ביהמ"ש המחוזי בחיפה קבע: שוכר נכס אינו כבול לקביעות בהליך קודם שהתנהל בין המשכיר לנציגות הבית המשותף
בפסק דין מנומק שהתקבל השבוע, הפכה השופטת רבקה איזנברג את החלטת בית המשפט לתביעות קטנות, וקבעה כי אין להחיל "השתק פלוגתא" על שוכרי בית הקפה "מנדרין" בחיפה בנוגע לגודל הנכס המושכר. התיק הוחזר לדיון מחדש תוך ביקורת על אי-שמיעת עד מפתח.
בית המשפט המחוזי בחיפה, בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, קיבל השבוע (14.12.2025) את ערעורה של בעלת נכס בחיפה, וביטל את פסק הדין שדחה את תביעתה נגד מפעילי בית הקפה "מנדרין". השופטת רבקה איזנברג קבעה כי בית המשפט לתביעות קטנות שגה כאשר דחה את התביעה על הסף בטענה של "מעשה בית דין", והורתה על החזרת התיק לדיון מחודש ולשמיעת ראיות, כולל עדותו של עורך הדין שערך את הסכמי השכירות.
הפרשה נוגעת למבנה המכונה "הצריף" (The Hut) המצוי בשדרות הנשיא בחיפה, בו פועל מזה שנים בית קפה מרשת "מנדרין". המבקשת, רות נבון, היא אחת מבעלי הזכויות בנכס, אשר הושכר למשיבים, אסף כץ וחברת מנדרין מרכז הכרמל בע"מ.
שורש המחלוקת נעוץ בפער שבין השטח המקורי של הנכס, כ-48 מ"ר, לבין השטח שבו עשה בית הקפה שימוש בפועל, אשר עמד על כ-62 מ"ר. הפער הזה, המכונה "השטח העודף", היווה בסיס לסדרת התדיינויות משפטיות בין נציגות הבית המשותף לבין בעלי הנכס (בהם נבון). בהליכים קודמים אלו נקבע כי על בעלי הנכס לשלם לנציגות דמי שימוש עבור השטח העודף, שכן הוא מהווה חלק מהרכוש המשותף.
בעקבות חיובה בתשלום לנציגות, הגישה נבון תביעה לבית המשפט לתביעות קטנות נגד השוכרים (מנדרין). טענתה הייתה פשוטה: דמי השכירות שהם משלמים לה חושבו לפי השטח המקורי (48 מ"ר), אך בפועל הם נהנים מהשטח העודף שעליו היא נאלצת לשלם לנציגות. לכן, דרשה מהשוכרים שיפוי על הסכומים ששילמה. בית המשפט לתביעות קטנות דחה את תביעתה, בקבעו כי הסוגייה כבר הוכרעה בהליכים הקודמים מול הנציגות, וכי קיים "השתק פלוגתא" המונע ממנה להעלות את הנושא מחדש.
השופטת איזנברג, בפסק דין מקיף, דחתה את גישת הערכאה הנמוכה. היא הבהירה כי הכלל של "השתק פלוגתא" – המונע התדיינות חוזרת בשאלה שכבר הוכרעה – חל רק כאשר מדובר באותם צדדים או במי שיש להם "קרבה משפטית" וזהות אינטרסים.
במקרה הנוכחי, הדגישה השופטת, השוכרים (מנדרין) לא היו צד להליכים הקודמים שהתנהלו בין נבון לנציגות הבית המשותף. יתרה מכך, האינטרסים שלהם מנוגדים לחלוטין לאלו של הנציגות. "בעוד שהמשיבים הם שוכרים, הנציגות היא בעלת הזכויות בשטח העודף שבפועל נעשה בו שימוש על ידי המשיבים", נכתב בפסק הדין. השופטת ציינה כי החלת הכלל במקרה זה תגרום לעיוות דין, שכן היא מונעת מנבון לברר את טענתה כי השוכרים ידעו בבירור שדמי השכירות נגבים רק עבור 48 המטרים המקוריים, בעודם נהנים משימוש בשטח גדול יותר בחינם (על חשבונה).
בית המשפט מתח ביקורת על כך שהשוכרים מנסים "לאחוז את המקל בשני קצותיו": מחד גיסא, הם טענו בהליכים קודמים שאין להם קשר לסכסוך עם הנציגות, ומאידך גיסא, הם מבקשים להסתמך על תוצאות אותו סכסוך כדי לחסום את תביעתה של נבון. השופטת איזנברג קבעה כי התנהלות כזו עשויה להיות נגועה בחוסר תום לב, וכי יש לבחון את זכותה של נבון להשבה מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט.
נדבך נוסף ומרכזי בפסק הדין נגע לסוגיה הראייתית. בית המשפט לתביעות קטנות סירב לאפשר לנבון להעיד את עו"ד אלקון, עורך הדין שערך את הסכמי השכירות בין הצדדים, בנימוק של יעילות דיונית ומאחר שלא התייצב לדיון.
השופטת איזנברג קבעה כי מדובר בטעות המצדיקה התערבות. היא ציינה כי נבון עשתה מאמצים כנים לזמן את העד, הפקידה את שכרו בקופת בית המשפט ואף פנתה למשרדו, אך הזימונים לא הונפקו כראוי על ידי המזכירות. "מאחר שעדותו של עו"ד אלקון עשויה לשפוך אור על הסיכום בין הצדדים… נמצא כי יש להורות על ביטול פסק הדין", כתבה השופטת. פסק הדין מדגיש כי גם בהליך של תביעות קטנות, המיועד להיות מהיר ויעיל, אין למנוע מבעל דין את יומו בבית המשפט ואת האפשרות להביא עדים חיוניים להוכחת גרסתו.
בית המשפט המחוזי הורה על החזרת הדיון לבית המשפט לתביעות קטנות, תוך הוראה מפורשת לזמן את עו"ד אלקון ולבחון את מכלול הראיות, לרבות הסכמי השכירות הספציפיים והצהרות השוכרים בהסכמים מול הנציגות משנת 2012.
בסיכומו של דבר, הערעור התקבל במלואו. פסק הדין של בית המשפט לתביעות קטנות בוטל, והתיק הוחזר לבירור עובדתי מעמיק. המשיבים, אסף כץ וחברת מנדרין, חויבו לשלם למבקשת הוצאות משפט בסך 4,000 ש"ח.
פסק הדין ניתן על ידי כבוד השופטת רבקה איזנברג בבית המשפט המחוזי בחיפה. במסמך פסק הדין לא צוינו שמות עורכי הדין שייצגו את הצדדים בהליך הערעור, אולם הוזכר כי העד המרכזי שזימונו נדרש הוא עו"ד אלקון, אשר ערך את הסכמי השכירות המקוריים.
רת"ק 5722-11-25
