"הטיוטה הייתה מוכנה, הצ'ק הבנקאי הונפק": המוכרים ביטלו את החתימה יממה לפני המועד – וישלמו פיצויים בגין חוסר תום לב

"הטיוטה הייתה מוכנה, הצ'ק הבנקאי הונפק": המוכרים ביטלו את החתימה יממה לפני המועד -וישלמו פיצויים בגין חוסר תום לב

בית משפט השלום בבת ים קבע כי אף שלא נכרת חוזה מחייב בהעדר חתימה, התנהלותם של יורשים אשר נסוגו מעסקת מכר דירה בשל סכסוך פנימי בינם לבין עצמם, רגע לפני החתימה, עולה כדי חוסר תום לב קיצוני. הקונה, שנותרה ללא הדירה, תפוצה בעשרות אלפי שקלים.

פסק דין שניתן לאחרונה בבית משפט השלום בבת ים מחדד את הגבולות הדקים שבין משא ומתן לגיטימי לבין התנהלות בחוסר תום לב בעסקאות מקרקעין. כבוד השופטת מיטל בן בסט קבעה בפסק הדין, שניתן ביום 2 בספטמבר 2025, כי יורשים שניהלו משא ומתן מתקדם למכירת דירה ונסוגו ממנו 24 שעות בלבד לפני מועד החתימה בשל ויכוח פנימי על כספי הירושה, הפרו את חובת תום הלב וישלמו לקונה פיצויים והוצאות משפט בסך כולל של למעלה מ-60 אלף שקלים.

הפרשה החלה ביולי 2022, אז ביקשה התובעת, נעימה סקא, לרכוש דירת מגורים ברחוב המחרוזת בבת ים. הדירה הייתה בבעלות משותפת של נתבעת 1 (שהגיעה לפשרה ונמחקה מההליך) ושלושה יורשים נוספים (הנתבעים 2-4).

הצדדים ניהלו משא ומתן אינטנסיבי באמצעות עורכי דינם. הוחלפו לא פחות מחמש טיוטות של הסכם המכר, כאשר הטיוטה האחרונה, מיום 26 ביולי 2022, כבר הייתה "נקייה" מהערות ומוכנה לחתימה. כל הפרטים המהותיים סוכמו: מהות הנכס, המחיר (1.78 מיליון ש"ח), ומועדי התשלום. הצדדים אף קבעו מועד חגיגי לחתימה – יום חמישי, 28 ביולי 2022. התובעת, שהסתמכה על הסיכום, מיהרה לבנק והנפיקה צ'ק בנקאי על סך 178,000 ש"ח לפקודת המוכרים, מוכנה לרגע המיוחל.

אולם, יום אחד בלבד לפני החתימה, התקבלה שיחת טלפון מפתיעה מעורכת הדין של היורשים. היא ביקשה לדחות את החתימה במספר ימים בשל "מחלוקת פנימית" שהתגלתה בין היורשים לבין בעלת הזכויות הנוספת בנוגע לחלוקת התמורה הכספית ביניהם. היורשים טענו לפתע כי מגיעים להם סכומים גבוהים יותר בגין שיפוצים שביצעו בנכס בעבר.

מה שהוצג כדחייה של מספר ימים הפך למסמוס של העסקה. במשך כשלושה שבועות הוחזקה הקונה בערפל, כאשר עורך דינה מנסה לברר האם העסקה תצא לפועל, עד שלבסוף הובהר כי ללא פתרון הסכסוך הפנימי בין המוכרים – לא יהיה הסכם. העסקה התפוצצה, והקונה הגישה תביעה לפיצוי המוסכם בחוזה (10% מערך הדירה) בטענה שנכרת חוזה מחייב, או לחלופין פיצוי בגין נזקיה עקב חוסר תום לב.

במרכז פסק הדין עמדה סוגיה משפטית עקרונית: האם במצב שבו סוכמו כל הפרטים והוחלפה טיוטה סופית, העדר החתימה הוא עניין טכני בלבד, או שמא הוא מעיד על העדר גמירות דעת?

השופטת מיטל בן בסט ניתחה את הראיות וקבעה כי במקרה דנן, לא נכרת חוזה מחייב. הסיבה המרכזית לכך הייתה כותרת שנשארה בראש כל הטיוטות, כולל האחרונה שבהן: "לצורכי משא ומתן בלבד – מבלי לפגוע בזכויות… רק חוזה חתום של כל הצדדים יחייב".

בית המשפט קבע כי הכיתוב הזה אינו קישוט, אלא משקף את כוונת הצדדים שלא להתחייב משפטית עד לרגע החתימה בפועל. "הצדדים ראו בחתימה כזו המקימה גמירת דעת", נכתב בפסק הדין. השופטת הדגישה כי בעסקאות מקרקעין, הציפייה המקובלת של אנשים מן היישוב היא שההסכם מחייב רק לאחר אקט החתימה הפורמלי. לפיכך, התביעה לפיצוי המוסכם החוזי נדחתה.

אף שלא נכרת חוזה, בית המשפט לא פטר את המוכרים מאחריות. השופטת בן בסט קבעה כי התנהלות הנתבעים עולה כדי הפרה בוטה של חובת תום הלב במשא ומתן (סעיף 12 לחוק החוזים).

"פרישה בתום לב היא פרישה המודרכת על ידי שיקולים ענייניים", הסבירה השופטת. במקרה זה, הפרישה מהמשא ומתן בשלב כה מאוחר – כאשר הטיוטה סגורה והעט כבר באוויר – נבעה מסיבות פנימיות של המוכרים שלא היו קשורות כלל לקונה או לתנאי העסקה.

בפסק הדין נמתחה ביקורת על היורשים: "הנתבעים היו צריכים להשלים את ההסכמות ביניהם בשלב התחלתי של המשא ומתן ולא לדון בהם בשלב מתקדם ביותר… אילו ידעה התובעת כי סוגיית חלוקת התמורה בין הנתבעים מצויה במחלוקת, היא לא הייתה מנהלת את המשא ומתן עד לשלב המתקדם מאוד אליו הגיע". השופטת קבעה כי הנתבעים "שמו לאל את מאמצי התובעת" וגררו אותה להליך סרק, בעודם מנסים לפתור סכסוכי משפחה על גבה.

בשלב פסיקת הפיצויים, בית המשפט בחן את הנזקים שנגרמו לקונה. תביעתה לפיצוי בגין עליית מחירי הדיור ופערים בריביות המשכנתא נדחתה, מאחר שלא הוצגו חוות דעת שמאיות או אישורים בנקאיים מספקים להוכחת הטענות ("השוואה בסימולציה שצורפה אינה מחזיקה מים", נכתב בפסק הדין).

עם זאת, בית המשפט פסק לזכות התובעת פיצויים בגין שני רכיבים:

1. דמי שכירות: פיצוי עבור שלושה חודשי שכירות (12,300 ש"ח) בגין העיכוב במציאת דירה חלופית.

2. עוגמת נפש: השופטת פסקה סכום משמעותי של 35,000 ש"ח בגין הנזק הלא ממוני. "השתכנעתי כי נגרמה לתובעת עוגמת נפש… כאשר התעוררה בה ציפייה לכך שייחתם הסכם… ציפייה שקרסה בשל התנהלותם של הנתבעים", נכתב.

בסיכומו של דבר, הנתבעים חויבו לשלם לתובעת סך של 37,300 ש"ח כפיצוי, ובנוסף לכך שכר טרחת עורך דין בסך 25,000 ש"ח. פסק הדין מהווה תמרור אזהרה למוכרי דירות: גם אם החוזה טרם נחתם, אי אפשר "למשוך את השטיח" מתחת לרגלי הקונה ברגע האחרון מסיבות שאינן ענייניות, מבלי לשלם על כך מחיר.

ת"א 28581-01-23