תבוסה לחברת "תל אביב המאה": בית המשפט קבע כי חצר הבניין במונטיפיורי אינה רכוש משותף וחייב את החברה במאות אלפי שקלים
בפסק דין נוקב דחה השופט עדי הדר את טענת החברה כי החצר והגג בבניין בתל אביב הם רכוש משותף. בית המשפט קבע כי הזכויות הוצמדו כדין לשותפים האחרים וכי טענות החברה הן בבחינת "משאלת לב" שנועדה לשפר בדיעבד את כדאיות העסקה. החברה תשלם דמי שימוש והוצאות משפט כבדות לאחר שתביעתה הנגדית בסך 2.9 מיליון ש"ח נדחתה במלואה
בית משפט השלום בתל אביב-יפו, בראשות כבוד השופט עדי הדר, נתן ביום 15 באוקטובר 2025 פסק דין המסיים סאגה משפטית ארוכת שנים סביב זכויות הבעלות והשימוש בבניין ברחוב מונטיפיורי 27 בתל אביב. פסק הדין עוסק בסכסוך יצרי בין שותפים במקרקעין, וכולל ביקורת נוקבת על התנהלות הנתבעת, חברת "תל אביב המאה נכסים 2 (השקעות) בע"מ" , ובעליה הנוכחיים.
הפרשה החלה בתביעה שהגישה חברת "עופר אגם יזום ובניין בע"מ" ובעלי השליטה בה, כנגד חברת המאה ושותפים נוספים. אגם טענה כי היא בעלת הזכויות הבלעדיות (או המשותפות עם חברת "אליגאל") בחצרות ובגג הבניין, וכי חברת המאה עושה בהן שימוש שלא כדין. מנגד, הגישה חברת המאה תביעה שכנגד בסך של כ-2.9 מיליון ש"ח, בטענה כי החצר והגג הם "רכוש משותף" שלא הוצמד לאף דייר, וכי יש לפרק את השיתוף בבניין על דרך של מכירת הנכס כולו למרבה במחיר, ולא על דרך של רישום בית משותף.
בלב המחלוקת עמדה השאלה האם החצר והגג הם רכוש משותף השייך לכלל הדיירים, או שמא הוצמדו כדין לחלקיהם של אגם וחברת אליגאל. חברת המאה, שנרכשה על ידי בעליה הנוכחיים מידי הבעלים הקודמים, טענה כי ההסכמים ההיסטוריים לא ביצעו החרגה כדין של הרכוש המשותף.
השופט הדר דחה מכל וכל את טענת חברת המאה. בפסק הדין נקבע כי הסכמי השיתוף והנאמנות משנת 2010 היו ברורים, וכי השותף המקורי שמכר את הזכויות למאה (חברת מלכה) ידע והסכים כי אין לו זכויות בחצר ובגג, למעט זכות מעבר. השופט ציין כי טענת הבעלים הנוכחיים של המאה היא "משאלת לב" שעלתה בשיהוי ניכר, וכי מדובר בניסיון לשנות בדיעבד את תנאי העסקה כדי להפוך אותה לרווחית יותר.
הם מנסים בדיעבד ע"י שינוי ההסכמות החוזיות בין השותפים המקוריים להרוויח פעמיים, לקנות מניות בזול ולהכפיל שווין ע"י שינוי ההסכמות החוזיות בדיעבד, נכתב בפסק הדין. השופט הדגיש כי לא הובא ולו עד אחד שהשתתף במשא ומתן המקורי שתמך בגרסת המאה.
במסגרת ההליך, התייחס בית המשפט גם לפסק בוררות שניתן על ידי השופטת בדימוס הילה גרסטל במחלוקת בין אגם לחברת אליגאל. השופט אימץ את הקביעה כי החצר והגג שייכים לאגם (שני שליש) ולאליגאל (שליש), ובכך סתם את הגולל על טענות המאה לזכויות קנייניות בשטחים אלו.
עוד נקבע בפסק הדין כי על אף שהמאה לא הייתה צד לבוררות (משום שבחרה שלא להשתתף בה), הראיות מצביעות בבירור על כך שהצדדים המקוריים התכוונו להחריג את החצר והגג מהרכוש המשותף. עדותו של עו"ד רועי רוזן, שערך את ההסכמים המקוריים והעיד בהליך, נמצאה מהימנה על ידי בית המשפט וחיזקה את עמדת התובעים.
סוגיה מרכזית נוספת הייתה אופן פירוק השיתוף בבניין. בעוד חברת המאה דרשה למכור את הבניין כולו (בטענה שאינו ניתן לרישום או שההסכמים סוכלו), קיבל בית המשפט את עמדת יתר השותפים והורה על פירוק השיתוף בדרך המלך – רישום בית משותף. השופט דחה את הטענה ל"סיכול" חוזה וקבע כי אין כל מניעה חוקית או תכנונית לקדם את הרישום, וכי העיכובים נבעו ברובם מהתנהלות המאה עצמה.
במישור הכספי, חייב בית המשפט את חברת המאה לשלם לאגם דמי שימוש ראויים בסך 240,000 ש"ח בגין השימוש שעשו שוכרים מטעמה (כגון מסעדת "בינדלה") בחצר הבניין במהלך השנים, בניגוד לזכויותיהם. עם זאת, נדחתה תביעת אגם לפיצוי בגין מטרדי רעש, מאחר ולא הוכח כי הרעש חרג מהסביר או נמשך בתקופות הרלוונטיות לתביעה הנוכחית מעבר למה שכבר פוצה או הוסדר. התביעה הנגדית שהגישה המאה נגד אגם ונגד הבעלים הקודמים (מלכה), בטענה לנזקים והטעיות, נדחתה במלואה תוך חיוב בהוצאות.
בסיכום פסק הדין, הטיל השופט הדר הוצאות משפט משמעותיות על חברת המאה, המשקפות את התארכות ההליך ואת דחיית טענותיה:
-
תשלום שכר טרחת עו"ד לאגם ולחברה בסך כולל של 110,000 ש"ח (בגין התביעה והתביעה שכנגד).
-
תשלום שכר טרחה לחברת אליגאל בסך 50,000 ש"ח.
-
תשלום שכר טרחה לנתבעים שכנגד (מלכה) בסך 40,000 ש"ח.
-
נוסף על כך, חויבה המאה בהחזר אגרות ושכר עדים.
פסק הדין מהווה תמרור אזהרה לרוכשי זכויות במקרקעין המנסים להתנער מהסכמים היסטוריים עליהם חתמו קודמיהם, ומבהיר כי בית המשפט לא ייתן ידו לניסיונות לשפר עמדות מסחריות באמצעות טענות משפטיות שאינן מעוגנות בעובדות בזמן אמת.
ת"א 66905-11-21; ת"א 19045-07-22
