סוף לסאגה בת 8 שנים בחולון: בית המשפט ביטל הסכם קומבינציה, אך סירב לפסוק הוצאות לטובת בעלי הקרקע
פסק דין בבית המשפט המחוזי בתל אביב חותם סכסוך ארוך שנים בין משפחת קצור לחברת היזמות ג.א.ר.א.ת. אינטרנשיונל. השופט יחזקאל אליהו קבע כי הערת האזהרה לטובת היזם תימחק לאחר שלא הושג היתר בנייה במועד, אך בהחלטה מנומקת החליט לחרוג מהכלל של "הוצאות ריאליות" והותיר את התובעים ללא פיצוי על הוצאות המשפט, למרות זכייתם בהליך. הנימוק: התנהלות התובעים והשקעות העתק של היזם שירדו לטמיון
בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בראשות כבוד השופט יחזקאל אליהו, שם ביום 13 בדצמבר 2025 סוף למחלוקת משפטית ונדל"נית שנמשכה קרוב לעשור, בנוגע למגרש ברחוב ארלוזורוב 232 בחולון. בהחלטה דרמטית, הורה בית המשפט על מחיקת הערת האזהרה שנרשמה לטובת חברת היזמות ג.א.ר.א.ת. אינטרנשיונל (1994) בע"מ, ובכך למעשה אישרר את ביטול הסכם הקומבינציה שנחתם בשנת 2017. עם זאת, בצעד חריג, דחה בית המשפט את בקשת בעלי הקרקע לפסיקת הוצאות משפט בסך של כ-132 אלף ש"ח, וקבע כי כל צד יישא בהוצאותיו.
תחילתה של הפרשה בספטמבר 2017, אז חתמו בני משפחת קצור (דפנה, דניאל וזהבה) על הסכם קומבינציה עם חברת ג.א.ר.א.ת., במסגרתו התחייבה החברה לתכנן ולבנות בניין מגורים על המגרש שבבעלות המשפחה. אלא שהשנים חלפו, והפרויקט לא התרומם.
במרץ 2024, לאחר שחלפו למעלה משש שנים מחתימת ההסכם וללא היתר בנייה באופק, הגישו בעלי הקרקע תביעה לביטול ההסכם. לטענתם, החברה הפרה את ההסכם הפרה יסודית, גררה רגליים והחזיקה אותם כ"בני ערובה" באמצעות הערת האזהרה, שמנעה מהם לקדם את הנכס עם יזם אחר.
מנגד, חברת היזמות טענה כי מדובר בהליך סרק שנועד לשפר עמדות מסחריות. החברה הגישה תביעה שכנגד וטענה כי השקיעה כספים רבים בקידום התב"ע מול עיריית חולון וכי העיכובים נבעו מנסיבות חיצוניות ומהתנהלות בעלי הקרקע עצמם.
במהלך ההליכים המשפטיים, באוקטובר 2024, הגיעו הצדדים להסדר דיוני שקיבל תוקף של החלטה, שנועד לתת הזדמנות אחרונה להציל את הפרויקט. נקבע כי אם לא תתקבל החלטת ועדה המאשרת את הבקשה להיתר עד ליום 31.12.2024, ההסכם יבוטל והערת האזהרה תימחק ללא צורך בהמשך דיונים.
למרות המאמצים, המועד חלף ללא היתר בנייה סופי וללא עמידה בתנאים שנקבעו, מה שהוביל את בית המשפט לקבוע כי דין הערת האזהרה להימחק וכי ההסכם בין הצדדים בטל.
לאחר שהוכרעה הכף לטובת בעלי הקרקע, התמקד הדיון בשאלת הוצאות המשפט. התובעים (משפחת קצור) דרשו לחייב את החברה בהוצאות ריאליות בסך 131,925 ש"ח. הם טענו כי החברה ניהלה הליך סרק, הגישה בקשות ארכה בחוסר תום לב והציגה מצגי שווא בפני בית המשפט.
הנתבעת טענה כי יש לפטור אותה מהוצאות לאור ההשקעה האדירה שלה בפרויקט שירדה לטמיון, ולאור העובדה שהתובעים הציגו לבית המשפט תמונה חלקית.
בהחלטתו המנומקת, ניתח השופט אליהו את תקנות סדר הדין האזרחי החדשות (תקנות 151-156), הקובעות כברירת מחדל פסיקת הוצאות ריאליות לטובת הצד הזוכה. עם זאת, השופט בחר להשתמש בסמכותו החריגה לפי תקנה 152, המאפשרת להימנע מחיוב בהוצאות מ"טעמים מיוחדים".
בפסק הדין מתח השופט ביקורת על התנהלות התובעים, וציין כי יש ממש בטענת הנתבעת כי כתב התביעה הציג "תמונה עובדתית חסרה ומסולפת", תוך התעלמות ממשא ומתן שהתקיים בין הצדדים גם לאחר הודעת הביטול. השופט דחה את הטענות כאילו החברה פעלה בחוסר תום לב דיוני, וציין כי הבקשות שהוגשו היו ענייניות וכי ההסדר הדיוני חסך לצדדים ניהול הליך הוכחות מלא.
שיקול מרכזי נוסף בהחלטת השופט אליהו היה הפגיעה הכלכלית הקשה בחברת היזמות. בית המשפט ציין כי לא ניתן להתעלם מכך שהחברה הוציאה כספים רבים במשך שנים על יועצים, מומחים, אגרות ועורכי דין, בניסיון להוציא את הפרויקט אל הפועל. השופט ציין כי גם אם חלק מההוצאות (כמו מס רכישה) יוחזרו לחברה, עדיין מדובר בהפסד של מאות אלפי שקלים.
"פסיקת הוצאות נתונה לשיקול הדעת ותחושת הצדק של בית המשפט", כתב השופט אליהו, תוך שהוא מצטט פסיקה ענפה בנושא. הוא הדגיש כי הערכאה הדיונית חשופה ל"ניחוח השדה" של התיק ולניואנסים שאינם תמיד עולים מהפרוטוקול היבש.
בסיכומו של דבר, קבע השופט כי בנסיבות העניין – בהן הפרויקט בוטל, היזם ספג הפסדים כבדים, וההליך הסתיים בהסדר דיוני מקוצר – אין מקום להוסיף חטא על פשע ולחייב את היזם בהוצאות נוספות. ההחלטה מורה על סגירת התיק ומאפשרת לתובעים להגיש פסיקתא פורמלית למחיקת הערת האזהרה, אך מותירה אותם לשאת בהוצאותיהם המשפטיות בעצמם.
ת"א 46838-03-24
