בית המשפט קבע: שוכרים שהפעילו פנסיון כלבים בבית פרטי בניגוד לחוזה – לא יפוצו וישלמו הוצאות
בית משפט השלום בתל אביב דחה תביעה על סך 150,000 ש"ח שהגישו שוכרים נגד בעל בית בפרדס חנה-כרכור. השוכרים טענו כי בעל הבית הפר את החוזה ומנע מהם להפעיל עסק לכלבים, אך השופט אבי כהן קבע כי השוכרים הם אלו שהפרו את ההסכם ברגל גסה, הפעילו פנסיון רועש שהמאיס את חייהם של השכנים, והגישו תביעת סרק. "נדרשת עזות מצח לטעון שהבית אינו ראוי למגורים בעוד מפעילים בו עסק אסור", נכתב בפסק הדין.
פסק דין נוקב שניתן השבוע בבית משפט השלום בתל אביב-יפו משרטט את הגבולות הברורים בין שימוש סביר במושכר לבין הפרה בוטה של חוזה שכירות, ומעביר מסר חד משמעי לשוכרים המבקשים להפוך נכס למגורים לעסק רועש ללא היתר מפורש. השופט אבי כהן דחה מכל וכל את תביעתם של בני זוג, שוכרי בית דו-משפחתי בפרדס חנה-כרכור, אשר תבעו את בעל הנכס בטענה להפרת חוזה ונזקים כספיים, וקבע כי דווקא הם היו הצד המפר.
הפרשה החלה באוקטובר 2024, אז חתמו התובעים, פבל מרמילשטיין וגל מעיין, על חוזה שכירות מול בעל הנכס, דוד אלקיים. הנכס המדובר הוא בית דו-משפחתי חדש לחלוטין. על פי הסכם השכירות, מטרת השכירות הוגדרה למגורים בלבד, אך בנספח מיוחד שנערך בכתב יד, הסכים המשכיר לבקשת השוכרים לפתוח "מספרה לכלבים" בחניה, בכפוף לתיאום בטיחותי.
אולם, בפועל, התמונה הייתה שונה לחלוטין. השוכרים לא הסתפקו במגורים או במספרה, אלא הפעילו בנכס "פנסיון לכלבים" – עסק הכולל אירוח ולינה של כלבים זרים בתשלום. הפעילות האינטנסיבית יצרה מטרדי רעש וריח קשים, שהובילו לתלונות חוזרות ונשנות מצד השכנים, ואף לתלונות במשטרה. בעקבות הפרות אלו וההפרעה לשכנים, היחסים בין הצדדים עלו על שרטון. בעל הנכס נאלץ להגיש תביעת פינוי נגד השוכרים (הליך נפרד שהסתיים בהסכמה על עזיבתם), אך השוכרים לא אמרו נואש והגישו תביעה כספית בסך 150,000 ש"ח נגד בעל הבית.
בתביעתם, טענו השוכרים כי בעל הבית ידע והסכים מראש לניהול פנסיון כלבים בנכס, וכי סירובו המאוחר מהווה הפרת חוזה שגרמה להם נזקים כלכליים כבדים. עוד טענו כי הבית היה "בלתי ראוי למגורים" וסבל מליקויים שונים. כדי לבסס את טענתם בדבר "הסכמה שבעל פה", צירפו השוכרים הקלטות של שיחות ומפגשים שניהלו עם בעל הבית, חלקן הוקלטו בסתר.
השופט אבי כהן, בפסק דין מנומק ומפורט, דחה את גרסת השוכרים אחת לאחת. בלב ההכרעה עמדה הקביעה העובדתית כי מעולם לא ניתנה הסכמה לניהול פנסיון.
"תמהני תמיהה רבה על התובעים" כתב השופט כהן, בציינו כי השוכרים כבר "נכוו" בעבר בנכס קודם אותו נאלצו לעזוב בשל סכסוך עם שכנים על רקע דומה של גידול כלבים. השופט הבהיר כי לאור עברם, היה מצופה מהם לעגן הסכמה חריגה כמו ניהול פנסיון בלב שכונת מגורים בחוזה מפורש וכתוב, ולא להסתמך על אמירות עמומות. העובדה שבחוזה נכתב במפורש היתר ל"מספרה" אך לא ל"פנסיון", מחזקת את המסקנה שפנסיון מעולם לא אושר.
יתרה מכך, התברר כי אמה של אחת התובעות, שהיא עורכת דין במקצועה, נכחה במעמד החתימה ואף חתמה כערבה. השופט ציין כי לו הייתה הסכמה אמיתית לפנסיון, חזקה על עורכת הדין שהייתה דואגת לציין זאת בחוזה.
באורח אירוני, דווקא הראיות שהגישו השוכרים – אותן הקלטות סתר ותכתובות וואטסאפ – שימשו את בית המשפט כדי לקעקע את אמינותם. השופט ציין כי בהקלטות נשמע בעל הבית, דוד אלקיים, כאדם "הגון, רגיש, עדין ומתחשב", אשר חוזר ואומר באופן עקבי כי מעולם לא אישר פנסיון וכי "פנסיון זה לא הגיוני לעשות בבית פרטי". בית המשפט קבע כי התובעים ניסו ליצור מצג שווא של הסכמה, בעוד שבזמן אמת הם ידעו שהם פועלים בניגוד לחוזה.
בנוגע לטענת השוכרים כי הבית היה "בלתי ראוי למגורים", השופט כהן לא חסך במילים קשות. הוא הגדיר את הטענה כ"טענת סרק" וציין כי מדובר בבית חדש לחלוטין. "נדרשת עזות מצח מצד התובעים להעלות טענה של בית שאינו ראוי למגורים כביכול, לאחר שהם, במו ידיהם ובאופן אסור חוזית, עשו באותו בית שימוש של פנסיון לכלבים", נכתב בפסק הדין.
עוד הדגיש השופט את עדותה של הדיירת ביחידת המרתף (יחידה נפרדת בנכס), אשר העידה לטובת בעל הבית. הדיירת סיפרה כי ידעה על כוונה לפתוח מספרה, אך לא פנסיון, וכי בעל הבית – לו היה יודע על הכוונה לפתוח פנסיון – היה ודאי מעדכן אותה בשל ההשלכות על איכות חייה. עדות זו חיזקה את המסקנה כי השוכרים הסתירו את כוונותיהם האמיתיות.
בסיכומו של דבר, נקבע כי השוכרים הם אלו שהפרו את החוזה, הן בשימוש האסור במושכר והן ביצירת מטרדים לשכנים. השופט קבע כי עזיבתם המוקדמת את הנכס לא נבעה מהפרות של המשכיר, אלא כתוצאה ישירה של התנהלותם הכוחנית והפרת החוזה על ידם, שאילצה את בעל הבית לפעול לפינויים.
לאור כל האמור, בית המשפט דחה את התביעה במלואה. מעבר לדחיית התביעה, חויבו התובעים לשלם לנתבע הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסכום של 20,000 ש"ח.
פסק הדין מהווה תזכורת חשובה לציבור השוכרים והמשכירים: חוזה שכירות הוא מסמך מחייב, ושינוי ייעוד של נכס – בוודאי למטרות עסקיות בעלות השלכות סביבתיות כמו פנסיון לבעלי חיים – חייב להיעשות בהסכמה מפורשת, ברורה ובכתב. ניסיון לכפות מציאות עסקית על בעל נכס ועל סביבת המגורים ללא עיגון חוזי, סופו שיתברר בבית המשפט כהימור יקר וכושל.
ת"א 71100-01-25
