"כמו עוגה מצופה קצפת": בית המשפט ביטל עסקת נדל"ן בשל עובש ורטיבות שהוסתרו בצביעה אגרסיבית ומפיצי ריח

"כמו עוגה מצופה קצפת": בית המשפט ביטל עסקת נדל"ן בשל עובש ורטיבות שהוסתרו בצביעה אגרסיבית ומפיצי ריח

בפסק דין נוקב שיצא תחת ידה של השופטת אספרנצה אלון בבית המשפט המחוזי בחיפה, נקבע כי מוכרי דירה הסתירו במכוון ליקויים חמורים של רטיבות וטחב. המוכרים חויבו להשיב לקונה את מלוא סכום הרכישה בסך 600,000 ש"ח בתוספת פיצויים והוצאות, לאחר שהתברר כי הדירה נמכרה כשהיא "משופצת למראית עין" אך בפועל אינה ראויה למגורים

בפסק דין דרמטי שניתן ביום 28 בדצמבר 2025 בבית המשפט המחוזי בחיפה, הורתה השופטת אספרנצה אלון על ביטול מלא של הסכם מכר דירה שנחתם בחיפה, וזאת בעקבות הסתרה מכוונת של ליקויי רטיבות קשים מצד המוכרים. פסק הדין חושף תמונה עגומה של התנהלות חסרת תום לב, במסגרתה דירה הוצגה כחדשה ומשופצת, בעוד שבפועל סבלה מבעיות רטיבות כרוניות שגרמו לנזקים בריאותיים לדיירים.

הפרשה החלה באוגוסט 2021, אז רכש התובע, בנימין ברלב, דירה ברחוב גאולה בחיפה מידי הנתבעים, יששכר ונחמה פאפוער, תמורת סכום של 600,000 ש"ח. בעת הרכישה, הדירה נראתה במצב מצוין. עדויות שהובאו בפני בית המשפט תיארו את הנכס כ"בוהק ולבן", כאשר בת זוגו של התובע אף העידה כי הדירה נראתה "כמו עוגה מצופה עם קצפת לבנה", והייתה מלאה ב"עצי ריח" שהפיצו ניחוחות חזקים ונעימים.

אולם, המציאות העגומה התגלתה זמן קצר לאחר מכן, עם בוא הגשמים הראשונים. שוכרים שנכנסו לדירה נאלצו לעזוב אותה בבהילות לאחר שקירות הבית התמלאו עובש וטחב, רהיטים נהרסו, ואחד הדיירים אף נזקק לטיפול רפואי עקב התקפי אסטמה קשים שנגרמו מתנאי המחיה הירודים.

הנתבעים ניסו להתגונן בטענה כי התובע רכש את הדירה במצבה הנוכחי ("As Is"), וכי הוא חתם על כך שבדק את הנכס ומצא אותו מתאים לצרכיו. הנתבעים אף טענו כי מקור הרטיבות הוא חיצוני (קו ביוב) ותוקן, וכי לא ידעו על היקף הבעיה.

השופטת אלון דחתה טענות אלו מכל וכל, תוך שהיא נשענת על חוות דעת של מומחה מטעם בית המשפט, המהנדס והשמאי יוסי לזר. המומחה קבע כי הרטיבות בקירות קיימת מזה שנים רבות (כ-14 שנה), וקדמה בהרבה למועד המכירה. השופטת קבעה כי הפער העצום בין מראה הדירה בעת המכירה ("צביעה אגרסיבית") לבין מצבה האמיתי, מעיד על הסתרה מכוונת או לכל הפחות על רשלנות רבתי מצד המוכרים.

בפסק הדין הודגש כי סעיף 16 לחוק המכר הוא סעיף קוגנטי (שלא ניתן להתנות עליו), וכי הצהרת הקונה כי הוא רוכש את הדירה "As Is" נסוגה מפני חובת הגילוי של המוכר, במיוחד כאשר מדובר בפגמים שהמוכר ידע או היה עליו לדעת עליהם. "הנתבעים הם אלה שהיו בעלי המידע הרלוונטי ביחס לדירה, על יתרונותיה וחסרונותיה", כתבה השופטת.

העלילה הסתבכה כאשר התובע, בניסיון להיפטר מהנכס הבעייתי, מכר אותו לצד שלישי במרץ 2023. אולם, גם עסקה זו בוטלה לאחר שהקונה החדש גילה את הליקויים החמורים ואיים בתביעה. התובע נאלץ לבטל את המכירה, להשיב את הכספים לקונה החדש ולקבל את הדירה חזרה לחזקתו – מה שהוביל להגשת התביעה הנוכחית לביטול העסקה המקורית מול משפחת פאפוער.

בית המשפט קבע כי מדובר ב"הפרה יסודית" של הסכם המכר, שכן אדם סביר לא היה מתקשר בעסקה לו ידע על מצבה האמיתי של הדירה. השופטת אלון הורתה על "השבה הדדית": הדירה תוחזר לבעלות הנתבעים, והם ישיבו לתובע את מלוא סכום הרכישה – 600,000 ש"ח, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית מיום הרכישה (אוגוסט 2021).

בנוסף, חויבו הנתבעים לשלם לתובע:

• פיצוי מוסכם בסך 60,000 ש"ח (בתוספת הצמדה וריבית).

• הוצאות בגין תיקונים שביצע התובע בסך 20,000 ש"ח.

• החזר בגין הוצאות מומחה בסך 7,000 ש"ח ושכר טרחת מומחה בית המשפט.

• שכר טרחת עורך דין בסך 20,000 ש"ח.

עם זאת, בית המשפט נהג בזהירות ובסקפטיות הנדרשת ודחה חלק מדרישות התובע, ובהן פיצוי בסך 100,000 ש"ח שלטענתו שילם לצד השלישי כפיצוי, וזאת משום שלא הובאו ראיות מספקות לתשלום זה במהלך המשפט. כמו כן נדחתה הדרישה לפיצוי בגין "הפסד עליית ערך הדירה".

ת"א 51134-05-24