סוף לסאגה במושב שדה אליעזר: ביהמ"ש המחוזי דחה תביעת מוכרת לביטול הסכם וקבע – "סיכלה את המכר בחוסר תום לב קיצוני"
לאחר כמעט עשור של התדיינויות משפטיות מתישות, פסק השופט הבכיר יונתן אברהם כי המוכרת, תמרה טל, מנעה מהרוכש במכוון את האפשרות ליטול משכנתא על ידי יצירת רישומים מכבידים על הנכס ובכך סיכלה את ביצוע העסקה. הניסיון לטעון להפרת הסכם מצד הרוכש נדחה מכל וכל. המוכרת תשלם הוצאות ותחויב להסיר את המכשולים בתוך חצי שנה אחרת ימונה כונס נכסים
בפסק דין חריף ומנומק שניתן ביום 15 בנובמבר 2025, שם בית המשפט המחוזי בנוף הגליל-נצרת סוף לסכסוך נדל"ני ארוך שנים במושב שדה אליעזר. כב' השופט הבכיר יונתן אברהם דחה את תביעתה של המוכרת, תמרה טל, לביטול הסכם מכר נחלה שנחתם עוד בשנת 2016, וקיבל את התביעה שכנגד שהגיש הרוכש, אבי בוחניק. פסק הדין חושף מסכת של התנהלות חסרת תום לב מצד המוכרת, אשר פעלה באופן אקטיבי כדי למנוע מהרוכש לעמוד בהתחייבויותיו, ואז ביקשה לבטל את ההסכם בטענה להפרה מצדו.
ראשיתה של הפרשה ביוני 2016, אז נחתם הסכם למכירת נחלה במושב שדה אליעזר בין תמרה טל לבין אבי בוחניק. מה שהיה אמור להיות עסקת נדל"ן סטנדרטית, הפך למאבק משפטי יצרי. כבר בנובמבר 2016 הגישה טל תביעה לביטול ההסכם, שנדחתה בשנת 2019, כאשר בית המשפט קבע אז כי יש לאכוף את ההסכם. אלא שבכך לא תמו התלאות.
לטענת טל בתביעה הנוכחית, בוחניק הפר את ההסכם בכך שלא שילם את התמורה (כ-1.65 מיליון ש"ח) במשך שנים, גם לאחר שניתן פסק הדין הראשון. מנגד, טען בוחניק כי הוא עשה כל שלאל ידו כדי לשלם, אך המוכרת, בשיתוף פעולה עם צד שלישי (ירמיה שאול ג'קסון) וגורמים נוספים, מנעה ממנו את היכולת לקבל משכנתא בנקאית – תנאי הכרחי לתשלום התמורה על פי החוזה – על ידי יצירת "אישור זכויות" מוכתם בעיקולים, הערות וצווי איסור דיספוזיציה.
השופט אברהם צלל לעומק הראיות וקבע באופן חד משמעי: המוכרת היא זו שסיכלה את ביצוע ההסכם. בפסק הדין מתואר כיצד הבנקים סירבו להעניק לבוחניק משכנתא בשל היעדר "אישור זכויות נקי" מרשות מקרקעי ישראל. התברר כי על הנכס נרשמו הערות שונות, חלקן קשורות להליכי פשיטת רגל של בעלה לשעבר של המוכרת, וחלקן קשורות לתביעות של צדדים שלישיים.
בית המשפט קבע כי טל הפרה את חובתה החוזית לשתף פעולה עם הרוכש. חמור מכך, השופט קבע כי טל פעלה באופן אקטיבי להשבת "צו איסור דיספוזיציה" על הנכס בתיק פשיטת הרגל, רק כדי למנוע מבוחניק את האפשרות לקבל מימון. "תמרה במחדלה היא זו שגרמה לכך שתירשם מחדש הערה בדמות צו איסור דיספוזיציה… תמרה היא זו שפעלה כנגד ההסכם והיא סיכלה את קיומו", נכתב בפסק הדין.
עוד נחשף בפסק הדין הסכם צדדי ונסתר בין המוכרת לבין צד ג' (ג'קסון), אשר כלל תמורה גבוהה יותר עבור הנחלה ומניע ברור לטרפד את העסקה המקורית עם בוחניק. השופט ציין לגבי הסתרת מסמך זה כי מדובר ב"תשובה מיתממת" וקבע כי התנהלותה נגועה ב"חוסר ניקיון כפיים".
אחת הטענות המרכזיות של המוכרת התבססה על סעיף בהסכם הקובע כי אם הבנק יסרב לתת משכנתא, ההסכם יבוטל. השופט דחה טענה זו בשאט נפש, וכינה אותה "טענה מקוממת וחסרת תום לב". בית המשפט קבע כי צד לחוזה אינו יכול להסתמך על תנאי ביטול, כאשר הוא עצמו גרם להתקיימות התנאי (סירוב הבנק) באמצעות הכשלת הצד השני.
בהתבסס על סעיף 43 לחוק החוזים, קבע בית המשפט כי המועד לקיום חיובו של בוחניק נדחה כל עוד המוכרת מונעת את קיומו. הוכח כי בוחניק פעל "ללא הרף" לקיים את ההסכם: נפגש עם המוכרת, הגיש תביעות להסרת ההערות, ופנה לכונס הנכסים – בעוד המוכרת עשתה הכל כדי להכשילו.
בסופו של יום, התביעה של תמרה טל וירמיה ג'קסון (אשר הגיע לפשרה נפרדת במהלך ההליך ונמחק מהתביעה) נדחתה. התביעה שכנגד של בוחניק התקבלה ברובה.
בית המשפט הצהיר כי פסק הדין המקורי המאשר את המכר שריר וקיים. השופט הוציא צו עשה המורה לטל לפעול מול רמ"י, רשם המשכונות ותיק הפשיטת רגל למחיקת כל הערה המעכבת את ביצוע העסקה. בשל ההיסטוריה של הפרות החוזה מצד המוכרת, קבע השופט מנגנון אכיפה נוקשה: אם בתוך 6 חודשים לא תמלא טל אחר הצו, יוכל בוחניק למנות את בא-כוחו לכונס נכסים על זכויותיה בנכס כדי לחתום בשמה.
בנוסף, חייב השופט את תמרה טל לשלם לאבי בוחניק הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך 50,000 ש"ח, סכום אותו יוכל לקזז מיתרת התמורה שעליו לשלם על הנחלה.
ת"א 54829-04-22
