דרמה בשוק השקעות הנדל"ן: ביהמ"ש המחוזי דחה בקשה לסילוק תביעה נגד עורך דין ששיווק השקעה כושלת במנהטן
סגן נשיא בית המשפט המחוזי בירושלים, השופט ארנון דראל, קבע כי תביעה בסך כ-1.2 מיליון ש"ח תתברר בישראל, חרף תניית שיפוט המפנה לניו-יורק. במוקד המחלוקת: האם עורך דין המארגן קבוצת משקיעים נחשב "יועץ השקעות" המחויב ברישיון?. מנגד, התובע המתגורר בלונדון חויב בהפקדת ערובה להוצאות
בית המשפט המחוזי בירושלים נתן ביום 17 בדצמבר 2025 החלטה משמעותית בדיני ניירות ערך וסמכות שיפוט בינלאומית, כאשר דחה את בקשתו של עורך דין לסלק על הסף תביעה שהוגשה נגדו בגין השקעת נדל"ן שירדה לטמיון. ההחלטה מחדדת את הגבולות שבין השקעה ריאלית להשקעה פיננסית, ומבהירה באילו נסיבות יתעלם בית המשפט הישראלי מתניית שיפוט זרה המפנה לערכאות בארה"ב.
הפרשה החלה באפריל 2018, אז נוצר קשר בין התובע, ניר אפשטיין, איש עסקים ועורך דין במקצועו, לבין הנתבע, עו"ד אהוד פלדמן. על פי כתב התביעה, אפשטיין הצטרף לקבוצת משקיעים שארגן פלדמן לצורך רכישת נכס נדל"ן במנהטן, ניו יורק. אפשטיין השקיע סכום של 250,000 דולר, שהקנו לו כ-7.14% מהשותפות.
אולם, ההשקעה לא הניבה את הפירות המיוחלים. באפריל 2024, הודיע פלדמן לאפשטיין כי הנכס נמכר וכי תמורת המכירה שימשה כולה לכיסוי חובות. המשמעות הייתה ברורה וכואבת: כל סכום ההשקעה ירד לטמיון.
בעקבות ההפסד, הגיש אפשטיין תביעה על סך 1,175,956 ש"ח. טענתו המרכזית והתקדימית הייתה כי פלדמן פעל כיועץ השקעות ללא רישיון, בניגוד לחוק הסדרת העיסוק בייעוץ השקעות, ושיווק את ההשקעה כ"סולידית" ובטוחה.
עו"ד פלדמן הגיש בקשה לסילוק התביעה על הסף. הוא טען כי הסכם השותפות עליו חתם התובע כולל "תניית שיפוט ייחודית", הקובעת כי כל סכסוך יתברר בבתי המשפט בניו יורק ועל פי הדין שם. כמו כן, טען כי ישראל אינה "פורום נאות" לדיון, שכן הנכס, השותפות והמסמכים נמצאים בארה"ב.
מנגד, התובע טען כי עילת התביעה אינה חוזית גרידא, אלא נוגעת לשלב הטרום-חוזי – הייעוץ הרשלני והבלתי חוקי שניתן לו בישראל עוד לפני החתימה על ההסכם.
סגן הנשיא, השופט ארנון דראל, קיבל את עמדת התובע בסוגיה זו. בהחלטתו נקבע כי תניית השיפוט בהסכם השותפות חלה על היחסים שבין המשקיע לבין השותפות האמריקאית, אך אינה חוסמת תביעה אישית נגד המארגן הישראלי בגין מצגים שקדמו להתקשרות. השופט ציין כי לשני הצדדים זיקה ברורה לישראל – שניהם אזרחי המדינה ופלדמן מנהל את עסקיו מישראל – ולכן יש לבית המשפט הישראלי עניין אמיתי לדון בתביעה.
סוגיה מרכזית נוספת שנידונה בהחלטה נוגעת להגדרת "ייעוץ השקעות". הנתבע טען כי חוק הייעוץ אינו חל במקרה זה, שכן מדובר בהשקעה בנכס נדל"ן "ריאלי" וספציפי, ולא ב"נכס פיננסי" או נייר ערך כהגדרתם בחוק. פלדמן אף הציג עמדות של רשות ניירות ערך התומכות, לשיטתו, בגישה כי שותפות מוגבלת המחזיקה בנדל"ן אינה נחשבת לקרן חוץ עליה חל החוק.
השופט דראל קבע כי בשלב מקדמי זה לא ניתן לשלול את טענות התובע. השאלה האם המבנה המשפטי המורכב של ההשקעה – שרשרת תאגידים הכוללת שותפות מוגבלת וחברות בדלאוור ובניו יורק – עונה להגדרת "נכסים פיננסיים", מחייבת בירור עובדתי מעמיק ולא ניתן להכריע בה על הסף. בנוסף, השופט הדגיש כי גם אם חוק הייעוץ לא יחול, עדיין עומדות לתובע עילות תביעה נזיקיות וחוזיות בגין רשלנות והטעיה, אותן יש לברר לגופן.
למרות דחיית הבקשה לסילוק התביעה, זכה הנתבע להישג משמעותי בנושא אחר. פלדמן ביקש לחייב את התובע בהפקדת ערובה להבטחת הוצאות המשפט, בטענה שאפשטיין הוא תושב חוץ המתגורר בלונדון, מה שיקשה על גביית הוצאות אם התביעה תידחה.
התובע אישר כי הוא מתגורר בלונדון לצרכי עבודה, אך טען כי הוא אדם אמיד בעל נכסים בישראל, כולל דירה בתל אביב וחשבונות בנק. אולם, השופט דראל לא הסתפק בהצהרות אלו. בהחלטתו ציין השופט כי התובע לא צירף אסמכתאות מספקות לגבי שווי הנכסים ונזילותם.
"מגורים מחוץ לישראל עשויים להטות את הכף לחיובו להפקיד ערובה", כתב השופט דראל, וקבע כי באיזון בין זכות הגישה לערכאות לבין הצורך להבטיח את הוצאות הנתבע, על התובע להפקיד בקופת בית המשפט סך של 50,000 ש"ח עד ליום 1 בפברואר 2026.
ההחלטה מסמנת תמרור אזהרה ליזמים ועורכי דין המארגנים קבוצות משקיעים בחו"ל: העובדה שהנכס וההסכמים כפופים לדין זר, לא בהכרח תמנע בירור תביעות עם טענות על רשלנות וייעוץ ללא רישיון בבתי המשפט בישראל.
ת"א 36152-04-25
