דרמה בשוק הנדל"ן הירושלמי: ביהמ"ש המחוזי קבע כי קבוצת הלווים והיזמים הם "ישות כלכלית אחת" – וביטל חיוב ריביות לשנים בשל התנהלות בחוסר תום לב
בפסק דין מקיף ומנומק שניתן בשבוע שעבר, עשה השופט אלעזר נחלון סדר בסכסוך המורכב בין חברי קבוצת רכישה לבין בני משפחת ברזלי, ששימשו הן כמלווים והן כקבלנים. נפסק: הנתבעות הפרו את חוק אשראי הוגן ומנעו מחברי הקבוצה לפרוע את חובם, ולכן לא יזכו בריבית על תקופה של חמש שנים. מנגד, נקבע כי התובעים חבים בחוב הכולל של הקבוצה "יחד ולחוד" וכי ויתור הטענות עליו חתם הוועד מחייב אותם
בית המשפט המחוזי בירושלים פרסם בשבוע שעבר (24.12.2025) פסק דין משמעותי הנוגע ליחסי הכוחות בין קבוצות רכישה לבין גורמים מממנים ומבצעים, אשר שופך אור על חובות הגילוי, מגבלות הריבית ותום הלב הנדרש מצד מלווים חוץ-בנקאיים. פסק הדין, שניתן על ידי כבוד השופט אלעזר נחלון, מסיים סאגה משפטית ארוכה בין מספר חברי קבוצת רכישה (משפחת מדיצ'י ואח') לבין חברות וגורמים הקשורים למשפחת ברזלי, ששימשו ב"כובעים מתחלפים" כמלווים, רואי חשבון וקבלנים בפרויקט.
תחילת הפרשה בשנת 2011, אז התארגנה קבוצת רכישה להקמת פרויקט מגורים. לאחר שהקבוצה נקלעה לקשיים ולא הצליחה להשיג מימון בנקאי, נכנסו לתמונה הנתבעות – חברות הקשורות לבני משפחת ברזלי. בשנת 2015 נחתמו מערכת הסכמים: הסכמי הלוואה עם חברת ראיית החשבון ודפנה ברזלי, והסכם ביצוע עם חברת הבנייה "אחוזת עדי", הקשורה אף היא למשפחה. הפרויקט, שהסתיים באיחור של כשנתיים (טופס 4 ניתן רק ב-2019), הותיר את הדיירים עם דרישות חוב עצומות, ריביות גבוהות וטענות לקיזוזים הדדיים.
בלב הסכסוך עמדה דרישת התובעים, שביקשו להסיר את השעבודים (המשכנתאות) שנרשמו על דירותיהם תמורת תשלום חלקם היחסי בחוב. מנגד, הנתבעות התעקשו כי החבות היא "יחד ולחוד", וסירבו לשחרר את הנכסים עד לפירעון חובות כלל הקבוצה, תוך שהן דורשות ריביות עתק.
אחת הקביעות הדרמטיות בפסק הדין נוגעת לזהות הנתבעות. השופט נחלון אימץ את חוות דעת המומחה מטעם בית המשפט וקבע כי יש לראות בכל הנתבעות – המלוות והקבלנית – כ"ישות כלכלית עסקית אחת". בית המשפט דחה את הניסיון לייצר הפרדה מלאכותית בין הגוף המממן לגוף המבצע, וקבע כי מדובר ב"הסכם משולב של הקמת פרויקט באשראי הנושא ריבית, תחת אותו גורם". משמעות הקביעה היא שניתן לייחס למלוות מחדלים של הקבלנית, ולבצע קיזוזים בין החובות, לו היו כאלה עומדים לזכות התובעים.
במישור הפיננסי, פסק הדין מהווה כתב אישום חריף נגד התנהלות הנתבעות. בית המשפט קבע כי הריביות שנגבו בהסכם ההלוואה הראשון (15% ריבית בסיס ו-20% ריבית פיגורים) חרגו מהמותר בחוק אשראי הוגן, והורה על הפחתתן לגובה המקסימלי המותר בחוק.
יתרה מכך, השופט נחלון מתח ביקורת נוקבת על סירובן של הנתבעות להנפיק "מכתבי כוונות" ולאפשר לתובעים לפרוע את חובם האישי ולהסיר את השעבוד מהדירות. הנתבעות דרשו סכומים מופרכים, לעיתים גבוהים משווי הדירה עצמה, כתנאי להסרת המשכנתא, בניגוד להסכמים שקבעו מנגנון של "כרטסת" ושעבוד פרטני. "הנתבעות התנהלו בניגוד להוראות ההסכמים והדין", כתב השופט, וקבע סנקציה כואבת: התובעים יהיו פטורים מתשלום ריבית כלשהי על חובם החל מיום 24.7.2020 ועד למועד מתן פסק הדין. מדובר בוויתור על כחמש וחצי שנות ריבית, סכום שעשוי להגיע למיליוני שקלים, זאת כפיצוי על הנזק שנגרם לתובעים מכך שנמנע מהם למכור את דירותיהם או למחזר את החוב בזמן אמת.
למרות הביקורת על הנתבעות, פסק הדין לא קיבל את כל טענות התובעים. ראשית, בית המשפט דחה את הטענה כי החבות של כל דייר היא נפרדת ("לחוד"). נפסק כי על פי לשון ההסכמים, האחריות לחוב הכולל נותרת "יחד ולחוד", אם כי לצורך הסרת השעבוד מהדירה הספציפית, די בתשלום החלק היחסי.
שנית, התובעים לא יוכלו לקזז מחובם פיצויים בגין האיחור במסירת הדירות (עיכוב של כשנתיים). הסיבה לכך היא "כתב ויתור טענות" עליו חתם ועד הקבוצה מול הקבלנית בשנת 2019, בתמורה להזרמת כספים לצורך קבלת טופס 4. השופט קבע כי גם אם הוועד לא קיבל הסמכה פורמלית באסיפה, התנהלות חברי הקבוצה (שתיקה בקבוצת הווטסאפ והנאה מתוצאות הוויתור – קבלת הדירות) מהווה אשרור בדיעבד של ההסכם ומחייבת אותם.
בסיכומו של דבר, נקבע כי יש לערוך חישוב מחודש של החוב. החישוב יתבסס על קרן החוב המקורית, אך ינכה ממנה את הריביות העודפות שנגבו בניגוד לחוק, יזכה את התובעים בריביות על כספי ה"עיכבון" שהועברו לקבלן שלא כדין, ובעיקר – יפטור אותם מתשלום ריביות משנת 2020 ואילך. לאור התוצאה המעורבת, בה התקבלו חלק מטענות התובעים וחלק מטענות ההגנה, ונוכח הביקורת על התנהלות הנתבעות במהלך המשפט, קבע בית המשפט כי כל צד יישא בהוצאותיו.
ת"א 46640-02-22
