"חתול בשק" בקומה הרביעית: כך נדחתה תביעת המיליונים של בעלת דירת הגג בתל אביב בשל התיישנות
הרוכשת גילתה לטענתה באיחור של שנים כי מחצית מדירתה נבנתה ללא היתר על רכוש משותף. בית המשפט קבע: בקשה להיתר מעלית שהוגשה ב-2007 על ידי הורי התובעת, שימשה כ"קצה חוט" שהיה אמור להדליק נורות אזהרה. השופט עדי סומך דחה את התביעה אך הביע אמפתיה למצוקת התובעת: "רכשה במיטב כספה דירה שהסתברה כחתול בשק"
פסק דין נוקב שניתן השבוע בבית משפט השלום בבת ים שופך אור על הסוגייה הכאובה של רכישת נכסי מקרקעין המתגלים בדיעבד כנגועים בחריגות בנייה קשות, ועל המשמעות הדרמטית של "מירוץ ההתיישנות". בפסק הדין, שניתן ביום 9 בדצמבר 2025, דחה השופט עדי סומך תביעה בסך כ-2 מיליון שקלים שהגישה בעלת דירה בתל אביב נגד עורכת הדין שייצגה אותה בעסקה ונגד הרשויות, זאת לאחר שנקבע כי התובעת "ישנה על זכויותיה" במשך שנים ארוכות מדי.
הפרשה מתחילה בשנת 2003, אז רכשה התובעת, דורית פלד, דירת 1.5 חדרים בקומת הגג של בניין מגורים בשדרות בן גוריון 84 בתל אביב. כ-14 שנים לאחר הרכישה, בשנת 2017, הגישה פלד את התביעה המדוברת. לטענתה, רק בשנת 2014, בעקבות הליך משפטי שיזם שכן בבניין, גילתה לתדהמתה את המצב התכנוני העגום של הנכס: חלקים נרחבים מהדירה (כ-30 מ"ר ועוד חדר כביסה) נבנו ללא היתר על גבי הרכוש המשותף ואינם שייכים לה כלל.
פלד טענה כי עורכת הדין שייצגה אותה בעסקה התרשלה בבדיקת הזכויות, וכי העירייה והוועדה המקומית כשלו בפיקוח. אולם, מול טענות אלו הציבו הנתבעות חומת מגן משפטית אחת ויחידה: התיישנות.
הנתבעות טענו כי ממועד החתימה על ההסכם (2003) ועד הגשת התביעה (2017) חלפו כ-15 שנים – זמן כפול מתקופת ההתיישנות הקבועה בחוק (7 שנים). מנגד, התובעת ניסתה להיאחז ב"כלל הגילוי המאוחר" (סעיף 8 לחוק ההתיישנות), בטענה שהעובדות נודעו לה רק ב-2014, ולכן מרוץ ההתיישנות צריך להתחיל מאותו מועד.
השופט עדי סומך נדרש להכריע בשאלה העובדתית והמשפטית: האם התובעת ידעה, או הייתה צריכה לדעת ("ידיעה בכוח"), על מצב הדירה הרבה לפני 2014?
התשובה נמצאה באירוע שהתרחש בשנת 2007. באותה שנה הוגשה לעיריית תל אביב בקשה להיתר בניית מעלית בבניין, עליה התנוססה חתימה בשם התובעת . הבקשה נדחתה על ידי העירייה באופן נחרץ, תוך ציון מפורש כי קיימת בנייה בלתי חוקית נרחבת על הגג שאינה תואמת את ההיתר . התנגדותו של אחד השכנים, מר חכימי, חשפה כבר אז את הבעייתיות המשפטית של דירות הגג.
התובעת טענה להגנתה כי באותה תקופה שהתה בחו"ל ולא הייתה מודעת להליכים אלו. אולם, בעדותה בבית המשפט הודתה כי הוריה המנוחים היו מיופי כוחה וטיפלו בכל ענייני הדירה בהיעדרה.
בניתוח משפטי מעמיק, קבע השופט סומך כי מתקיימים יחסי שליחות בין התובעת להוריה. בהתאם לחוק השליחות, ידיעת השלוח מחייבת את השולח. "יחסי השליחות בצירוף כלל הידיעה… הם אותו 'קצה חוט' אשר שולל מניה וביה את החזקה הטמונה בסעיף 8 לחוק ההתיישנות", כתב השופט בפסק הדין.
בית המשפט קבע כי אדם החותם (או ששלוחיו חותמים בשמו) על בקשה להיתר, מצופה לדעת מה עלה בגורלה של אותה בקשה. הסירוב של העירייה ב-2007, שהתבסס על חריגות הבנייה, היה מידע שהיה זמין לתובעת – אם לא בפועל, הרי שבוודאי "בכוח". השופט הדגיש כי לא מדובר בעניין של מה בכך, אלא במידע מהותי המשפיע על ערך הנכס. העובדה שהתובעת נמנעה מלהביא את אביה לעדות בעודו בחיים, פעלה אף היא לחובתה.
יתרה מכך, בתצהיר קודם שהגישה התובעת בהליך אחר, היא הודתה כי ידעה בעבר שחלקים מהגג הועברו לדירתה – הודאה שסתרה את טענתה המרכזית כי לא ידעה דבר על הבעייתיות ברישום.
בסיכומו של דבר, בית המשפט קיבל את טענת ההתיישנות וקבע כי חלפו למעלה מ-7 שנים מהרגע שבו היה לתובעת "קצה חוט" לחשד בנוגע למצב הדירה. התביעה נדחתה על הסף עוד בטרם דיון בשאלת האחריות המקצועית של עורכת הדין או הרשלנות של העירייה.
בשורות הסיום של פסק הדין, חרג השופט סומך מהלשון המשפטית היבשה והביע אמפתיה למצבה הקשה של התובעת. "איני מתכחש למצוקה אליה נקלעה… מדובר במי שרכשה במיטב כספה דירת מגורים שהסתברה כ'חתול בשק'", כתב השופט . הוא ציין כי נעשו ניסיונות רבים להביא לפתרון מחוץ לכותלי בית המשפט, אך אלו כשלו. השופט הביע תקווה כי במסגרת פרויקט תמ"א 38 עתידי בבניין, יימצא פתרון שיסדיר את זכויותיה של התובעת.
לצד עוגמת הנפש ודחיית התביעה, חויבה התובעת לשלם הוצאות משפט בסך 20,000 ש"ח לכל אחד מהנתבעים, ובסך הכל 60,000 ש"ח.
ת"א 59626-12-17
