סוף לסאגה ביפו: בית המשפט הכריע במחלוקת הנדל"ן שנמשכה כמעט יובל שנים
פסק דין דרמטי בבית המשפט המחוזי בתל אביב שם סוף לסכסוך היסטורי בין שתי משפחות על נכס ביפו. המוקד: פסק דין משנת 1997 שקבע כי אי-תשלום יתרת התמורה יביא לביטול העסקה. השופט גונטובניק דחה את טענות ההתיישנות וקבע: "הסכם המכר בטל ומבוטל"
בפסק דין שניתן בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, הכריע כבוד השופט גרשון גונטובניק בסכסוך מקרקעין סבוך ויוצא דופן שנמשך עשרות שנים, וראשיתו עוד בשנות השישים של המאה הקודמת. המקרה, המשלב היסטוריה תל-אביבית, טרגדיות משפחתיות וסוגיות משפטיות מורכבות של התיישנות ופרשנות חוזים, הגיע לסיומו בקביעה חד משמעית המבטלת עסקת מקרקעין שנחתמה לפני 43 שנים.
שורשי הפרשה נטועים ביפו של שנות ה-60, אז ניהלו המנוחים משה גריידי ויוסף כהן מסעדה משותפת ברחוב הדואר. השותפות העסקית הובילה לרכישת הנכס במשותף בשנת 1977, בחלוקה שווה. אלא שבשנת 1982, על רקע התדרדרות במצבו הבריאותי של גריידי ולאחר פטירת רעייתו, נחתם הסכם בו מכר גריידי את חלקו לשותפו כהן.
העסקה, כך התברר, לא הושלמה מעולם בצורה חלקה. סכסוך משפטי פרץ בין הצדדים בשנות ה-90, והוביל לפסק דין בשנת 1997 שניתן על ידי סגן הנשיא דאז, השופט משה טלגם ז"ל. באותו פסק דין נקבע כי כהן שילם רק כ-55% מהתמורה, וכי עליו להשלים את היתרה בתוך שישה חודשים. השופט טלגם קבע אז מנגנון ברור: "אם לא יעמוד התובע בחיוביו – יותר החוזה".
כאן מתחילה התעלומה המשפטית שהובילה להליך הנוכחי: במשך 26 שנים מאז פסק הדין ההוא, איש לא עשה דבר. כהן לא שילם את היתרה, גריידי (ויורשיו) לא דרשו את ביטול ההסכם, והנכס נותר רשום פורמלית על שם הבעלים המקורי ממנו נרכש הנכס בשנות ה-70. שני השותפים המקוריים הלכו לעולמם, והותירו את הסבך המשפטי ליורשיהם.
בשנת 2023 החליטו יורשי גריידי, מלהגיש תביעה לסעד הצהרתי שיקבע כי ההסכם בטל. מנגד, יורשי כהן טענו להתיישנות. לטענתם, חלפו למעלה מ-25 שנה (תקופת ההתיישנות במקרקעין מוסדרים או בפסקי דין הטעונים ביצוע), ולכן לא ניתן כעת "להעיר מתים" ולבטל את העסקה. עוד טענו כי הביטול היה מותנה בהשבת הכספים ששולמו בעבר – דבר שלא קרה.
השופט גונטובניק, בפסק דין מנומק ומעמיק, דחה את טענות ההגנה וקיבל את התביעה. השופט ניתח את פסק הדין ההיסטורי משנת 1997 וקבע כי מדובר ב"פסק דין שלפי תוכנו אינו טעון ביצוע", אשר לפי חוק ההתיישנות – אינו מתיישן לעולם.
"ההוראה שבפסק הדין קובעת את התוצאה של אי עמידה בחובה – התרת החוזה, קרי בטלותו", כתב השופט גונטובניק. הוא הסביר כי הקביעה השיפוטית מ-1997 יצרה מנגנון אוטומטי: ברגע שחלפו ששת החודשים והתשלום לא הועבר, החוזה בוטל מעצמו. אין צורך בפעולה אקטיבית נוספת כדי להפוך אותו לבטל, אלא רק בהצהרה המאשרת את המצב המשפטי הקיים. משכך, יורשי גריידי לא "ישנו על זכויותיהם" באופן שמונע מהם סעד, אלא המציאות המשפטית היא שההסכם פשוט פקע.
סוגיה מרכזית נוספת שנידונה הייתה האם ביטול החוזה היה תלוי בהשבת הכספים ששילם כהן המנוח. הנתבעים טענו ל"חיובים שלובים" – כלומר, אי אפשר לבטל את החוזה בלי להחזיר את הכסף. השופט גונטובניק דחה פרשנות זו. בהסתמך על ספרות משפטית (פרידמן וכהן, שלו וצמח), קבע השופט כי מדובר ב"חיובים עצמאיים". השופט טלגם המנוח לא התנה את הביטול בהשבה. הביטול הוא תוצאה ישירה של ההפרה (אי התשלום), ואילו ההשבה היא זכות נפרדת העומדת לרוכש, אך אינה תנאי לביטול.
"שעה ששני הצדדים לקו במחדל, אינני סבור שיש לשנות את הוראות פסק הדין מבסיסו", פסק השופט. "אין מקום למנוע את ביטול ההסכם שעה שחלק כה נכבד מהתמורה שבבסיסו לא שולם". השופט אף ציין את האינטרס הציבורי בתיקון הרישום, שכן המצב הנוכחי בו הנכס רשום על שם אדם שלישי (מר וול) שכלל אינו צד לסכסוך, אינו משקף את המציאות.
בסיכומו של דבר, הצהיר בית המשפט על בטלות הסכם המכר משנת 1982. משמעות הדבר היא שהנכס יחזור לבעלות משותפת של שתי המשפחות (50% לכל צד), כפי שהיה לפני ניסיון המכירה הכושל. השופט ציין כי יורשי כהן עדיין רשאים, עקרונית, לתבוע את השבת הכספים ששולמו (בכפוף לדיני ההתיישנות הרלוונטיים לגבי חוב כספי), אך זהו הליך נפרד.
לאור הסכמת הצדדים לברר את המחלוקת בדרך של סיכומים ללא הוכחות, פסק השופט הוצאות מתונות יחסית. הנתבעים חויבו לשלם לתובעים את אגרת המשפט ושכר טרחת עו"ד בסך 20,000 ש"ח בתוספת מע"מ. פסק הדין מהווה תזכורת מהדהדת לכך שפסקי דין, גם אם מעלים אבק בארכיונים, עשויים להישאר בתוקף נצחי כאשר הם קובעים סטטוס משפטי, וכי הזנחה של הסדרה רישומית במקרקעין אינה פותרת את הבעיות, אלא רק מורישה אותן לדורות הבאים.
ת"א 43957-09-23
