ניצחון מר-מתוק: ביהמ"ש פסל "סעיף פטור" של קבלן בגין שינויי דיירים – אך שלל פיצוי על איחור במסירה בשל מחדל ראייתי
בית משפט השלום בתל אביב קבע כי חברת הבנייה "אלציון עולה" אחראית לאיחור של כ-17 חודשים במסירת דירה, ודחה את טענותיה ל"כוח עליון" ולעיכוב בשל שינויים שביצעו הרוכשים. עם זאת, הרוכשים הפסידו מאות אלפי שקלים שנתבעו כדמי שכירות, רק משום שהסתמכו על "מודעות אינטרנט" במקום להגיש חוות דעת שמאי. התוצאה: במקום כ-377 אלף ש"ח, יפוצו התובעים בכ-78 אלף ש"ח בלבד.
פסק דין שניתן לאחרונה (1.12.2025) בבית משפט השלום בתל אביב-יפו, מפי כבוד השופט אבי כהן, מספק שיעור מאלף הן ליזמי נדל"ן והן לרוכשי דירות. מצד אחד, בית המשפט העביר מסר חד משמעי לקבלנים: לא ניתן להסתתר מאחורי סעיפים חוזיים עמומים המאפשרים דחייה בלתי מוגבלת של מועד המסירה בגין "שינויי דיירים". מצד שני, פסק הדין מהווה תמרור אזהרה בוהק לתובעים: גם אם הצדק עמכם, ללא הוכחת גובה הנזק באמצעות חוות דעת מקצועית – לא תקבלו פיצוי.
עניינה של התביעה בדירת מגורים בראשון לציון שנרכשה על ידי בני הזוג חסון (המנוח מאיר חסון ז"ל ורעייתו מרים) מהחברה הקבלנית "אלציון עולה בע"מ". על פי הסכם המכר, הדירה הייתה אמורה להימסר לרוכשים עד ליום 30.11.2019. בפועל, המפתח נמסר רק ביום 5.5.2021 – איחור משמעותי של כ-17 חודשים וחמישה ימים.
החברה הקבלנית התגוננה בשלל טענות בניסיון להסיר מעצמה אחריות לאיחור. בין היתר, טענה החברה ל"כוח עליון" בדמות שינוי נהלים פתאומי בעיריית ראשון לציון ומגפת הקורונה. בנוסף, נתלתה החברה בסעיף 12.5 להסכם המכר, הקובע כי הזמנת שינויים בדירה עלולה לגרור דחייה במועד המסירה, וטענה כי השינויים שביקשו התובעים הם שגרמו לעיכוב.
השופט אבי כהן דחה את טענות ההגנה אחת לאחת. לגבי טענת ה"כוח העליון", נקבע כי החברה לא הציגה ולו מסמך רשמי אחד המעיד על שינוי הנהלים הנטען בעירייה, ואף לא הוכיחה כיצד השפיעה הקורונה בפועל על קצב הבנייה באתר הספציפי. השופט מתח ביקורת על התנהלות הנתבעת, שציינה כי "לא צריך לזמן" גורמים מהעירייה להוכחת הטענה.
אחת הקביעות החשובות בפסק הדין נוגעת לניסיונם של קבלנים לפטור את עצמם מפיצוי בטענה ששינויים בדירה מעכבים את המסירה. השופט כהן קבע כי סעיף 12.5 בחוזה, המאפשר לקבלן לדחות את המסירה ללא נקיבת זמן מוגדר וללא מנגנון ברור, מהווה "תניית פטור בלתי חוקית".
בית המשפט הסתמך על הלכת "שמש" של בית המשפט העליון, והבהיר: כדי שדחייה תהיה תקפה, יש לקבוע מועד מסירה חדש וברור. המצב בו הקבלן שומר לעצמו שיקול דעת בלעדי לדחות את המסירה ללא הגבלה, פוגע בוודאות של הרוכש ומנוגד לחוק המכר. החברה לא הציגה יומני עבודה או חוות דעת הנדסית שיוכיחו כי השינויים הספציפיים אכן גרמו לעיכוב כלשהו.
למרות שהוכח שהקבלן אחראי לאיחור, ולמרות שלפי חוק המכר מגיע לרוכשים פיצוי מוגדל (פי 1.5 ופי 1.25) עבור תקופת האיחור, בית המשפט דחה את רכיב התביעה המרכזי שעמד על כ-199,000 ש"ח בגין דמי שכירות.
הסיבה לכך היא פרוצדורלית-ראייתית אך קריטית: התובעים לא צירפו חוות דעת של שמאי מקרקעין להוכחת גובה דמי השכירות הראויים של "דירה דומה בגודלה ובמיקומה". במקום זאת, הם הסתפקו בצירוף צילומים של שתי מודעות מאתרי אינטרנט ("מדלן" ו"הומלס") והעריכו בעצמם את שווי השכירות ב-8,500 ש"ח לחודש.
השופט כהן הבהיר כי בית המשפט אינו יכול "לנחש" או לקבוע את גובה הפיצוי על בסיס "מאוויי ליבם" של התובעים או על סמך מודעות אקראיות של מחירים מבוקשים, שאינן משקפות בהכרח עסקאות שבוצעו בפועל. בהיעדר תשתית מקצועית מינימלית, ומאחר שהתובעים יכלו בנקל להביא שמאי מטעמם אך בחרו שלא לעשות כן, נקבע כי לא ניתן לפסוק פיצוי בדרך של אומדנה. "למרבה הצער", כתב השופט, דין רכיב זה להידחות.
בניגוד לנושא האיחור, בכל הנוגע לליקויי הבנייה הציגו התובעים חוות דעת מומחים סדורות (דוחות בדק בית) שלא נסתרו על ידי הנתבעת. בית המשפט אימץ את חוות הדעת ופסק פיצוי בסך 72,200 ש"ח בגין הליקויים. טענת החברה כי הליקויים תוקנו נדחתה, לאחר שלא הביאה לעדות את העובדים שביצעו את התיקונים הנטענים.
בנוסף, פסק בית המשפט פיצוי משמעותי בסך 40,000 ש"ח בגין עוגמת נפש, בהתחשב בכך שהרוכשים נאלצו לנדוד לדירה חלופית, ובמצבו הבריאותי של המנוח בתקופת ההמתנה הארוכה. כמו כן נפסק החזר עבור דמי אחסון בסך כ-23,000 ש"ח.
מנגד, קיבל בית המשפט את טענת הקיזוז של הקבלן בגין חוב שנותר לרוכשים, בסך של כ-56,875 ש"ח.
בסיכומו של דבר, מתוך תביעה שעמדה על סך 377,035 ש"ח, חויבה חברת "אלציון עולה" לשלם לתובעים סכום של 78,537 ש"ח בלבד (לאחר הקיזוז), בתוספת הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בסך כולל של 30,000 ש"ח.
ת"א 19102-06-22
