מחדל היסטורי של קק"ל הוביל לאובדן שליטה בקרקע: בית המשפט הכשיר חלוקת מקרקעין בכרמל בניגוד לעמדת המדינה
שופטת בית משפט השלום בחיפה, ג'אדה בסול, דחתה את טענת קרן קיימת לישראל לקיומו של הסכם שיתוף משנת 1973 שלא נרשם מעולם. בפסק דין נוקב, נקבע כי רוכשים פרטיים שפעלו בתום לב עדיפים על פני הסכם היסטורי נסתר, וכי המדינה אינה יכולה להלין על בנייה בלתי חוקית כאשר היא עצמה נמנעת מהסדרת התכנון ביישובים הדרוזיים במשך עשרות שנים.
בפסק דין המהווה תמרור אזהרה לרשויות המדינה ולגופים מוסדיים המחזיקים בקרקעות, קבע ביום 7 בדצמבר 2025 בית משפט השלום בחיפה כי הסכם שיתוף היסטורי שלא נרשם בטאבו אינו מחייב צדדים שלישיים שרכשו זכויות בקרקע בתום לב. פסק הדין, שניתן על ידי כבוד השופטת ג'אדה בסול, חושף שרשרת של מחדלים ברישום מקרקעין מצד קרן קיימת לישראל (קק"ל), ומותח ביקורת חריפה על אוזלת ידה של המדינה בטיפול במצוקת התכנון והבנייה ביישובים הדרוזיים ברכס הכרמל.
התובע, ענאן מועדי הוא אחד הבעלים במושע (בעלות משותפת) בקרקע, לאחר שמשפחתו רכשה עבורו זכויות בחלקה בשנת 2017. מועדי עתר לפירוק השיתוף במקרקעין וביקש לחלק את הקרקע בהתאם למצב ההחזקה בפועל, הצעה שזכתה להסכמת רוב השותפים הפרטיים בחלקה.
מנגד, ניצבה הנתבעת המרכזית, קרן קיימת לישראל (המיוצגת על ידי רשות מקרקעי ישראל). קק"ל התנגדה נחרצות לחלוקה המוצעת וטענה כי בידיה "קלף מנצח": הסכם שיתוף וחלוקה שנחתם עוד בשנת 1973 בינה לבין הבעלים המקוריים של הקרקע, המנוחה חג'לה זאהר. לטענת קק"ל, על פי אותו הסכם עתיק, השטח בו בנה התובע את ביתו מיועד להיות חלק מהשטח שלה (הדרומי), ואילו התובע "פלש" אליו שלא כדין.
הדרמה המשפטית התמקדה בשאלה עקרונית אחת: האם הסכם שנחתם לפני למעלה מ-50 שנה, אך מעולם לא נרשם בלשכת רישום המקרקעין (טאבו) ואף לא נרשמה בגינו הערת אזהרה, יכול לחייב אדם שרכש את הקרקע בשנת 2017?
השופטת בסול צללה לעומק הראיות וקבעה נחרצות: קק"ל התרשלה. "לחובתה של הנתבעת 1 נזקפת העובדה שמשך שנים כה רבות היא לא טרחה לרשום את ההסכם או, למצער, לרשום הערה לגבי קיומו ובכך הוא היה מובא לידיעת כולי עלמא", נכתב בפסק הדין. השופטת הדגישה כי על פי הפסיקה וסעיף 29 לחוק המקרקעין, הסכם שיתוף שלא נרשם תקף רק במישור החוזי בין הצדדים לו, אך אינו יוצר זכות קניינית המחייבת צדדים שלישיים שלא ידעו עליו.
במהלך המשפט התברר כי התובע ומשפחתו כלל לא ידעו על קיומו של ההסכם ההיסטורי. עדות מפתח ניתנה על ידי עורך הדין אמיר כמאל, שייצג את המוכרים בעסקה מול משפחת מועדי. עו"ד כמאל העיד בכנות ובאופן שעורר את אמון בית המשפט, כי הוא עצמו לא ידע על הסכם החלוקה בעת עריכת העסקה. "גם אם הייתי צריך לשלם מיליון ש"ח הייתי אומר את האמת", העיד כמאל, "אם הייתי יודע ורואה הסכם כזה, יכול להיות שלא הייתי עושה את העסקה לאחים שלי".
בית המשפט קבע כי בנסיבות אלו, בהן המדינה נמנעה מלהביא את ההסכם לידיעת הציבור, אין היא יכולה לכפות אותו כעת על רוכשים תמי לב.
סוגיה נפיצה נוספת שעלתה בדיון היא סוגיית הבנייה הבלתי חוקית. הבית שבנה התובע, כמו בתים רבים אחרים בחלקה, נבנה ללא היתר על קרקע שייעודה חקלאי. קק"ל טענה כי אימוץ הצעת החלוקה של התובע יהווה "פרס לעברייני בנייה".
אולם, השופטת בסול בחרה שלא להתעלם מהמציאות המורכבת של היישובים הדרוזיים. היא אימצה את חוות דעתו של המומחה מטעם בית המשפט, המודד רמזי קעואר, שהציע תוכנית חלוקה המבוססת על המצב הקיים בשטח, תוך התחשבות במיקום המבנים. המומחה הסביר כי תוכנית החלוקה ההיסטורית של קק"ל מנותקת מהמציאות הפיזית ומהבנייה הקיימת.
השופטת הפנתה אצבע מאשימה דווקא כלפי רשויות המדינה. היא ציינה כי המצב שבו תושבים הופכים ל"עבריינים בעל כורחם" נובע מהזנחה תכנונית מתמשכת. "הנתבעת במובנים רבים היא הריבון… שחזקה עליה כי תדאג לאזרחיה… ותסדיר את העניין התכנוני כדי לאפשר הפשרת קרקעות", כתבה השופטת.
לדבריה, בית המשפט אינו אמור "להעניש" את האזרח בהליך של פירוק שיתוף, כאשר הרשויות האחראיות על התכנון כשלו בתפקידן. השופטת קיבלה את עדותו של אחיו של התובע, מרואן מועדי, שתיאר בכאב כיצד "ההזנחה ואי ההשקעה במגזר" מאלצות את התושבים לבנות קורת גג ללא היתרים.
בסיכומו של דבר, קיבלה השופטת בסול את התביעה והורתה על פירוק השיתוף במקרקעין בהתאם לתשריט שהכין המומחה קעואר, המשאיר את ביתו של התובע בחזקתו. תוכנית זו אמנם מפצלת את שטחי קק"ל למספר מוקדים, אך המומחה קבע כי קק"ל קיבלה את השטחים האיכותיים ביותר מבחינה טופוגרפית, ולכן אין מקום לפסוק לטובתה תשלומי איזון.
מעבר להפסד הקרקעי, חויבה קק"ל לשלם לתובע הוצאות משפט בסך 15,000 ש"ח. פסק הדין שולח מסר ברור: עידן ה"הסכמים במגירה" של המדינה תם. מי שמחזיק בקרקע ולא דואג לרישום זכויותיו כדין, עלול למצוא את עצמו מול שוקת שבורה, גם אם הוא הגוף החזק ביותר במדינה.
ת"א 54743-10-18
