"שינוי נסיבות קיצוני" – ביהמ"ש חייב בעלי קרקע לשלם עלויות בנייה מעודכנות לאחר עשור של עיכוב

"שינוי נסיבות קיצוני" – ביהמ"ש חייב בעלי קרקע לשלם עלויות בנייה מעודכנות לאחר עשור של עיכוב

בית המשפט המחוזי בתל אביב קבע כי הסכמי בנייה שנחתמו ב-2006 אינם יכולים לעמוד בתוקפם המקורי בכל הנוגע למחיר, כאשר היתר הבניה התקבל רק ב-2016. השופט הבכיר יהושע גייפמן קיבל את תביעת חברת "אורן הסלע", וקבע כי תשלום לפי תעריפים היסטוריים יהווה "עשיית עושר ולא במשפט". הנתבעים חויבו בהוצאות משפט.

פסק דין עקרוני ומשמעותי שניתן אתמול (יום ג', 06.01.2026) בבית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, שופך אור על סוגיה המעסיקה רבים בענף הנדל"ן וההתחדשות העירונית: מה דינם של חוזים שנחתמו לפני שנים רבות, כאשר הבירוקרטיה התכנונית מעכבת את הפרויקט למשך עשור שלם? האם המחירים "מוקפאים" בזמן, או שמא יש להתאימם למציאות הכלכלית המשתנה?

בפסק הדין, שניתן על ידי כב' השופט הבכיר יהושע גייפמן, הוכרעה מחלוקת כספית בין חברת הבנייה "אורן הסלע בניה והשקעות בע"מ" לבין בעלי זכויות במקרקעין בקריית אונו. פסיקתו של השופט גייפמן מעבירה מסר ברור: עמידה דווקנית על מחירים היסטוריים בחלוף עשור, כאשר העיכוב אינו באשמת הקבלן, מנוגדת לחובת תום הלב.

שורשי הסכסוך נטועים בשנת 2006. חברת "אורן הסלע" התקשרה בהסכמים להזמנת שירותי בנייה עם הנתבעים – שמעון ושושנה טייאר וכן אבנר חליבה – לבניית יחידות דיור ברחוב יצחק רבין 6 בקריית אונו. ההסכמים המקוריים נקבו במחיר דולרי: 800 דולר למ"ר ברוטו עבור בנייה עילית ו-300 דולר למ"ר עבור מרפסות ומרתפים.

אולם, המציאות התכנונית בישראל הכתיבה קצב אחר. אף שההסכמים נחתמו ב-2006, היתר הבנייה המיוחל התקבל רק בחלוף כעשר שנים, ביום 21.7.2016. בזמן זה, השתנו מחירי הבניה בשוק באופן דרמטי. החברה הקבלנית טענה כי לא ייתכן שתבצע את הבנייה בשנת 2016 במחירים שנקבעו עשור קודם לכן, ודרשה לעדכן את התמורה. מנגד, בעלי הקרקע עמדו על קיום ההסכם כלשונו, תוך שהם מסרבים לחתום על נספח עדכון מחירים אך מאפשרים לבנייה להמשיך.

אחת הסוגיות המרכזיות שעמדו בפני בית המשפט הייתה שאלת האחריות לעיכוב הממושך. הנתבעים ניסו לטעון כי העיכוב רובץ לפתחה של החברה הקבלנית, אך השופט גייפמן דחה טענה זו מכל וכל לאחר ניתוח מעמיק של ההליכים התכנוניים.

מפסק הדין עולה תמונה סבוכה של הליכי "איחוד וחלוקה", התנגדויות של בעלי קרקע אחרים (משפחת שיף), והליכים משפטיים מורכבים בערכאות שונות . בית המשפט נעזר במומחה מטעמו, המתכנן העירוני שאול רוזנברג, שקבע כי החברה פעלה בסבירות וכי העיכובים נבעו מגורמים חיצוניים, כגון הצורך בתוכניות מפורטות והליכי ערר.

יתרה מכך, התברר כי העיכוב אף הטיב עם בעלי הקרקע. במהלך השנים, החברה הצליחה להוסיף 15 יחידות דיור לפרויקט (הקלת "שבס"), מה שהגדיל משמעותית את זכויותיהם של הנתבעים עצמם. השופט ציין כי למרות עיכובים מסוימים בתשלום היטלי השבחה על ידי בעלי זכויות אחרים, החברה הקבלנית היא זו ששילמה לבסוף את הכספים כדי לשחרר את החסמים ולקבל את ההיתר.

נקודה מעניינת בפסק הדין נוגעת להתנהלות הצדדים ערב תחילת הבנייה. כאשר החברה הקבלנית הבינה כי העלויות זינקו, היא דרשה מבעלי הקרקע תוספת תשלום של כמיליון שקלים לכל אחד. הנתבעים סירבו לחתום על הנספח, אך הבנייה יצאה לדרך.

עו"ד סלנט, שייצג את הנתבעים באותה עת, העיד בכנות כי הייתה הבנה שבשתיקה: "אני יודע שיש מחלוקת. אני אקח כסף שאינו שנוי במחלוקת, ובהמשך אתבע". השופט גייפמן קבע כי למרות שלא נחתם הסכם מחייב בכתב לגבי התוספת, לא ניתן להתעלם מכך שהבנייה בוצעה בידיעה ברורה שקיימת מחלוקת כספית שתתברר בהמשך .

השופט גייפמן ביסס את פסיקתו על עקרונות הצדק, תום הלב ומניעת התעשרות שלא כדין. "תעריפים שנקבעו ב-2006 אינם תואמים את עלויות הבניה בחלוף כ-10 שנים… עיכוב כה ארוך הינו שינוי יסודי בנסיבות", כתב השופט בפסק הדין. הוא הוסיף כי יש לשמור על הערך הריאלי של השירות שניתן.

בית המשפט אימץ את חוות דעתו של מומחה בית המשפט, המהנדס והשמאי צבי רון, וקבע תעריפים חדשים המשקפים את מועד הוצאת ההיתר (יולי 2016):

• בנייה עילית: 4,550 ש"ח למ"ר (במקום 800 דולר).

• בניית מרתף: 2,400 ש"ח למ"ר (במקום 300 דולר).

• מרפסות: 2,000 ש"ח למ"ר .

המשמעות הכספית עבור הנתבעים היא דרמטית. במקום לשלם לפי שער הדולר של 2016 (שהיה מעמיד את המחיר על כ-3,072 ש"ח למ"ר בלבד), הם יחויבו לשלם לפי עלות הריאלית הגבוהה בכ-50% מכך. בנוסף, הסכומים יוצמדו למדד תשומות הבנייה עד למועד מסירת הדירות בשנת 2020, ולאחר מכן ישאו ריבית והצמדה כדין .

בסיום פסק הדין, הטיל בית המשפט הוצאות משפט על הנתבעים. משפחת טייאר תשלם 30,000 ש"ח, ואבנר חליבה ישלם סכום זהה של 30,000 ש"ח, זאת בשים לב להיקף הדיונים, העדויות ועלויות המומחים שמונו בתיק.

פסק הדין מהווה תמרור אזהרה לבעלי קרקע וליזמים כאחד: חלוף הזמן אינו "מתנה" לאף צד, וחוזים היסטוריים עשויים להיפתח מחדש כאשר המציאות הכלכלית והתכנונית משתנה מן הקצה אל הקצה.

ת"א 2351-02-19