"בלי חתימות אין פרויקט": ביהמ"ש דחה תביעת ענק של מתווך שדרש 15 מיליון ש"ח בפרויקט פינוי-בינוי באזור
בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה את תביעתו של דוד שמאי נגד חברת הבנייה "ויסמן", בה דרש עמלה בשיעור 1.8% ממכירת הדירות בפרויקט רחב היקף. השופט גייפמן קבע כי התובע לא עמד במבחן התוצאה: החתמת הדיירים הוותיקים על הסכמי הפינוי – תנאי הכרחי לקבלת ליווי בנקאי ולקיום הפרויקט. "התובע נעלם מהשטח, והפרויקט יצא לדרך בלעדיו", נכתב בפסק הדין.
בית המשפט המחוזי בתל אביב דחה לאחרונה תביעה כספית משמעותית שהגיש דוד שמאי נגד חברת "ויסמן חברה לבניין", בה דרש לקבל עמלה בסך מוערך של כ-15 מיליון שקלים בגין פרויקט פינוי-בינוי ברחוב קפלן (מספרים 3, 5, 7) במועצה המקומית אזור. פסק הדין, שניתן ביום 17 בנובמבר 2025 על ידי השופט הבכיר יהושע גייפמן, משרטט את הגבולות הברורים בין הבטחות חוזיות לבין ביצוע בפועל בעולם המורכב של התחדשות עירונית.
במרכז המחלוקת עמד הסכם שנחתם ביוני 2009 בין שמאי לבין חברת ויסמן. לפי ההסכם, שמאי היה אמור לספק שירותי החתמה של 96 בעלי הדירות הישנות במתחם ושירותי שיווק ל-264 הדירות החדשות שייבנו. בתמורה, הובטחה לו עמלה בשיעור 1.8% (כולל מע"מ) ממכירת הדירות החדשות לרוכשים חיצוניים. לטענת שמאי, ההסכם מ-2009 היווה למעשה "הסכם פיצוי" בגין פעולות שביצע במתחם עוד בשנים 2001-2003, אז פעל מטעם חברה אחרת בשם "ארמז". הוא דרש כי בית המשפט יצהיר על זכאותו לעמלה, למרות שבמועד הגשת התביעה הפרויקט טרם הושלם.
השופט גייפמן דחה מכל וכל את גרסתו של שמאי, וקבע כי הזכאות לעמלה הייתה מותנית בביצוע עבודה בפועל: הבאת הדיירים לחתימה על חוזים מחייבים מול חברת ויסמן. "ללא החתמה אין מימון בנקאי לפרויקט, ואין פרויקט של פינוי-בינוי", הדגיש השופט בפסק הדין, תוך שהוא מציין כי התובע הודה בכך בחקירתו.
מהראיות שהוצגו בפני בית המשפט עלה כי לאחר חתימת ההסכם ב-2009, שמאי כמעט ולא ביצע פעולות החתמה. החברה טענה כי שמאי הפר את ההסכם הפרה יסודית, וכי ההסכם בוטל בעל-פה בסוף שנת 2016, לאחר ששמאי לא סיפק את הסחורה. השופט קיבל את עמדת החברה וקבע כי גם אם שמאי החתים מספר דיירים בודדים (טענה שלא הוכחה כדבעי), הרי שמדובר בפעילות "מינורית ושולית" שאינה מזכה אותו בעמלת המיליונים.
אחת הנקודות המרכזיות בפסק הדין הייתה היעדרותו של שמאי מהשטח בשנים הקריטיות. שמאי עצמו הודה בחקירתו כי מסוף שנת 2016 לא היה מעורב בפרויקט, בטענה כי "העלימו אותו". אולם, עדויות של גורמי מפתח בפרויקט ציירו תמונה שונה. ראש מועצת אזור לשעבר, אריה פכטר, העיד כי אינו מכיר את שמאי כלל ומעולם לא עבד מולו. גם אדיר זלמן, מנהל החברה השותפה בפרויקט, העיד: "איך אתה רוצה שאתייחס לבן אדם שלא נמצא בכלל… פעם אחת הוא לא התקשר אליי". עורך הדין מנדלסון, שטיפל בחוזי הדיירים, הוסיף בתמיהה: "כולנו יודעים שטיב עסקאות של פינוי-בינוי, שהרוח החיה היא כל הזמן שם… המשרד שטיפל לא יכיר אותו? איפה אנחנו חיים?".
השופט גייפמן התייחס בהרחבה לטענת שמאי כי מגיע לו תגמול על עבודתו בתחילת שנות ה-2000 עבור חברת "ארמז". נקבע כי אותה חברה נטשה את הפרויקט ב-2004 עקב חוסר כדאיות כלכלית, וכי כתבי ההתחייבות שהחתים אז שמאי יועדו לאותה חברה ולא ניתנים היו להסבה או לשימוש על ידי חברת ויסמן לצורך ליווי בנקאי עשור מאוחר יותר. "הסכם 09 לא היה הסכם פיצוי על פעולות שביצע שמאי מטעם חב' ארמז", פסק השופט, והבהיר כי ההסכם צפה פני עתיד ודרש עבודה אקטיבית.
בסופו של יום, הפרויקט קרם עור וגידים רק לאחר שנת 2018, כאשר כל 96 בעלי הדירות חתמו על תוספת להסכם, וזאת ללא כל מעורבות מצד שמאי. היתר הבנייה התקבל רק בשנת 2022, כשש שנים לאחר ביטול ההסכם עם שמאי. לאור כל זאת, דחה בית המשפט את התביעה במלואה. השופט גייפמן חייב את שמאי לשלם לנתבעות הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 60,000 ש"ח.
ת"א 33092-09-19
