"יזהר הקונה": בית המשפט דחה תביעה על סך 200 אלף ש"ח שהוגשה באיחור של שבע שנים בגין חריגות בנייה
בפסק דין נוקב, דחה בית משפט השלום בירושלים את תביעתו של רוכש נכס ביישוב קידר, אשר טען כי המוכרת הסתירה ממנו כי הקומה השנייה בבית נבנתה ללא היתר. השופטת ליאת בנמלך קבעה כי הרוכש, שהצהיר כי בדק את הנכס אך הודה שלא עשה זאת, פעל בשיהוי ניכר ובחוסר תום לב, ואף ביצע בעצמו עבירות בנייה בנכס לאחר הרכישה. המוכרת, שיוצגה על ידי עו"ד עודד אפיק, זכתה בהוצאות משפט משמעותיות
בית משפט השלום בירושלים דחה השבוע (21.12.2025) תביעה כספית בסך כ-217 אלף ש"ח שהגיש רוכש דירה נגד המוכרת, בטענה להפרה יסודית של הסכם המכר בשל חריגות בנייה שהתגלו לטענתו בדיעבד. פסק הדין, שניתן על ידי כבוד השופטת ליאת בנמלך, מחדד את חובותיו של רוכש נכס ("יזהר הקונה"), את משמעות הצהרות ה-"As Is", ואת ההשלכות הדרמטיות של השתהות בהגשת תביעה (שיהוי).
הפרשה החלה באוגוסט 2014, אז נחתם הסכם מכר בין התובע, גלעד לוי (ורעייתו דאז), לבין הנתבעת, רויטל שורר, למכירת בית מגורים ברחוב זריחה ביישוב קידר תמורת 1.95 מיליון ש"ח. בהסכם הצהירה המוכרת כי לא ביצעה שינויים המצריכים היתר וכי למיטב ידיעתה אין בנכס חריגות בנייה. מנגד, הצהיר הרוכש כי בדק את הנכס – פיזית, תכנונית ומשפטית – ומצא אותו מתאים לצרכיו.
לטענת התובע, חודשים ספורים לאחר החתימה, בפברואר 2015, גילה שמאי מטעם הבנק למשכנתאות כי לקומה השנייה בבית אין היתר בנייה סופי, אלא "אישור עקרוני" בלבד הדורש הגשת תוכניות חדשות. למרות גילוי זה, הצדדים השלימו את העסקה בשנת 2015, הכספים שולמו והחזקה נמסרה. אלא שבחלוף כשש שנים וחצי, ביולי 2021, "נזכר" התובע לפנות לנתבעת בדרישה לפיצוי המוסכם שנקבע בחוזה בסך 200,000 ש"ח, בטענה כי הצהרתה הייתה שקרית.
הנתבעת טענה כי לא ידעה על כל פגם בהיתר. היא הציגה לבית המשפט תמונה של אישה שסמכה על בן זוגה לשעבר שטיפל בענייני הבנייה, ועל עורכי הדין שליוו את העסקאות בעבר. הנתבעת הדגישה כי החזיקה בידה היתר בנייה רשמי מהמועצה האזורית בו נכתב במפורש "בית מגורים חדש בשתי קומות" בשטח של כ-182 מ"ר.
עוד טענה ההגנה, כי התביעה הוגשה בשיהוי קיצוני שגרם לה נזק ראייתי, וכי הצדדים כבר ליבנו את המחלוקות ביניהם במועד השלמת העסקה ב-2015, תוך הבנה כי הם מוותרים על טענות הדדיות.
השופטת בנמלך דחתה את התביעה מכל וכל, תוך שהיא מותחת ביקורת על התנהלות התובע. בפסק הדין נקבע כי התובע כשל בהוכחת טענתו המרכזית: הוא לא הביא לעדות את השמאי שקבע כי אין היתר, לא הגיש חוות דעת של מהנדס, ואף נמנע מלהגיש את תיק הבניין מהמועצה המקומית, למרות שבית המשפט איפשר לו לעשות זאת.
"התובע לא הרים את הנטל להוכיח שהנתבעת הפרה את ההסכם וכי כללה בו הצהרה שקרית במודע", כתבה השופטת. היא קיבלה את גרסת הנתבעת כי לא ידעה על הבעיה התכנונית, וכי הסתמכה בתום לב על היתר הבנייה שהיה ברשותה.
נקודה משמעותית בפסק הדין נוגעת לפער בין הצהרות התובע בחוזה למציאות. בעוד שבחוזה הצהיר התובע כי "בדק היטב" את הנכס, בבית המשפט הודה: "לא כתבתי את החוזה… חתמתי בלי לקרוא". השופטת ציינה כי לא ייתכן שהתובע יבקש להסתמך על הצהרות המוכרת כלשונו, בעוד הוא מבקש להתעלם לחלוטין מהצהרותיו שלו עצמו.
בית המשפט קיבל את טענת השיהוי של הנתבעת. נקבע כי העובדה שהצדדים השלימו את העסקה ב-2015 למרות המחלוקות, והתובע שתק במשך שנים ארוכות, יצרה מצג של ויתור. יתרה מכך, התברר כי התובע עצמו ביצע בנכס עבירות בנייה לאחר הרכישה, ואף הודה כי השכיר יחידות ללא היתר. "התובע מעיד על עצמו כי הוא לא נרתע מלגור בנכס הכולל עבירות בנייה", ציינה השופטת, וקבעה כי עמידתו על קוצו של יוד כלפי המוכרת נגועה בחוסר תום לב.
סוף דבר התביעה נדחתה במלואה. בית המשפט קבע כי בנסיבות העניין, כולל התנהלותו הדיונית של התובע (שייצג את עצמו בשלבים הסופיים של ההליך לאחר שקודם לכן יוצג על ידי עורכי דין), יש לחייבו בהוצאות משפט ריאליות. התובע חויב לשלם לנתבעת סך של 50,000 ש"ח בגין שכר טרחת עורך דין והוצאות משפט.
ת"א 24895-08-21
