הקבלן דרש את הגג וזכויות הבנייה בחיפה – בית המשפט הכריע: "הגג הוא רכוש משותף של הדיירים"
בפסק דין מנומק שניתן ביום האחרון של שנת 2025, דחה בית המשפט המחוזי בחיפה את תביעת חברת הבנייה מ. ציג בע"מ נגד דיירים בבניין ברחוב ח'ורי. השופט קבע כי בהעדר החרגה מפורשת במפרט, הגג וזכויות הבנייה שייכים לכלל הדיירים ולא לקבלן, ומתח ביקורת על הניסיון לנכס זכויות קנייניות ללא עיגון חוזי ברור.
בפסק דין עקרוני שניתן ביום 31 בדצמבר 2025, דחה בית המשפט המחוזי בחיפה את תביעתה של חברת הבנייה "מ. ציג בע"מ" נגד שמונה דיירים בבניין מגורים ברחוב ח'ורי 19 בחיפה. במרכז הסכסוך עמדה דרישת החברה הקבלנית להכיר בה כבעלת הזכויות הבלעדית בגג הבניין (במפלס 29.7) ובזכויות הבנייה הנותרות, במטרה להקים שתי דירות נוספות. השופט מאזן דאוד, שישב בדין, דחה את כל טענות החברה והבהיר את הכללים הנוקשים הנוגעים להוצאת שטחים מהרכוש המשותף.
השתלשלות העניינים החלה עוד בשנות ה-90. "העמותה לשיכון ורווחה חברתית לערביי חיפה" יזמה הקמת בניין מגורים כדי לסייע בפתרון מצוקת הדיור בעיר. לאחר שקבלן קודם כשל, נחתם במרץ 1998 הסכם התקשרות עם התובעת, חברת מ. ציג בע"מ, להשלמת הפרויקט.
במשך שנים ארוכות התנהלו מחלוקות סביב הזכויות בגג הבניין. החברה הקבלנית טענה כי מכוח הסכם ההתקשרות, ייפוי הכוח הבלתי חוזר וההסכמים שנחתמו מול הדיירים ("ההסכמים המשולשים"), הוקנו לה הזכויות הבלעדיות בגג ובאחוזי הבנייה הנותרים. החברה אף הציגה מסמך ויתור עליו חתמו כ-40 דיירים אחרים בבניין, וביקשה מבית המשפט לכפות גם על שמונת הנתבעים, שסירבו לחתום, לוותר על זכויותיהם לטובת החברה.
לטענת מנהל החברה, מוניר מטאנס, הדיירים נתנו את הסכמתם לכך שהעמותה תנצל את זכויות הבנייה המקסימליות, והוא, כמי שמימן ותכנן את הפרויקט, זכאי ליהנות מכך. בעדותו בבית המשפט טען מטאנס בלהט: "הזכויות הן שלי, אני שילמתי עליהן… אני תכננתי, אני עשיתי את הכל".
השופט מאזן דאוד לא קיבל את גרסת הקבלן. בפסק הדין הובהר כי גג של בית משותף (או בית המיועד להירשם ככזה) הוא "רכוש משותף" מעצם הגדרתו בחוק המקרקעין. כדי להוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהצמידם לדירה מסוימת או להשאירם בידי הקבלן, נדרש לעמוד במבחן דו-שלבי קפדני: ראשית, לסווג את הנכס, ושנית – לבדוק האם נגרע כדין.
בית המשפט הדגיש כי לפי חוק המכר (דירות), מוכר המבקש להוציא חלקים מהרכוש המשותף חייב לעשות זאת באופן מפורש, קונקרטי וברור בתוך המפרט או במסמך המצורף לחוזה המכר. השופט דאוד קבע כי במקרה זה, "לא צורף מפרט המעיד על הוצאת הגג מהרכוש המשותף כלל ועיקר", וכי הסכמים הכוללים סמכויות כלליות ועמומות לשינויים אינם מספיקים כדי לשלול מהדיירים את קניינם.
בפסק הדין נמתחה ביקורת על עדותו של מנהל התובעת, שהתקשה להצביע על סעיף ספציפי בהסכמים שמקנה לו את הגג. כשנשאל על ידי בית המשפט היכן ויתרו הדיירים על הגג, הפנה המנהל לסעיפים כלליים בתקנון, אך לא הצליח להציג ויתור מפורש של הדיירים הספציפיים. השופט קבע: "לא ניתן להוציא את הגג מן הרכוש המשותף ללא הצמדתו לדירה בבניין… הקבלן לא הציג מסמכים המעידים על שימוש בטכניקת 'הקולב המשפטי'".
סוגיה נוספת שנדונה הייתה הבעלות על זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות. השופט הבהיר כי זכויות אלו נובעות מהבעלות בקרקע וברכוש המשותף. מאחר שהגג נקבע כרכוש משותף של כלל הדיירים, גם זכויות הבנייה עליו שייכות להם במשותף. השופט דחה את הטענה כי ייפוי הכוח שניתן לקבלן לטיפול בהיתרי בנייה מהווה הקניה של זכויות הקניין עצמן.
חיזוק משמעותי לעמדת הדיירים הגיע דווקא מעדותו של עו"ד גסאן אבו ורדה, שליווה את העמותה בפרויקט. עו"ד אבו ורדה העיד כי זכויות הבנייה והפרויקט היו שייכים "אך ורק ובלעדית לעמותה ולא לשום גורם אחר", וכי מטרת העמותה הייתה לשרת את הדיירים ולא להעשיר צד שלישי. השופט אימץ עדות זו במלואה וקבע כי הניסיון של הקבלן לייחס לעצמו את זכויות העמותה הוא פרשנות שגויה.
מעבר לניתוח החוזי, השופט דאוד ציין כי קיים "השתק שיפוטי". בהליך קודם שהתנהל בשנת 2018 (ה"פ 40048-12-17), הוסכם בפשרה – לה היה שותף גם מנהל התובעת – כי הגג יירשם כרכוש משותף. השופט קבע כי מנהל החברה מנוע כעת מלטעון טענה הפוכה מזו שהסכים לה בעבר.
בנוסף לדרישות הקנייניות, דחה בית המשפט גם את טענות החברה לחובות כספיים של הדיירים בגין הלוואות שנלקחו. נקבע כי הדיירים שילמו את מלוא התמורה עבור דירותיהם ואינם נושאים באחריות אישית להתחייבויות העמותה או הקבלן.
בסיכומו של דבר, התביעה נדחתה במלואה. החברה הקבלנית חויבה לשלם לנתבעים הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של כ-16,000 ש"ח בתוספת מע"מ.
ת"א 42238-07-22
