"החיים הם לא כמו בסרטים": בית המשפט קבע – היתר בנייה של תמ"א 38 אינו יכול למחוק זכויות קניין רשומות
בפסק דין נוקב שעסק בבניין "קולנוע מרכז" המיתולוג בנווה שאנן, הבהיר בית המשפט כי יזמים אינם יכולים "להעלים" נכסים או זכויות גישה של דיירים בחסות היתרי בנייה שגויים. היזמים חויבו בפיצוי של למעלה מ-100 אלף ש"ח לאחר שחסמו גישה למחסן והנמיכו את תקרתו במהלך עבודות חיזוק
בפסק דין שניתן ביום 10 בדצמבר 2025, בבית משפט השלום בתל אביב-יפו, שרטט כבוד השופט גיא הימן גבולות ברורים בין הליכי תכנון ובנייה לבין זכויות קניין מוקנות. פסק הדין, המשלב בין נוסטלגיה תל-אביבית לבין המציאות הקשוחה של התחדשות עירונית, קובע באופן חד משמעי כי היתר בנייה, ואפילו כזה שניתן כדין על ידי הרשויות, אינו יכול לגבור על זכויות קניין הרשומות בטאבו או לאיין נכס קיים.
הפרשה מתמקדת בבניין הממוקם בפינת הרחובות נווה שאנן והר-ציון בתל אביב, המוכר לרבים כבניין שאיכלס בעבר את "קולנוע מרכז". בשנת 2013 החל הבניין לעבור תהליך של שינוי ייעוד וחיזוק מפני רעידות אדמה (תמ"א 38), שבמסגרתו הפך מבניין ציבורי לבניין מגורים עם חזית מסחרית.
במרכז הסכסוך עמד נכס ספציפי בקומת המרתף: מחסן בשטח של כ-47 מ"ר, שהיה בבעלות המנוחה פלורה אשכנזי ז"ל וילדיה (התובעים בהליך). המחסן נהנה בעבר מגישה כפולה: גישה אחת באמצעות מדרגות פנימיות מתוך חנות שמעליו, וגישה שנייה, "זכות מעבר", דרך המסדרון הראשי של קומת המרתף.
השופט הימן פתח את פסק הדין בציטוט מתוך הסרט האיטלקי המפורסם "סינמה פרדיסו": "החיים הם לא כמו שראית בסרטים. מה שהיה שלך – נעלם". ציטוט זה שימש כמטאפורה למצבם של התובעים, שגילו יום אחד כי במסגרת עבודות השיפוץ והחיזוק שיזמו הנתבעים, המחסן שלהם אמנם נותר פיזית במקומו, אך תכונותיו המהותיות נפגעו אנושות.
התביעה הוגשה כנגד נדר דדבקש (היזם המקורי ומי שקיבל את היתר הבנייה) ויוסף צביאלי (שכרכש את הזכויות והמשיך בביצוע). התובעים טענו כי עבודות החיזוק שביצעו הנתבעים גרמו לנזקים בלתי הפיכים למחסן.
התברר כי בהיתר הבנייה שהוציא דדבקש בשנת 2013, המחסן של משפחת אשכנזי כלל לא הופיע בתשריטים כפי שהוא במציאות. יתרה מכך, היתר הבנייה החדש תיכנן מחסנים דירתיים חדשים בדיוק על הנתיב ששימש כזכות המעבר ההיסטורית למחסן של התובעים.
בפועל, עבודות החיזוק יצרו שתי פגיעות מרכזיות:
-
גריעת שטח והנמכת תקרה: לצורך חיזוק הבניין, עובו עמודים וקורות בתוך המחסן. הדבר הקטין את שטח המחסן בכ-4 מ"ר, אך חמור מכך – קורה מרכזית עובתה באופן שהנמיך את גובה התקרה ב-40 ס"מ, ל-1.80 מטר בלבד, דבר שיצר "מפגע פונקציונלי חריג".
-
חסימת הגישה: זכות המעבר ההיסטורית בוטלה פיזית, ונבנו עליה מחסנים אחרים, כך שהכניסה החיצונית למחסן נחסמה לחלוטין.
הנתבעים ניסו לטעון כי הפעלו בהתאם להיתר בנייה חוקי, וכי המצב הרישומי בתיק הבניין גובר. השופט הימן דחה טענה זו מכל וכל. בפסק דינו קבע כי היתר בנייה עוסק במישור התכנוני (מה מותר לבנות) ואינו יכול לקבוע או לשנות זכויות קנייניות.
"אין בכוחו של היתר בנייה לגרוע מחסן", ציטט השופט את מומחה בית המשפט, והוסיף משלו כי "אי אפשר שיירשמו במרשם המקרקעין זכויות במבנים שנבנו שלא כדין". השופט קבע כי גם אם התשריט בהיתר היה שגוי (ולא הציג את המחסן או את הגישה אליו), המחסן קיים פיזית ומשפטית מכוח רישומו בטאבו.
השופט מתח ביקורת על היזם (נתבע 1) וקבע כי הוא נושא ב-85% מהאחריות לנזק, שכן הוא זה שהגיש את הבקשה להיתר בנייה עם הכשל הברור, מבלי לוודא שהבקשה משקפת את המציאות ומבלי ליידע את בעלי המחסן. הנתבע השני, שרכש את הזכויות מאוחר יותר, חויב ב-15% מהאחריות מכיוון שהמשיך את הבנייה והיה בכוחו למנוע חלק מהנזק.
בית המשפט דחה את טענת ההתיישנות של הנתבעים וכן דחה תביעה שכנגד שהגיש היזם בגין השתתפות בהוצאות חיזוק המבנה, אותה כינה השופט חסרת בסיס ראייתי.
בסופו של יום, פסק השופט הימן פיצויים לטובת התובעים בגין מספר ראשי נזק:
-
ירידת ערך בגין הקטנת שטח המחסן והנמכת התקרה (כ-43,800 ש"ח).
-
עלות פריצת פתח גישה חלופי למחסן מחדר המדרגות החדש, כולל ההליך התכנוני הנדרש (כ-35,400 ש"ח).
בסיכום הכולל, חויבו הנתבעים לשלם לתובעים סך של 106,110 ש"ח (כולל הצמדה וריבית). בנוסף, הושתו עליהם הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של כ-30,000 ש"ח נוספים.
פסק דין זה מהווה תמרור אזהרה ליזמים ודיירים בפרויקטים של תמ"א 38 והתחדשות עירונית: הסתמכות עיוורת על היתרי בנייה, תוך התעלמות מהמצב הקנייני בשטח וברישומי הטאבו, עלולה לעלות ביוקר רב. כפי שסיכם בית המשפט, גם כאשר הבניין משנה את פניו והופך מבית קולנוע ישן לבניין מגורים מודרני, זכויות הקניין של הדיירים הוותיקים אינן נעלמות כבמטה קסם.
ת"א 27797-07-18
