"הפליפ" בדרום שכשל: בית המשפט דחה תביעת ענק על סך 4.5 מיליון ש"ח בגין עסקת מקרקעין בשער הנגב
בית המשפט המחוזי בבאר שבע קבע כי חברה שניסתה לסחור ב"זכויות היסטוריות" בקרקע שאינה בבעלותה, לא זכאית לפיצוי כשהמדינה סירבה להקצות את הקרקע. השופטת גאולה לוין: "אין הצדקה לפצות בפיצוי שלילי בגין הסתמכות על הסכם שהניב טובת הנאה"
בפסק דין מנומק שניתן ביום רביעי האחרון (10.12.2025) בבית המשפט המחוזי בבאר שבע, דחתה השופטת גאולה לוין תביעה כספית בסך של כ-4.5 מיליון ש"ח שהגישה חברת "שדרות עדן בע"מ" כנגד חברת "מפעלי שער הנגב נכסים ופיתוח בע"מ". פסק הדין חושף את אחורי הקלעים של עסקאות יזמות מורכבות באזורי עדיפות לאומית, שבהן מנסים יזמים לסחור בזיקות לקרקע ציבורית עוד בטרם זו הוקצתה להם בפועל על ידי המדינה.
שורשי הסכסוך נעוצים בהסכם שנחתם ביוני 2016. חברת "מפעלי שער הנגב" החזיקה בעבר בחוזה פיתוח מול רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) לגבי מקרקעין באזור התעשייה "שער הנגב מערב". אלא שחוזה הפיתוח המקורי פג עוד בשנת 2009 ולא חודש. למרות זאת, הצדדים חתמו על הסכם לפיו "שדרות עדן" תרכוש את הזכויות של "מפעלי שער הנגב" בקרקע תמורת 100,000 ש"ח לדונם, וזאת בכפוף ל"תנאי מתלה" – קבלת אישור הרשויות (משרד הכלכלה ורמ"י) להקצאת הקרקע.
זמן קצר לאחר מכן, בפברואר 2017, ביצעה "שדרות עדן" עסקת "גב-אל-גב" (Back-to-Back). היא חתמה על הסכם למכירת הזכויות שטרם קיבלה לצד שלישי – "משמר המפרץ" – תמורת סכום גבוה בהרבה של 340,000 ש"ח לדונם. הפער בין מחירי הקנייה למכירה היה אמור להניב ל"שדרות עדן" רווח עצום של מיליוני שקלים, לו העסקה הייתה יוצאת לפועל.
אולם, התוכנית העסקית נתקלה במכשול רגולטורי. משרד הכלכלה סירב להקצות את הקרקע ל"שדרות עדן". הסיבה לסירוב הייתה נעוצה באופי השימוש המתוכנן: החברה ביקשה להקים מבנים להשכרה למגוון חברות, בעוד שמדיניות המשרד באזורי עדיפות לאומית מחייבת שימוש עצמי לתעשייה ומלאכה. במקביל, רמ"י הודיעה ל"מפעלי שער הנגב" על ביטול חוזה הפיתוח ההיסטורי ודרשה את פינוי הקרקע.
בעקבות ההתפתחויות, העסקה מול הצד השלישי ("משמר המפרץ") קרסה, ו"שדרות עדן" הגישה תביעה נגד "מפעלי שער הנגב". בכתב התביעה טענה התובעת כי הנתבעת הפרה את ההסכם בכך שלא מסרה חזקה במקרקעין, לא סיפקה ייפוי כוח בלתי חוזר, והציגה מצגי שווא לגבי זכויותיה בקרקע. לטענתה, מחדלים אלו הם ש"טרפדו" את עסקת המכירה לצד השלישי.
מנגד, טענה הנתבעת כי האחריות להשגת אישורי המדינה הוטלה בראש ובראשונה על התובעת. הנתבעת הדגישה כי לא ניתן היה לממש את ההסכם ללא אישור רמ"י ומשרד הכלכלה, וכי הכישלון נבע מהמודל העסקי של התובעת ולא ממעשי הנתבעת.
השופטת גאולה לוין, לאחר ניתוח מעמיק של הראיות, דחתה את כל רכיבי התביעה. בפסק הדין נקבע כי "מפעלי שער הנגב" לא הפרה את ההסכם. בית המשפט קבע כי סוגיית מסירת החזקה וייפוי הכוח כלל לא הבשילה לכדי חיוב מעשי, שכן אלו היו מותנים בקבלת זכויות חכירה מהמדינה – דבר שלא קרה מעולם.
נקודה מרכזית בפסק הדין נגעה למפגש שנערך בין הצדדים באפריל 2019, בו דנו באפשרות לוותר על ה"תנאי המתלה". השופטת קבעה כי למרות שהייתה הסכמה עקרונית בעל-פה, הצדדים מעולם לא חתמו על מסמך מחייב ולא הסכימו על הפרטים המהותיים, כמו מה יקרה לכספי התמורה אם המדינה תסרב להקצאה.
יתרה מכך, בית המשפט שלל את הקשר הסיבתי בין פעולות הנתבעת לנזק הנטען. השופטת לוין הבהירה כי "שדרות עדן" לא קיבלה את הקרקע בגלל נהלי משרד הכלכלה, ולא בגלל היעדר ייפוי כוח או חזקה פיזית מצד הנתבעת. "הקצאת המקרקעין נתונה לרשויות ולא למפעלי שער הנגב", נכתב בפסק הדין.
בסוגיית הנזק, חשף פסק הדין נתון מפתיע שפעל לרעת התובעת. התברר כי לאחר ביטול העסקה עם הצד השלישי ("משמר המפרץ"), הגיעה "שדרות עדן" להסדר גישור שבמסגרתו קיבלה פיצוי בסך 950,000 ש"ח.
השופטת לוין מתחה ביקורת על הניסיון לקבל כפל פיצוי וציינה כי הסכום שקיבלה התובעת במסגרת הגישור עולה על כל ההוצאות שהוציאה בפועל לקידום העסקה. "דרישתה כעת לפיצויים… אינה עולה בקנה אחד עם עקרון תום הלב ותוביל להתעשרות בלתי מוצדקת", כתבה השופטת. נקבע כי למעשה לא נגרם לתובעת כל חיסרון כיס, שכן הפיצוי שקיבלה כיסה את הוצאותיה ואף הותיר בידה רווח.
גם טענת התובעת לגבי הפסד תשלומי מע"מ נדחתה, לאחר שהוכח כי הליך הזיכוי מול רשויות המס התנהל באופן שלא יצר לתובעת נזק כספי ריאלי.
בסיכומו של דבר, התביעה נדחתה במלואה. חברת "שדרות עדן" חויבה לשלם ל"מפעלי שער הנגב" הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 20,000 ש"ח.
ת"א 53801-05-23
