"אילו הגונה הייתה דרכו, לא היה מחריש": כך ניסה יזם נדל"ן לחמוק מתשלום מיליונים על דופלקס יוקרתי בת"א ש"נעלם"
בית משפט השלום בתל אביב מתח ביקורת חריפה על התנהלותו של בעל זכויות בפרויקט יוקרה ברחוב הירקון, אשר התחייב לשלם אחוזים ממכירת דופלקס לשותפו, אך בפועל פיצל את הנכס לשתי דירות ללא ידיעת הזכאי – וטען כי הדופלקס "אינו קיים". השופט אביים ברקאי דחה את הטענות היצירתיות, קבע כי מדובר בהסתרה מכוונת וחייב את הנתבע בתשלום של כ-1.2 מיליון ש"ח בצירוף ריבית והצמדה של כעשור
פסק דין חריף ומנומק שניתן ביום 28 בדצמבר 2025 בבית משפט השלום בתל אביב-יפו, חושף טפח מהתנהלות עסקית סבוכה בפרויקט נדל"ן יוקרתי בתל אביב, ומעביר מסר חד משמעי ליזמים ובעלי נכסים: לא ניתן להשתמש בלהטוטים תכנוניים כדי לחמוק מהתחייבויות חוזיות. כבוד השופט אביים ברקאי קיבל את תביעתה של חברת "קאסה איטליאנה בע"מ" נגד מרסל אנגלשטיין, וחייב אותו לשלם סכומי עתק לאחר שקבע כי התנהלותו לקתה בחוסר הגינות בולט.
הפרשה מתמקדת בבניין יוקרה הממוקם ברחוב אהרונסון פינת רחוב הירקון בתל אביב ("פרויקט הרב קוק"). התובעת, חברת "קאסה איטליאנה" בבעלות ג'וליו חסן, והנתבע אנגלשטיין, היו חלק מקבוצת בעלי זכויות במקרקעין. בשנת 2013, על מנת לאזן פערים בחלוקת הזכויות ביניהם, חתם אנגלשטיין על כתב התחייבות, במסגרתו הבטיח לשלם לקאסה איטליאנה סך של 5.5% מהתמורה שתתקבל ממכירת "דירת הדופלקס" שהוקצתה לו בקומות 14-15 של המגדל.
הסלע במחלוקת התגלה לאחר השלמת הבנייה. בעוד שבהיתר הבנייה המקורי משנת 2014 אכן תוכננה דירת דופלקס מפוארת המשתרעת על פני שתי קומות, התברר כי בשנת 2015 פעל אנגלשטיין לשינוי ההיתר. במסגרת השינוי, בוטל הדופלקס, ובמקומו נבנו שתי דירות נפרדות (אחת בכל קומה), אשר נמכרו לצדדים שלישיים בסכום כולל של כ-21.5 מיליון ש"ח.
הנתבע, אנגלשטיין, סירב להעביר את התשלום המובטח. בקו הגנה משפטי יצירתי, טען כי ההתחייבות הייתה לתשלום מתוך תמורת "הדופלקס". מכיוון שבפועל לא נבנה דופלקס אלא שתי דירות נפרדות ששטחן הכולל גדול יותר, הרי שההתחייבות המקורית אינה רלוונטית כלשונה. לחלופין, טען כי יש לחשב את התשלום לפי "שווי תיאורטי" של דופלקס אילו היה נבנה (שהוערך על ידו בכ-17.5 מיליון ש"ח בלבד), ואף העלה טענות קיזוז שונות.
השופט ברקאי לא חסך שבטו מהתנהלות הנתבע. בפסק הדין חזר השופט כמומנט מוביל על הביטוי "אילו הגונה הייתה דרכו של אנגלשטיין", ופירט כיצד הנתבע הסתיר את שינוי ההיתר משותפו בזמן אמת. "אילו הגונה הייתה דרכו", כתב השופט, "לא היה יושב ומחריש, מכמין ומסתיר את השינוי שערך בהיתר… תחת זאת, החליט אנגלשטיין לחמוק מתשלום, להסתיר את פרשת שינוי ההיתר על ידו ולהעלות בדיעבד טענות חדשות המבקשות לגזול, כך ממש, מקאסה איטליאנה את אשר התחייב לשלם".
בית המשפט קבע עובדתית כי השינוי התכנוני נעשה ללא ידיעת התובעת, וכי שתי הדירות החדשות החליפו פונקציונלית וכלכלית את הדופלקס המקורי. עדויות שנשמעו במשפט, כולל זו של בנו של הנתבע, אישרו כי לא נמסרה הודעה מסודרת לתובעת על הפיצול וממילא לא התבקש אישורה. השופט דחה את הניסיון להסתמך על חוות דעת שמאית תיאורטית שהגיש הנתבע, לאחר שהתברר בחקירה הנגדית כי השמאי מטעמו כלל לא ביקר בנכס ולא ראה את המפרט הטכני שלו.
בניסיון לצמצם את חבותו, הגיש אנגלשטיין תביעה שכנגד וטענות קיזוז בסך של כמיליון ש"ח, בטענה ל"ניוד שטחים" שנעשה בעבר ולבנייה לא חוקית שביצעה לכאורה התובעת בשטחי המסחר. השופט ברקאי דחה טענות אלו אחת לאחת.
לגבי טענות הקיזוז הנוגעות לניוד שטחים, נקבע כי מדובר בטענות שהתיישנו, שכן העילה להן נולדה עוד בשנת 2013. בית המשפט ציין כי אנגלשטיין "נזכר" בטענות אלו רק כקו הגנה, מבלי שטרח להגיש בגינן תביעה בזמן אמת. ביחס לתביעה שכנגד שעסקה בבנייה בקומה המסחרית, נקבע כי מדובר בתביעה קניינית במהותה שאינה בסמכותו של בית משפט השלום, וכי לגופו של עניין מדובר בשטח פרטי בבעלותו של מר חסן, ולא ברכוש משותף כפי שניסה הנתבע לטעון.
בסיכומו של דבר, קיבל בית המשפט את עמדת התובעת במלואה (למעט רכיב המע"מ). נקבע כי בסיס החישוב לתשלום יהיה המחיר בו נמכרו שתי הדירות בפועל (כ-21.5 מיליון ש"ח).
השופט ברקאי חייב את אנגלשטיין לשלם לקאסה איטליאנה סך של כ-1,183,380 ש"ח (קרן), כאשר לסכום זה יתווספו הפרשי הצמדה וריבית כחוק משנת 2016 ועד היום – מה שצפוי להגדיל את הסכום הסופי באופן משמעותי. בנוסף, חויב אנגלשטיין בהוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 129,000 ש"ח בגין דחיית הגנתו ודחיית התביעה שכנגד.
ת"א 16096-06-21
