דרמה משפטית בפרויקט תמ"א 38 בתל אביב: בוטלה פסיקתה שחתמה המפקחת ללא קבלת תגובת הדיירת הסרבנית
בית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל את ערעורה של בעלת דירה בבניין ברחוב ויתקין, וביטל את ה"פסיקתה" שאפשרה לעורך הדין של היזם לחתום בשמה על מסמכי משכנתא ומיסוי. השופטת לימור ביבי קבעה: חתימה על פסיקתה אינה הליך טכני גרידא, וחובה לאפשר לצד השני להגיב עליה, בפרט כאשר יש מחלוקת פרשנית על היקף הסמכויות שניתנו בפסק הדין המקורי
בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו קיבל בסוף השבוע האחרון (18.12.2025) ערעור שהגישה בעלת דירה בבניין ברחוב ויתקין 7 בתל אביב, כנגד שכניה ונגד החלטת המפקחת על רישום המקרקעין. במרכז פסק הדין עמדה סוגיה פרוצדורלית אך בעלת משמעות אדירה במימוש פרויקטים של התחדשות עירונית: האופן שבו מוצאת לפועל אכיפת חתימה על דייר סרבן, והאם ניתן להרחיב את סמכויות כונס הנכסים או עורך הדין הממונה במסגרת "פסיקתה" (צו פורמלי לביצוע), מבלי לקבל את עמדת הדייר הסרבן.
השופטת לימור ביבי קבעה כי המפקחת שגתה כאשר חתמה על הפסיקתה במעמד צד אחד, וביטלה את ההחלטה תוך החזרת הדיון למפקחת. החלטה זו מדגישה את חשיבות זכויות הדיון גם בשלבים המאוחרים של ההליך המשפטי, לאחר שכבר ניתן פסק דין עקרוני.
המקרה הנדון עוסק בבית משותף בן שש דירות ברחוב ויתקין בתל אביב. בעלי הדירות קידמו פרויקט תמ"א 38 (הריסה ובנייה מחדש) מול חברת יזמית. המערערת, איילה ברייר סער, התנגדה למתווה הפרויקט. בעקבות התנגדותה, הגישו שאר בעלי הדירות תביעה למפקחת על רישום המקרקעין, בבקשה לאכוף עליה את החתימה על ההסכם.
ביום 18 באפריל 2024, קיבלה המפקחת את תביעת השכנים ונתנה פסק דין המורה למערערת לחתום על ההסכם בתוך 14 יום. נקבע כי אם לא תעשה כן, יוסמך בא-כוח הדיירים, עו"ד אסי אליעז, לחתום בשמה "על ההסכם… וכן על כל יתר המסמכים הנוגעים לפרויקט, כשם שחתמו עליו יתר בעלי הדירות".
לאחר שערעורים קודמים שהגישה המערערת נדחו, הגישו השכנים באוגוסט 2025 בקשה לחתימה על "פסיקתה" – מסמך תמציתי ומעשי שנועד לאפשר את ביצוע פסק הדין מול הרשויות, הבנקים ורשויות המס. המפקחת חתמה על הפסיקתה יום לאחר הגשתה, מבלי לבקש את תגובת המערערת.
במסגרת הערעור טענה המערערת, באמצעות בא-כוחה עו"ד פז יצחקי וינברגר, כי הפסיקתה שנחתמה כללה סמכויות דרקוניות שלא נזכרו במפורש בפסק הדין המקורי. בעוד פסק הדין דיבר על חתימה על מסמכים ש"חתמו" עליהם יתר הדיירים (לשון עבר), הפסיקתה הסמיכה את עורך הדין של הדיירים לחתום בשמה על שורה ארוכה של מסמכים עתידיים ומורכבים: דיווחים לרשויות המס, הגשת שומה עצמית למס שבח, בקשות לפטור ממס, הסכמי ליווי בנקאי, שטרי משכנתא, והודעות משכון.
לטענת המערערת, מדובר ב"הגנבה" של הוראות חדשות לפסיקתה שלא היו חלק מפסק הדין, וזאת בניגוד לתקנות סדר הדין האזרחי המחייבות מתן זכות תגובה.
מנגד, טענו השכנים כי מדובר בערעור סרק שנועד לעכב את הפרויקט. לשיטתם, הפסיקתה משקפת במדויק את הסעדים שהתבקשו בכתב התביעה המקורי, אשר התקבל במלואו. הם טענו כי הסמכות לחתום על מסמכי ליווי בנקאי ומיסוי נגזרת מעצם אישור הפרויקט, שכן בלעדיהם לא ניתן לממשו. עוד טענו כי מדובר בעניין טכני וכי סירובה של המערערת לחתום הוא שהוביל לצורך במינוי עורך הדין.
השופטת לימור ביבי דחתה את עמדת השכנים וקיבלה את הערעור. בפסק הדין, המשתרע על פני מספר עמודים, ניתחה השופטת את תקנה 133 לתקנות סדר הדין האזרחי, הקובעת מפורשות כי יש לשלוח העתק של הבקשה למתן פסיקתה לבעל הדין שכנגד, וכי עומדים לרשותו 14 ימים להשיב.
בית המשפט הדגיש כי פסיקתה נועדה לשקף את התוצאה האופרטיבית של פסק הדין, אך במקרים מסוימים היא משמשת גם ככלי להבהרה ופרשנות. במקרה הנוכחי, קבעה השופטת, קיים פער טקסטואלי בין פסק הדין המקורי לבין הפסיקתה המפורטת.
"בנסיבות בהן אין הלימה בין האמור בפסק הדין לבין האמור בפסיקתה והדבר נתון לפרשנות", כתבה השופטת ביבי, "אין לזלזל באי קיום הוראות התקנות בדבר מתן זכות תשובה למערערת ובוודאי שלא ניתן להתייחס לפגם זה כאל פגם טכני בלבד".
השופטת ציינה כי המחלוקת בין הצדדים – האם המילה "חתמו" מתייחסת רק למסמכי העבר או גם למסמכי העתיד הדרושים להשלמת הפרויקט – היא מחלוקת פרשנית לגיטימית. מאחר שהמפקחת היא זו שנתנה את פסק הדין המקורי, היא הגורם המתאים ביותר להכריע בפרשנותו, אך עליה לעשות זאת רק לאחר שתשמע את עמדת המערערת.
למרות קבלת הערעור, בית המשפט לא חסך ביקורת מהתנהלותה הדיונית של המערערת. השופטת ציינה כי המערערת הגישה תשובה ארוכה לתגובת המשיבים ללא קבלת רשות, התנהלות שהוגדרה על ידי בית המשפט ככזו ש"תובא לידי ביטוי בפסיקת ההוצאות".
בסופו של יום, הפסיקתה בוטלה, והתיק הוחזר למפקחת על רישום המקרקעין כדי שתדון מחדש בבקשה ובנוסח הפסיקתה לאחר קבלת תגובת המערערת. המשיבים (השכנים) חויבו לשלם למערערת הוצאות משפט בסך מופחת של 2,000 ש"ח בלבד, עקב התנהלותה הפרוצדורלית.
פסק הדין שולח מסר ברור ליזמים ולעורכי דין בתחום ההתחדשות העירונית: גם כאשר הדרך למימוש הפרויקט נראית סלולה לאחר פסק דין חלוט, קיצורי דרך פרוצדורליים בניסוח צווים פורמליים – בפרט כאלו המעניקים סמכויות חתימה נרחבות בשם אדם אחר – עלולים להוביל לעיכובים מיותרים ולביטול החלטות.
עש"א 61607-08-25
