבק משפטי ארוך שנים כנגד הנתבעים – האחים ניסים, צדיק, אריה, אברהם ויעקב עדיקה. סלע המחלוקת: זכויות הדיירות המוגנת בנכס המסחרי, אשר לטענת התובעים הועברו בין האחים באופן בלתי חוקי וללא תשלום "דמי מפתח" כמתחייב.

פסק הדין הנוכחי הוא השיא של סאגה משפטית מתמשכת. מההחלטה עולה כי זוהי תביעת הפינוי השלישית במספר המוגשת כנגד דיירי העסק. שתי תביעות קודמות שהוגשו בעבר הסתיימו בקביעה כי קמה עילת פינוי נגד הדיירים – הן בגין העברת זכויות קודמת ללא הסכמה והן בגין אי תשלום שכר דירה. עם זאת, במקרים הקודמים, בתי המשפט (השופטים א' רובין ומ' בר-עם) בחרו להעניק לנתבעים "סעד מן הצדק" – מנגנון משפטי המאפשר לדייר מוגן להישאר בנכס למרות ההפרה, לרוב כנגד תשלום פיצוי כספי.

הפעם, התמונה הייתה שונה. השופט כהן הדגיש בפסק דינו כי העובדה שהנתבעים כבר קיבלו פעמיים בעבר "כרטיס צהוב" בדמות סעד מן הצדק, מחייבת בחינה קפדנית של התנהלותם. "נראה שהנתבעים לא למדו את לקחם", כתב השופט, וציין כי במקום לתקן את דרכם, הם המשיכו בהפרות נוספות.

במרכז התביעה הנוכחית עמדה הטענה כי האחים עדיקה ביצעו שוב העברת זכויות אסורה בנכס, כך שלמעשה רק האח צדיק עדיקה נותר הבעלים האמיתי של העסק, בעוד יתר האחים "נטשו" את הנכס ואינם שותפים עוד ברווחים או בהוצאות.

התובעים הציגו בפני בית המשפט מארג ראיות צפוף שהוכיח את טענותיהם. בין הראיות המרכזיות היו דוחות כספיים רשמיים של העסק (המוגשים לרשויות המס), עליהם חתום צדיק עדיקה, המציגים אותו כבעל הזכויות הבלעדי או כשותף יחיד עם אח נוסף בלבד, בניגוד למצג שהוצג לבעלי הנכס.

אולם הראיות המרשיעות ביותר הגיעו דווקא מתוך סכסוך פנימי בין האחים עצמם. במסגרת ההליך, נחשפו מסמכים מתביעות הדדיות שהתנהלו בין האחים, בהם הודו חלקם במפורש כי אין להם עוד זכויות בנכס. כך למשל, מתצהיר שהגיש האח ניסים עדיקה בהליך אחר, עלה כי הוא ויתר על זכויותיו בהסכם פנימי, וכי הדבר לא דווח למשפחת קוקיא במכוון כדי "למנוע תביעת פינוי נוספת".

השופט כהן מתח ביקורת חריפה על עדותו של צדיק עדיקה, אותה הגדיר כרצופה סתירות פנימיות ופגמים. כאשר עומת צדיק עם הדוחות הכספיים עליהם הוא חתום, הוא סיפק תשובות מתחמקות, טען לטעויות של רואה החשבון ואף טען לזיוף מסמכים ללא ביסוס. "עדות שכזו… אינה יכולה להיחשב ככזו שניתן לקבוע על פיה ממצאים מהימנים", קבע השופט.

השופט ביסס את החלטתו גם על סעיף ייחודי בחוזה השכירות המוגן שנחתם בשנת 1981 (סעיף 3(ה)). סעיף זה קובע "חזקה חוזית": אם שותף בנכס משתתף בפחות מ-20% מההוצאות או ההכנסות, הדבר יהווה "ראיה חותכת" לכך שהוא נטש את המושכר והעביר את זכויותיו. מאחר שהוכח כי מאז שנת 2000, ארבעה מתוך חמשת האחים אינם מקבלים רווחים מהעסק ואינם נושאים בהוצאותיו, קבע השופט כי החזקה התקיימה וכי בוצעה העברת זכויות אסורה ונטישה של המושכר.

בבואו לגזור את הדין, דחה השופט כהן את תחנוניהם של הנתבעים לקבלת סעד מן הצדק בפעם השלישית. הנימוקים לדחייה היו כבדי משקל:

1. חוסר תום לב: הנתבעים הסתירו במכוון את העברת הזכויות כדי להימנע מתשלום דמי מפתח, תוך הטעיית בעלי הבית.

2. נכס עסקי: בית המשפט הדגיש כי בבתי עסק, להבדיל מדירות מגורים, הנטייה להעניק סעד מן הצדק היא מצומצמת הרבה יותר.

3. איתנות כלכלית: הוכח כי הנתבעים הם אנשים אמידים, בעלי נכסים רבים וסניפים נוספים (בתלפיות, מודיעין ועוד), כך שפינוי הנכס לא "יכרות את מטה לחמם".

"אם בית המשפט יתיר מצב שבו דייר יפר שוב ושוב את חוזה השכירות, ויקבל סעד מן הצדק כל פעם מחדש, יהיה בכך משום ביטול מעשי של ההוראות החוזיות", סיכם השופט.

השורה התחתונה: הנתבעים חויבו לפנות את הנכס ולמסור אותו כשהוא פנוי מכל אדם וחפץ בתוך 6 חודשים. בנוסף, הוטל עליהם לשלם לתובעים הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך 50,000 ש"ח.

ת"א 12357-09-17